Zwangsversteigerung zwei Zweifamilienhäuser mit Nebengrundstücken

Verkehrswert: 513.000,00 € (lfd. Nr. 1), 210.578,90 € (lfd. Nr. 2), 6.690,00 € (lfd. Nr. 3) und 5.731,10 € (lfd. Nr. 4)

Gesamtverkehrswert: 736.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Zweifamilienhäuser mit mehreren Nebengrundstücken (Gebäude- und Freiflächen), verteilt auf 4 Flurstücke.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.09.2025 äußerlich und in zugänglichen Bereichen im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Die Bewertung bezieht sich auf sichtbare Bereiche, nicht zugängliche Gebäudeteile (insbesondere eine Wohnung in jedem Haus – Obergeschoss und Obergeschoss/Nebengebäude) wurden nicht begutachtet, was mit Wertrisikozuschlägen berücksichtigt wurde. Ein Teil der Bewertung erfolgte auf Basis vorliegender Bauunterlagen und Flurkarten.

Gebäude (Objekt 1, Im Hanfland 2)

Das Gebäude ist ein vollunterkellertes, massiv gebautes Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1960 mit drei Vollgeschossen inklusive ausgebautem Dachgeschoss. Die Grundkonzeption entspricht der Bauzeit, die Raumaufteilung ist zweckmäßig, mit insgesamt zwei separaten Wohnungen (Wohnfläche insgesamt ca. 165 m², davon 90 m² und 75 m²). Das Gebäude wurde 1958 errichtet und in den 1960er/70er Jahren mehrfach durch An- und Umbauten erweitert (z.B. Anbauten, Aufstockung über Garage, Treppenhäuserweiterung). In den letzten 20 Jahren wurden Modernisierungen durchgeführt, darunter die Erneuerung der Heizung (2017), einzelne Fenster (2010) und Sanierung des Bads im EG (2010).

Die Fassade ist verputzt, wesentliche Gebäudeteile bestehen aus massivem Mauerwerk auf Streifenfundament. Das Dach ist ein Satteldach mit Betondachsteinen, voll ausgebaut und mit Titanzinkrinnen versehen. Die Grundrissgestaltung ist funktional, die Belichtung entspricht dem Standard, alle Aufenthaltsräume verfügen über Tageslicht.

Das Gebäude ist in einem gepflegten, ordentlichen Zustand, mit geringfügigem Instandsetzungs- und allgemeinem Modernisierungsbedarf (z.B. Fassade, Kellerdecke, Rohrleitungsdämmung). Es sind leichte Feuchte- und Setzschäden sowie Schwundrisse in Betonbauteilen sichtbar. Eine Garage ist im Untergeschoss integriert; weitere 10 massiv gebaute Einzelgaragen sind vorhanden.

Gebäude (Objekt 2, Im Hanfland 2a)

Das Gebäude ist ein im Jahr 2021 errichtetes, nicht unterkellertes Zweifamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und Walmdach. Es bietet zwei großzügige Wohnungen (insgesamt ca. 233 m² Wohnfläche; 115,83 m² und 117,21 m²), die Grundrisse sind zeitgemäß, die Raumgrößen großzügig bemessen. Die Konstruktion ist massiv (Mauerwerk, Stahlbetonfundament, verklinkerte Fassade) mit Wärmeverbundsystem. Die Decke über dem DG ist als Holzbalkendecke ausgebildet. Die Gebäudetechnik und -ausstattung befindet sich im altersgemäßen, neuwertigen Zustand. Das Gebäude ist gepflegt und ist ohne festgestellten Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf.

Garagen / Nebenanlagen

Beide Grundstücke verfügen jeweils über 11 Garagen. Bei Haus 2a handelt es sich um eine massiv gebaute Doppelgarage mit elektrischem Tor im Gebäude integriert, weitere Stellplätze sind auf befestigten Flächen vorhanden. Die Außenanlagen beschränken sich auf funktionale Gartengestaltung sowie Zufahrt und Hofbefestigung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das ältere Gebäude (Im Hanfland 2) vollständig vermietet; das moderne Gebäude (Im Hanfland 2a) ebenfalls vollständig vermietet. Die Wohnungen im Obergeschoss beider Gebäude konnten bei der Ortsbesichtigung nicht von innen begangen werden.

Merzig, Ortsteil Hilbringen (ca. 2.600 Einwohner, Landkreis Merzig-Wadern, Saarland)

Mikrolage & Wohnlage:
Die Objekte befinden sich am südwestlichen Stadtrand in einer Wohnstraße mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhausbebauung; Mietshäuser/Mehrfamilienhäuser sind selten. Die Umgebungsbebauung ist durch offene, aufgelockerte, meist zweigeschossige, ältere Wohnhäuser geprägt. Es handelt sich um ein ruhiges allgemeines Wohngebiet, geringe Verkehrsimmissionen trotz Autobahnnähe (A8, ca. 300 m entfernt). Parkmöglichkeiten sind ausreichend vorhanden. Die Grundstücke liegen ebenerdig und sind rechteckig zugeschnitten. Die Erschließung ist vollständig (Strom, Gas, Wasser, Kanal, Telefon/Internet).

Soziale Infrastruktur:
Öffentlicher Nahverkehr (Bus/Bahn) in fußläufiger Entfernung, Bahnhof ca. 3 km. Geschäfte für den täglichen Bedarf, Kindergarten, Schulen und ärztliche Versorgung sind in näherer Umgebung vorhanden. Das Stadtzentrum ist ca. 3 km entfernt, eine Tankstelle liegt in der Nähe (ca. 200 m). Es besteht gute Anbindung ins Umland und nach Luxemburg.

Grundstück:
Die Flurstücke weisen eine regelmäßige, rechteckige Form auf (Haus 1: 512 m², Haus 2: 432 m²). Die Ausrichtung ist südwestlich, die Topografie eben. Die Außenflächen sind mit Garten und befestigten Hofflächen (Kies/Splitt, Pflaster) gestaltet.