Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Garage und diverse Grundstücke

Eingetragen im Grundbuch von Marpingen Blatt 4125:

• Flurstück 367: Grünland, Laubwald, Unten am Kimpberg, 1671 m²

• Flurstück 41/1: Grünland, Obstbaum, Unten am Kimpberg, 1819 m²

Eingetragen im Grundbuch von St. Wendel Blatt 7118:

• Flurstück 302/78: Gartenland, Bei Drehborn, 569 m²

• Flurstück 303/78: Gartenland, Bei Drehborn, 538 m²

• Flurstück 197/1: Gebäude- und Freifläche, Grabenstraße, 113 m²

• Flurstück 202/2: Gebäude- und Freifläche, Grabenstraße, 55 m²

• Flurstück 72/1: Gartenland, Bei Drehborn, 631 m²

• Flurstück 272/73: Gartenland, Bei Drehborn, 621 m²

• Flurstück 273/72: Gartenland, Bei Drehborn, 633 m²

• Flurstück 278/73: Gartenland, Bei Drehborn, 621 m²

• Flurstück 150/130: Bauplatz, Schmollstraße, 486 m²

a) Wohngebäude; Grabenstraße 4: unbewohntes Wohngebäude mit Garage, Fläche 168 qm, Verkehrswert: 34.700,00 EUR b) Bauplatz; Schmollstraße: Fläche 486 qm, Verkehrswert: 89.000,00 EUR
c) Gartenland Bei Drehborn:

• 569 qm, Verkehrswert: 2.900,00 EUR

• 538 qm, Verkehrswert: 2.700,00 EUR

• 631 qm, Verkehrswert: 5.900,00 EUR

• 621 qm, Verkehrswert: 6.400,00 EUR

• 633 qm, Verkehrswert: 7.000,00 EUR

• 621 qm, Verkehrswert: 4.800,00 EUR

d) Grünland/Obstbaum/Laubwald am Kimpberg:

• 1671 qm, Verkehrswert: 1.700,00 EUR

• 1819 qm, Verkehrswert: 1.900,00 EUR

Gesamtverkehrswert: 157.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um verschiedene in Erbengemeinschaft stehende Grundstücke und Flurstücke, bestehend aus einem unbewohnten Wohnhaus (mit Garage), mehreren Gartenland- und Erholungsgrundstücken, einem Bauplatz sowie Grünland-, Obstbaum- und Laubwaldflächen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 08.07.2024 im Rahmen eines Ortstermins umfassend begutachtet. Eine Innenbesichtigung konnte bis auf den Teilkeller vorgenommen werden; der Keller blieb verschlossen. Die Bewertung beruht auf einer Kombination aus Besichtigung, Planunterlagen, Flurkarten und Auskünften zu Lage, Rechts- und Erschließungssituation.

Gebäude (Wohnhaus)

Das zu versteigernde Wohnhaus wurde laut Sachverständigeneinschätzung ca. 1925 errichtet; Abweichungen können nicht ausgeschlossen werden. Es ist zweieinhalbgeschossig, teilunterkellert und besitzt ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss. Das Gebäude ist zweiseitig angebaut (“Mittelhaus”) und befindet sich auf einem ca. 113 m² großen Grundstücksteil. Das Haus verfügt über ca. 175 m² Wohnfläche, die sich auf Erdgeschoss, Obergeschoss und das teilweise ausgebaute Dachgeschoss verteilen. Der Grundriss ist individuell, aber insgesamt unwirtschaftlich angelegt.

Modernisierungen erfolgten im Lauf der Zeit: Das Dach wurde 1983/84 erneuert, einzelne Fenster 2013/14 teilerneuert, die Fassade 1983 überarbeitet sowie Bäder und allgemeine Maßnahmen um 1981 durchgeführt. Das Erscheinungsbild ist trotz der Maßnahmen geprägt von einem insgesamt schlechten und mangelhaften Gesamtzustand. Erheblicher Unterhaltungsstau, Baumängel (Feuchtigkeit, Risse) sowie Renovierungsbedarf bestehen: Das Objekt ist seit 2016 leerstehend.

Das Haus ist massiv gebaut mit Streifenfundamenten, Maurerwerksaußen- und Innenwänden (teilweise Bruchstein, Ziegel, Beton), Holzbalken-/Kappendecken, Treppen aus Stahl/Holz, Satteldach mit Dachziegeldeckung und ohne Dämmung. Die Wärmedämmung entspricht nicht heutigen Standards. Keller und Außentreppe sind aus Beton, der Eingangsbereich vernachlässigt.

Die Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beurteilt.

Garagengebäude: Das separate Garagengebäude stammt ebenfalls ca. aus dem Jahr 1925, ist massiv errichtet (verputzt), nicht unterkellert und weist ein Flachdach auf, das als Terrasse genutzt wird. Der bauliche Zustand ist ebenfalls stark sanierungsbedürftig bis mangelhaft.

Grundstück

Es gehören insgesamt zehn Flurstücke dazu:

• Haupthaus+Garage auf 113 m² (Haus) und 55 m² (Garage) eng aneinander angrenzend im Innenbereich, nahezu eben, ohne Gartenanteil (wohnbauliche Nutzung).

• Ein unbebautes Baugrundstück (486 m²), ebenfalls im Innenbereich, fast rechteckig, nach Südosten/Süden ansteigend.

• Sechs unbebaute Flächen (ca. 538-633 m²) als Erholungs-/Grünflächen oder Gärten: unterschiedlich geformt (rechteckig, dreieckig, trapezförmig), größtenteils ansteigend/fallend; einige mit einfachen Gartenhäusern.

• Zwei größere Flächen (1.671 m² und 1.819 m²) im Außenbereich (Marpingen); parallelogramm- bzw. rechteckförmig, nach Südwesten stark fallend (land- und forstwirtschaftliche Nutzung).

Erweiterungsoptionen: Bestehen ggf. auf dem Bauplatz, jedoch ohne Bauvoranfrage keine genauen Aussagen möglich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus (inklusive Garagengebäude) leerstehend. Die anderen Grundstücke waren unbebaut und wurden als Grünflächen bzw. land- und forstwirtschaftliche Flächen genutzt. Teilweise sind Gartenhäuser vorhanden.

• Dachform und -deckung: Satteldach (Haus) mit Tonziegeldeckung, Flachdach (Garage) mit Betondeckung; keine oder geringe Dämmung, Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech.

• Heizung und Warmwasser: Keine Zentralheizung, Einzelöfen und Radiatoren; Warmwasser über Hausanschluss, keine zentrale Versorgung.

• Elektroinstallation: Einfache, in Teilen technisch überalterte Elektroinstallation, teils auf Putz. Je Raum 1–2 Steckdosen, einfache Beleuchtung, Kippsicherungen, Starkstrom vorhanden. Kein Smart Meter.

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder (EG/OG) mit jeweils einfacher, veralteter Ausstattung (Dusche/WC/Waschbecken, Badewanne); weiße Sanitärobjekte, Waschmaschinenanschluss; einfache Wasser- und Abwasserinstallation.

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

St. Wendel (28.000 Einwohner, Saarland, Landkreis St. Wendel), Ortsteil St. Wendel (10.000 Einwohner).

Mikrolage und Wohnlage:
Das Hauptgebäude befindet sich unmittelbar im Stadtkern, mit sehr guter Erreichbarkeit zu Einkaufsgelegenheiten, Verwaltung, Schulen, Ärzten und ÖPNV (Bushaltestelle fußläufig), Bahnstation ca. 0,75 km entfernt. Die Umgebung ist eine gemischt genutzte Stadtlage mit 1- bis 3-geschossiger Bebauung, offene und geschlossene Bauweise, mittlere Wohn- und Geschäftslage. Als Beeinträchtigung wird ein überdurchschnittlicher Flug- und Straßenverkehrslärm genannt (Flugschneise Ramstein). Das Garagengrundstück liegt direkt angrenzend.

Die weiteren Grundstücke liegen randständig oder im Außenbereich, teilweise in aufgelockerter Wohn- oder Erholungsnutzung, einige im reinen Außenbereich ausschließlich land- und forstwirtschaftlich genutzt.

Infrastruktur (Schulen, Ärzte, etc.):
Im Bereich des Hauptgebäudes sind Geschäfte, Schulen, Kindergärten und Ärzte in unmittelbarer Nähe, Verwaltung fußläufig erreichbar, ÖPNV (Bus/Bahn) ebenfalls.
Die Bauplätze/Grünflächen im Ortsrandbereich: Versorgung und öffentliche Einrichtungen ca. 1-2 km entfernt, das gilt auch für Grundstücke im Bereich Marpingen (Gemeindezentrum/Wohngebiet).

Grundstück:
Grundstücksformen und Topografie sind unterschiedlich: Das Hauptgrundstück ist nahezu eben, die weiteren Grundstücke weisen überwiegend ansteigendes oder abfallendes Gelände auf, Zuschnitte reichen von rechteckig, trapez- bis dreieckig. Bei einzelnen Flurstücken wurde Bewuchs (vereinzelt massive Gartenhäuser) dokumentiert. Die zwei Flurstücke 367 und 41/1 befinden sich auf der Markierung Marpingen.