Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit ehemaliger Gaststätte

Verkehrswert: insgesamt 85.000,00 €.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Mehrfamilienhaus mit ehemals integrierter Gaststätte bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 03.09.2024 und 30.09.2024 vom Gutachter vollständig besichtigt, nachdem die Schlüssel zur Verfügung gestellt wurden. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Ortsbesichtigung, Bauakten und weiterer Unterlagen. Alle Räume sowie Außenanlagen konnten in Augenschein genommen werden.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1956 errichtet und ist voll unterkellert, verfügt über ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss mit Gauben. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig: Im Kellergeschoss befinden sich neben klassischen Keller- und Technikräumen eine Einliegerwohnung (ca. 66 m² WF), im Erdgeschoss eine große Wohnung (ca. 104 m² WF) sowie die ehemalige Gaststätte mit Wintergarten (ca. 95 m² Nutzfläche), im Dachgeschoss zwei weitere Wohnungen (ca. 81 m² und 76 m² WF).

Im Baufortschritt sind verschiedene Modernisierungen begonnen, aber nicht fertiggestellt: teils modernisierte Fenster, stellenweise erneuerte Elektrik und Putzarbeiten. Die gesamte technische und bauliche Ausstattung (Sanitär, Heizung, Fenster, Innenausbau etc.) ist entweder überaltert, nicht funktionsfähig, schadhaft oder unvollständig; eine umfassende Modernisierung, Sanierung und Fertigstellung ist zwingend erforderlich. Das Dach ist als Satteldach mit Dachziegeln ausgeführt, teils mit Gauben, dessen Dacheindeckung und Dämmung ebenfalls erneuerungsbedürftig ist. Es existieren keine denkmalrechtlichen Einschränkungen. Die Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beurteilt.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine 1988 errichtete, massive Garage mit einem Flachdach aus Beton und Fliesenbelag, Kunststofffenstern mit Einfachverglasung und einem Sektionaltor. Das Garagenbauwerk inklusive Dachterrasse ist massiv schadhaft, der Sturz der Einfahrt ist provisorisch abgestützt. Die Dachterrasse weist Wildwuchs und weitere bauliche Schäden auf.

Grundstück

Das Grundstück verfügt über eine Größe von ca. 883 m², ist unregelmäßig geschnitten mit etwa 22,5 m Straßenfront und einer Tiefe von ca. 35 m. Es fällt von der Straße leicht ab, die Gärten sind in Südwestausrichtung orientiert. Die Erschließung ist über eine Bundesstraße gewährleistet; es sind mehrere Außen- und ein Garagenstellplatz vorhanden. Die Außenanlagen und Hofflächen sind im unsanierten Zustand, größere Bereiche sind verwildert bzw. vermüllt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und im aktuellen Zustand weder bewohnbar noch zur gewerblichen Nutzung geeignet. Mietverhältnisse konnten nicht festgestellt werden. Die Wertermittlung unterstellt eine wohnwirtschaftliche Nutzung als Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten nach erforderlicher Sanierung.

• Satteldach mit Dachziegeln, Dachgauben aus Faserzementplatten, Dachentwässerung aus Zink (nicht an Kanal angeschlossen)

• Ölzentralheizung (BJ 1989, vermutlich defekt und unwirtschaftlich), keine funktionsfähige Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation nicht fertiggestellt, teilweise veraltete Leitungsführung

• Innenböden: Teppich, Fliesen, Holzdielen, Estrich, Rohboden (je nach Bauzustand); Kellerräume mit Betonboden

• Fenster: Kombination aus Holz einfachverglast, Kunststoff und Metall mit Isolierverglasung sowie Glasbausteine, Fenster teilweise überaltert und schadhaft

• Sanitärausstattung: Einfache, z.T. überalterte Installation; Bäder mit Wanne, Stand-WC, Handwaschbecken; Gaststätte mit herren- und damensanitären Anlagen; überwiegend farbige Alteinrichtung; viele Räume ohne nutzbare Sanitärausstattung

Nohfelden (10.000 Einwohner, Landkreis St. Wendel, Saarland)

Das Objekt befindet sich etwa 400 m vom Ortskern entfernt in einem Mischgebiet mit überwiegend gemischt genutzter Bebauung in offener Bauweise. Die Lage zur nahe gelegenen Bundesstraße (B41) führt zu mittleren Lärmimmissionen, die als nachteilig bewertet werden. Die Nachbarschaft ist von Wohn- und Geschäftsbauten geprägt, die Parkplatzsituation vor Ort ist entspannt.

In unmittelbarer Umgebung sind verschiedene Lebensmittelmärkte sowie gastronomische Angebote vorhanden. Die gemeindliche Infrastruktur bietet sämtliche Schularten und eine ärztliche Grundversorgung; weiterführende Dienstleistungen und Einkaufsmöglichkeiten finden sich im ca. 7 km entfernten Birkenfeld. Die Verkehrsanbindung ist durch B41, B269 und Autobahn A62 gegeben, mit Autobahnanschluss 4,9 km entfernt. Eine Bushaltestelle liegt fußläufig, der Ortsbahnhof Nohfelden bietet eine Regionalzuganbindung.

Kreissparkasse Kusel, vertreten durch den Vorstand , Gartenstraße 4, 66869 Kusel