Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 97.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde ausschließlich von außen besichtigt. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Die Bewertung basiert daher auf äußeren Eindrücken, vorhandenen Bauakten und allgemein üblichen Annahmen zum Baujahr und Gebäudetyp.

Gebäude

Das Einfamilien-Wohnhaus wurde vermutlich um 1900 in Massivbauweise errichtet und verfügt über eine zweigeschossige Bauweise mit Unterkellerung sowie ausgebautem Satteldach samt straßenseitiger Zwerchhausgaube. Es handelt sich um klassische zweiseitige Grenzbebauung in den Ortskernstrukturen, sodass das Grundstück seitlich von anderen Gebäuden flankiert ist und nur geringe Freiflächen bietet. Das Gebäude weist eine Brutto-Grundfläche von ca. 272 m² auf, die Wohnfläche wurde mit etwa 123 m² (Erdgeschoss, Obergeschoss und teilweise ausgebautes Dachgeschoss) rechnerisch ermittelt.

Im Äußeren präsentiert sich das Wohnhaus mit verputzten Fassaden; die straßenseitige Fassade ist geringfügig gedämmt, während insbesondere die nord-westliche Giebelseite ungedämmt erscheint. Fenster bestehen aus Kunststoffelementen und sind nahezu vollständig mit Rollläden versehen, sodass weitere Details zur Verglasung nicht bestimmbar sind. Die Haustür besteht aus einer Kunststoff-Füllungstür mit Oberlicht. Die Dacheindeckung wurde partiell mit Kunstschiefer, möglicherweise asbesthaltig, ausgeführt und erscheint inhomogen. Außen sind Putzschäden, Verfärbungen und Abplatzungen an Geländerbefestigungen sichtbar, zudem ist die Vordachkonstruktion korrodiert.

Zum Haus gehören ein hofseitiger Zugang zum Kellergeschoss sowie eine hofseitige Lagerfläche unterhalb einer straßenseitig gelegenen Balkon-/Betonplattenkonstruktion. Die Hoffläche ist uneben und überwiegend mit Verbundpflaster befestigt, eine Stützwand und ein Metalltor dienen der straßenseitigen Einfriedigung. Gartenflächen sind nicht vorhanden; die Freiflächen beschränken sich auf einen schmalen Streifen entlang der Fassade, der nicht vollständig einsehbar war.

Die Grundrissaufteilung im Inneren sowie der Zustand der Innenausstattung konnten mangels Zugang und fehlender Bauunterlagen nicht bewertet werden. Es wird eine einfache bis mittlere Ausstattungsqualität und eine unterstellte Funktionstüchtigkeit der haustechnischen Anlagen angenommen. Hinweise auf eine Modernisierung finden sich bei den Fenstern, vereinzelt gedämmten Fassadenteilen und einem nachgerüsteten Edelstahlkamin für die Heizung. Die Gebäudehülle weist aufgrund von Alter und Instandhaltungsstau einen mäßigen Gesamteindruck auf.

Grundstück

Das Grundstück ist 147 m² groß, weist einen rechteckigen Zuschnitt auf und liegt im Ortskern. Es steigt von der Straße aus zur nordöstlichen Grundstücksgrenze um etwa ein Geschoss an. Der Zugang befindet sich auf der zur Straße tieferliegenden Seite. Die Erschließung entspricht dem ortsüblichen Standard. Flächen für gärtnerische Nutzung stehen nicht zur Verfügung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermutlich zu Wohnzwecken genutzt; konkrete Angaben zur Vermietung oder Eigennutzung konnten nicht getroffen werden. Zum Stichtag war das Objekt bewohnt, jedoch erfolgte keine konkrete Klärung des Nutzungsverhältnisses.

Ort: Heistenbach, (Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz), ca. 700 Einwohner

Mikrolage und Wohnlage:
Das Objekt liegt im Ortskern von Heistenbach an einer wenig befahrenen Hauptstraße in einer zweiseitig angebauten Situation, umgeben von klassischer Ortsbebauung vorwiegend mit Wohnnutzung. Die Wohnlage wird als gut beurteilt. Beeinträchtigungen resultieren aus der fehlenden Gartennutzung, dem geringen Freiflächenangebot und der eingeschränkten Belichtung und Besonnung durch die Grenz- und Hangbebauung. Ein Naturschutzgebiet oder Biotop ist nicht genannt.

Infrastruktur:
Im Ort befindet sich ein Kindergarten. Schulen, ärztliche Grundversorgung und Einkaufsmöglichkeiten sind im benachbarten Diez vorhanden (ca. 3 km entfernt). An das Fernstraßennetz ist Heistenbach über die Autobahn A 3 in Limburg (ca. 8 km) angebunden. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt per Bus; der nächstgelegene Bahnhof ist in Diez.