Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 640.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit unterkellerter Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.05.2025 einer Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen unterzogen. Die Bewertung beruht auf einer Inaugenscheinnahme und den vorliegenden Unterlagen einschließlich Grundrissskizzen und Katasterauszügen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde ca. 1962 errichtet und im Jahr 1982 durch einen Anbau erweitert. Das Gebäude ist unterkellert und besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, wobei der Spitzboden nicht ausgebaut ist.

Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig und verteilt sich wie folgt:

im Erdgeschoss befinden sich Wohn- und Essbereich mit Wintergarten (Fußbodenheizung), Küche, Arbeitszimmer und WC

im Dachgeschoss sind Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Bad (erneuert 2020) und ein Balkon untergebracht

die Kellerräume sind teilweise wohnlich ausgebaut und umfassen u. a. eine Sauna (defekt, Baujahr 1980er), Lager- und Technikräume.

Der Baukörper ist von einem Satteldach mit Ziegeleindeckung und einer Dachgaube geprägt; die Außenwände verfügen über ein nachträglich angebrachtes Wärmedämmverbundsystem. Die Belichtung ist in allen Wohnräumen ausreichend gegeben, da großzügige Fensterflächen vorhanden sind, das Haus ist gut belichtet und die Wohnräume hell. Die Grundsubstanz entspricht dem Baujahr, es sind jedoch relevante Modernisierungen, wie Wärmedämmung, neue Fenster und Badsanierung durchgeführt worden. Es besteht in einzelnen Bereichen Reparaturbedarf (insbesondere Feuchtstellen im Keller, kleinere bauphysikalische Einschränkungen durch das Baualter, z.B. bei Schallschutz und Wärmestandard, s. Bauschäden).

Weitere Gebäude

Zur Immobilie gehört eine massive Doppelgarage (Baujahr 1982) mit Unterkellerung (Werkstatt, Heizöltankraum, Brunnen), Flachdach, zwei Einstellplätzen, Stromanschluss und Vorbereich mit Granitpflaster. Der Zugang zum Keller erfolgt über eine Außentreppe.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigen genutzt und nicht vermietet.

• Satteldach mit Ziegeleindeckung

• Öl-Zentralheizung, Wechselkessel Heizöl/Festbrennstoff

• Drei Heizöltanks à 2.000 l, zusätzlicher Kaminanschluss, Kachelofen im EG

• Überwiegend Kompaktheizkörper mit Thermostatventil, Platten- und Handtuchheizkörper

• Durchschnittliche Elektroinstallation

• Kunststofffenster (teilweise 2015 erneuert) mit Isolierverglasung und Rollläden, Kunststoff-Haustür

• Bodenbeläge: Parkett, Fliesen, Laminat, Ziegelboden im KG

• Badsanierung 2020, Dusche mit Glasabtrennung, moderne WC-Elemente

Das Objekt befindet sich in Rastatt im Stadtteil Rauental, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg, einer Stadt mit ca. 51.800 Einwohnern.

Die Mikrolage ist am südwestlichen Ortsrand von Rauental, einer ruhigen Anliegerstraße (voll ausgebaute, asphaltierte Straße mit beidseitigem Gehweg, begrenzte Parkmöglichkeiten). Die Nachbarschaft ist geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern mit Gärten. In ca. 320 m Entfernung verläuft die Autobahn A5, dahinter befindet sich ein Gewerbegebiet. Im Umkreis von 650 m gibt es einen Kindergarten, Bushaltestellen, sowie die Ortsverwaltung, Einkaufsmöglichkeiten und eine Grundschule sind im weiteren Umkreis (1,3 km für Supermärkte, 3,5 km zum Bahnhof und Stadtzentrum). Die Wohnlage ist als mittlere Wohnlage einzustufen.

Beeinträchtigungen durch erhöhten Umgebungslärm sind insbesondere im südlichen Grundstücksbereich aufgrund der Nähe zur A5 gegeben (tagsüber teils >65 dB(A)), was wertmindernd berücksichtigt wurde. Das Grundstück ist eben, hat einen rechteckigen Zuschnitt (ca. 23 m x 33 m), Baumbestand/Gartenanlage ist vorhanden. Die Ausweisung als Wohnbaufläche ist nach Flächennutzungsplan bestätigt, Bebauungsplan besteht nicht, das Grundstück gilt als baureif und ist voll erschlossen. Hochwassergefahr ist bei Extremhochwasser gegeben.

Schulen, Kindergärten und Ärzte sind im Ort bzw. Nachbarort vorhanden, ebenso Einkaufsmöglichkeiten. Die Anbindung an ÖPNV ist gut.