Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit angebautem Wirtschaftsgebäude

Verkehrswert: 253.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 5.000,00 € (Einbauküche)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein teilunterkellertes Einfamilienhaus mit angebautem Wirtschaftsgebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.11.2024 im Innen- und Außenbereich besichtigt. Die Bewertung basiert auf eigenem Aufmaß und Inaugenscheinnahme; Gebäudepläne standen nicht zur Verfügung.

Gebäude

Das Objekt besteht aus einem teilunterkellerten, zweigeschossigen Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und einem angebauten ehemaligen Stall/Stadel, der heute größtenteils als Garage und Hauswirtschaftsraum genutzt wird. Das Baujahr des Hauses ist nicht gesichert, typologisch wird es jedoch auf vor 1900 datiert. An das Wohnhaus grenzt ein Gartenhaus/Freisitz, teilweise unterkellert.

Das Wohnhaus wurde sukzessive modernisiert:

• 2002: Fenster und Dacheindeckung erneuert

• 2004: Elektrotechnik und Nachtspeicheröfen erneuert

• 2012–2022: Balkonsanierung, Dämmung, Badsanierung, Erneuerung der Bodenbeläge, Modernisierung Sanitär- und Heiztechnik (u.a. Pellet-Kaminofen, Warmwasserboiler, Einbauküche), Ausbau und Modernisierung angrenzender Gebäudeteile.

Die Grundrissgestaltung ist für die Bauzeit typisch: Die Raumhöhen betragen im EG und OG nur ca. 1,90–2,10 m, was die Wohnqualität beeinflusst. Im OG existiert mindestens ein gefangener Raum. Die Wohnräume sind nach Westen und Süden orientiert; der kleine Garten nach Osten wird wegen dichter Grenzbebauung stark verschattet.

Die Gebäudesubstanz ist einfach bis durchschnittlich, sichtbare Mängel sind vorhanden, darunter Feuchte- und Schimmelschäden (u.a. Keller, OG-Zimmer und -Balkon), Risse im Putz und im Garageestrich sowie Feuchtigkeit in Nebengebäuden. Die Heizungswärmeverteilung erfolgt überwiegend dezentral (Pelletofen, Nachtspeicheröfen).

Das ehemalige Wirtschaftsgebäude/Stadel ist teils als Garage, teils noch mit Stalleinbauten (Betonboden, Stahlträgerdecke) in einfacher Qualität ausgeführt. Im Obergeschoss wurde ein Partyraum eingerichtet. Das Gartenhaus/Freisitz ist als Holzkonstruktion mit Trapezblechdach und darunterliegendem feuchtem Keller gebaut.

Grundstück

Das Grundstück misst ca. 472 m², ist annähernd rechteckig mit südlicher Erweiterung, eben und, bis auf ein paar Gehölze, überwiegend mit befestigten Flächen (Hof, Terrasse) genutzt. Der Garten ist klein und infolge umliegender Grenzbebauung beschattet. Eine ausreichende Grundstücksausnutzung ist gegeben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt überwiegend leerstehend und wurde nur noch von den Eigentümern gelegentlich selbst genutzt.

• Satteldach mit Eindeckung aus Betonpfannen, Spenglerarbeiten in Zinkblech

• Heizung: Pelletofen (Wohnzimmer, EG), Nachtspeicheröfen (OG), Warmwasser über elektrischen Boiler, keine Zentralheizung

• Elektroinstallation erneuert 2004, separater Zähler für Nachtspeicher

• Bodenbeläge: EG Fliesen, Vinyl, Holz; OG Laminat, Bad Vinyl

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Drehkippbeschlägen; Eingangs- und Nebentüren teils neu

• Sanitär: EG-WC im Hauswirtschaftsraum mit Kaltwasser, OG-Bad mit Badewanne, 2 Waschbecken, Stand-WC

Schemmerhofen, OT Altheim (ca. 8.700 Einwohner, Landkreis Biberach, Baden-Württemberg)
Das Objekt liegt im Ortskern von Altheim, einem ländlichen Ortsteil ca. 10 km nördlich der Kreisstadt Biberach. Die Gemeinde ist strukturell solide, überwiegend geprägt von Wohn- und landwirtschaftlicher Nutzung.

Beeinträchtigungen und Nachbarschaft:
Das Grundstück liegt umgeben von teils zweigeschossigen Wohn- und ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäuden. Die Grenzbebauung (insbesondere im Norden, Osten und Süden) führt zu deutlicher Verschattung des Grundstücks und Gartens. Keine Hinweise auf Immissionsbelastungen (z.B. Lärm, Geruch) und keine Hinweise auf Denkmalschutz.

Verkehrsanbindung und Infrastruktur:
Die Erreichbarkeit mit PKW ist gut, Busverbindung (Linie 318 nach Biberach/Ehingen, Haltestelle ca. 4 Min. zu Fuß), nächster Bahnhof in Schemmerberg (2,5 km). Autobahnanschluss und Fernverkehr (ICE) in Ulm, Flughäfen ab 40 km Entfernung. Schulen und Kindergärten können im Ort und in Schemmerhofen besucht werden; weiterführende Schulen in Biberach. Ärzte und Apotheken zentral in Schemmerhofen, Krankenhäuser in Biberach und Ulm. Einkaufsmöglichkeiten und Banken sind im Hauptort Schemmerhofen vorhanden.

Tel.: (0731) 9 67 91-0