Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung und Gewerbeeinheit

Lfd. Nr. 1: 3-Zimmerwohnung- Verkehrswert: 290.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Gewerbeeinheit - Verkehrswert: 139.500,00 € davon entfällt auf Zubehör: 3.500,00 € (Photovoltaikanlage)

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung im OG im Bau 1 nebst Speicherraum im DG sowie Keller Nr. 1 im KG, SE-Nr.1 nebst Sondernutzungsrecht an einem Balkon sowie das Sondereigentum an der Gewerbeeinheit im EG im Bau 1 nebst Archiv/Abstellraum, SE-Nr. II mit Sondernutzungsrecht an Lagerschuppen und Gartenhäuschen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.06.2025 durch Augenscheinnahme des Gebäudes von außen und Innenbesichtigung der wertrelevanten Räume geprüft. Der Dachstuhl konnte nicht besichtigt werden. Die Bewertung erfolgte teilweise auf Basis vorgelegter Unterlagen und Pläne.

Gebäude

Das Gebäude ist ein Zweifamilienhaus mit zwei Vollgeschossen, Unterkellerung und nicht ausgebautem Dachgeschoss, ursprünglich in unbekanntem Jahr errichtet und ca. 1987 umgebaut. Die Nutzung wurde in Wohn- und Gewerbeeinheiten aufgeteilt. Das Objekt ist ein Massivbau mit Bruchstein-Fundamenten und Mauerwerkswänden. Die Außenseiten weisen teilw. aufgesetztes Fachwerk sowie teilweise gedämmte Putzfassaden auf. Die Dämmung der Fassade ist stellenweise lose. Das Satteldach (Holzkonstruktion) war nicht begehbar. Renovierungen erfolgten teilweise: Elektroverteiler und Kabel (2017), Öl-Zentralheizung (2010/11), teilw. neue Fenster (auch 3-fach-Verglasung), Renovierung der OG-Wohnung (2010). Die grundsätzliche Grundrissgestaltung ist baujahrestypisch, die Deckenhöhe im EG ist niedrig (ca. 2,03 m). Die Belichtung und Besonnung sind v.a. auf der Nordseite eingeschränkt. Im Gebäude besteht Instandhaltungsstau (Wasserschäden, Holzwurmbefall, Schimmel, Abnutzung, Balkonüberdachung undicht, teils defekte Rollläden, ungepflegter Garten). Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird – unter Berücksichtigung teilweise erneuerter Bauteile – mit etwa 32 Jahren angenommen.

Gewerbeeinheit

Im Kellergeschoss befinden sich Lagerräume. Das Erdgeschoss beherbergt die Gewerbeeinheit mit vier Zimmern, Diele, Bad, WC, Heizraum und Abstellraum. Die Grundrissgestaltung ist baujahresgemäß. Die Nutzfläche beläuft sich auf ca. 128 m².

Wohnung

Die Wohnung Nr. 1 im OG ist ca. 146 m² groß, mit drei Zimmern, Abstellraum, Diele, Bad, separatem WC, zwei Küchen und einem überdachten Balkon. Die Renovierung fand ca. 2010 statt. Die Raumaufteilung entspricht dem Baujahr, die Belichtung ist durchschnittlich, die Nordlage mindert die Besonnung. Instandhaltungsstau besteht (insbesondere undichte Balkonüberdachung, feuchte Balken, teilw. defekte Rollläden, ungepflegter Garten, Dachspeicher nicht besichtigt). Der Zustand ist insgesamt renovierungsbedürftig.

Weitere Gebäude

• Lagerschuppen: Massivbau, Pultdach mit Trapezblecheindeckung, elektrisches Metall-Rolltor, ca. 59 m², Photovoltaikanlage auf dem Dach.

• Gartenhäuschen: Massivbau, Satteldach mit Holzkonstruktion, Holzrahmenfenster, ca. 19 m², Marderbefall am Dachbereich.

• Außenanlagen: Betonsteinbelag für Geh- und Fahrflächen, Garten mit Büschen, Bäumen, teilweise verwildert, hinterer Grundstücksteil mit Waldbestand in Hanglage.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt weder eigengenutzt noch vermietet; es wurde als leerstehend bzw. nicht genutzt angegeben.

• Öl-Zentralheizung (Einbau ca. 2010/2011), Wärmeverteilung über Radiatoren; OG zusätzlich teilw. Fußbodenheizung und bodenebene Konvektoren

• Warmwasser über elektrische Boiler

• Fenster: teils Holzrahmen mit Isolierglas, teils Kunststoffrahmen mit Isolierglas, teilweise 3-fach Verglasung, Kunststoff-Rollläden (teilw. defekt)

• Elektroinstallation überwiegend 2017 erneuert

• Bodenbeläge: Fliesen (Travertin) in Fluren und Sanitärräumen, Laminat im vorderen Bereich der Wohnung; Gewerbeeinheit überwiegend Fliesen, KG teils Naturboden/Fliesen

• Decken: Holzdecken, im Bad abgehängt mit integrierten Leuchten

• Wände: Rauputz, teils Tapete/Anstrich

• Sanitärausstattung: Bad mit Einbauduschwanne, Einbaubadewanne, Waschbecken, WC, Bidet (OG), separates WC und Waschbecken; Gewerbeeinheit mit Duschen, WC, Waschbecken, kleines Sauna-Holzinsert.

• Kaminofen (OG), Klimaanlage (OG), Balkon mit Holzüberdachung/Glaselementen

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Ortslage: Bühlertal, ca. 8.000 Einwohner, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Mikrolage/Wohnlage

Das Objekt liegt an einer fertig ausgebauten Wohnstraße mit direkter Zufahrt, beengt und teilweise steil geführt, ohne angelegte Gehwege oder öffentliche Parkmöglichkeiten. Mäßige Wohnlage, Anwohnerverkehr führt zu gewissen Verkehrsimmissionen, besonders schattig an der Nordseite.

Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern sowie einigen Mehrfamilienhäusern, meist ein- bis zweigeschossig, teils mit Dachausbau. Beeinträchtigungen ergeben sich durch Hanglage, geringe Besonnung und Abnutzung des Grundstücks. Öffentliche Grünanlagen sind nicht unmittelbar vorhanden.

Infrastruktur

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schule und Kindergarten finden sich im Zentrum (1,5 km entfernt), Bushaltestellen ca. 250 m entfernt. BAB-Anschlussstelle Bühl (A5) ist ca. 13 km entfernt. Ärzte und weitere Versorgungseinrichtungen sind im Ort vorhanden.

Grundstück

Das Grundstück ist 3.136 m² groß, unregelmäßig geschnitten und in Hanglage, mit einem vorderen Bau- und einem hinteren Wald-/Grünbereich. Der Garten ist ungepflegt und verwildert, der hintere Bereich mit gewissem Waldbestand. Erschließung mit Wasser, Strom, Kanalisation und Telefonanschluss ist erfolgt.