Zwangsversteigerung Resthofstelle mit Wohnhaus, Scheunen, Stall, Garage

Verkehrswert:
laufende Nr. 1 [Fist. 281] = 175.000,00 €,
laufende Nr. 2 [Fist. 282] = 35.000,00 €,

Gesamtverkehrswert als wirtschaftl iche Einheit = 190.000,00 €.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Resthofstelle mit einem Einfamilienhaus, mehreren Nebengebäuden (Scheunen, Stall, Waschhaus), Garage und Außenanlagen, auf zwei zusammenhängenden Grundstücken, die eine wirtschaftlich Einheit bilden.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.04.2025 besichtigt. Die Besichtigung erfolgte innen und außen, jedoch konnten einige Bereiche (z. B. der Spitzboden und Teile des Nebengebäudes) aufgrund versperrter Zugänge nicht betreten werden. Die Bewertung basiert auf Inaugenscheinnahme und vorliegenden Unterlagen, ohne zerstörende Untersuchungen oder Funktionsprüfungen der technischen Anlagen.

Gebäude (BV Nr. 1)

Das Hauptgebäude ist ein freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus aus etwa 1976. Es besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und einem voll ausgebauten Dachgeschoss mit Spitzboden. Die Bauweise ist massiv; Fassade teils mit Kunststoffplatten und teilweise verputzt, Modernisierungen erfolgten um 1995 (Fassade/Fenster) und um 2020 (Innenausbau, Gaubeneinbau). Die Wohnfläche beträgt ca. 147 m², verteilt auf 4 Zimmer, eine Wohnküche, zwei Bäder, Hauswirtschaftsraum, Windfang und Diele. Der Grundriss ist funktional und gut belichtet, die Zimmer und Nebenräume sind direkt begehbar. Ein barrierefreier Zugang ist nicht gegeben. Das Dach ist ein Satteldach mit Pultdachgaube, die Dacheindeckung erfolgt mit Dachsteinen bzw. Bitumenpappe (Gaube).

Die Ausstattung und Oberflächen entsprechen im Wesentlichen einem mittleren Standard, wobei Teile optisch mangelhaft oder nicht fertiggestellt sind (z. B. verbliebene Bauarbeiten im Eingangsbereich, Wandöffnungen in der Küche). Größere Schäden wurden nicht festgestellt; im Keller treten jedoch Feuchteschäden auf. Der Reparaturstau wurde mit etwa 10.000 € angesetzt. Insgesamt ist das Haus als instand gehalten und zeitgemäß nutzbar einzustufen.

Im Zusammenhang mit dem Gebäude bestehen Eigengrenzüberbauungen auf das Nachbarflurstück, was aufgrund identischer Eigentümerkonstellation jedoch „ruhend“ bleibt.

Denkmalschutz besteht nicht, es gelten jedoch übliche Auflagen wegen der Lage im Bereich eines archäologischen Kulturdenkmals (Ortskern, Anzeige bei Erdeingriffen).

Weitere Gebäude

Ehemalige Scheune mit Waschhaus (BV Nr. 1, an Grundstücksgrenze)

Die ehemalige Scheune (ca. 161 m² BGF) mit integriertem Waschhaus wurde um 1930, der Waschhausanbau vermutlich um 1980 errichtet. Die Bauweise ist gemischt (Mauerwerk und Holzrahmen), Dachflächen mit Dachsteinen und Wellfaserzementplatten. Das Gebäude ist innen zweiräumig (Tenne und Waschküche), die Ausstattung einfach, die Nutzung auf u. a. Lager beschränkt. Die Instandhaltung erfolgte nur eingeschränkt, teils sind Mängel wie Mauerwerksrisse sichtbar.

Ehemaliger Stall mit Auszugshaus (BV Nr. 2)

Angegeben mit ca. 351 m² BGF, um 1900 erbaut, teilweise Holzfachwerk. Das Gebäude ist in sehr einfachem Zustand, weist deutliche Gebrauchsspuren und statische Beeinträchtigungen (teilweise offene Giebelwand, Undichtigkeiten denkbar) auf. Nutzung ist nur noch sehr eingeschränkt möglich.

Hundezwinger mit Garage (BV Nr. 2)

Ca. 42 m² BGF, wahrscheinlich um 1950, zeigt starke Nutzungsspuren bzw. Verfall (Dach teilweise eingestürzt/entfernt), nur noch teilweise als Nebengebäude nutzbar.

Ehemalige Scheune mit Hühnerstall (BV Nr. 2)

Ca. 149 m² BGF, um 1930 erbaut, Anbau Hühnerstall um 1960. Mischbauweise mit Lagerböden aus Holz, Bruchsteinmauerwerk, einfachen Fenstern. Zustand durchschnittlich, teils noch genutzt, als Nebengebäude verwendbar.

Grundstück

Das Gesamtgrundstück ist regelmäßig geschnitten und umfasst ca. 3.326 m², verteilt auf zwei Flurstücke (510 m² und 2.816 m²). Die Erschließung erfolgt über die "Lindenstraße" (befestigte Ortsdurchgangsstraße) und die "Lindengasse" (nördlich, Nebenstraße), jedoch besteht für das Haus keine eigene Zufahrt. Das Grundstück ist vollständig eingezäunt, überwiegend mit ortsüblichem Bewuchs, teils mit Hofflächen befestigt, in den Freiflächen Wiese, Bäume und Büsche, einzelne Bereiche wirken verwildert. Das Gelände ist im Wesentlichen eben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt einschließlich aller Gebäudeteile und Freiflächen vollständig ungenutzt und leer stehend. Miet-, Pacht- oder sonstige Nutzungsverhältnisse bestanden nicht, eine gewerbliche Nutzung lag nicht vor.

• Satteldach (Wohnhaus), Gaube mit Bitumenpappe, Nebengebäude mit Dachsteinen/Welleternit

• Gaszentralheizung (Wohnhaus, Keller), Warmwasserbereitung über Heizung

• Wärmeabgabe über moderne Konvektorheizkörper mit Thermostatventil

• Elektroinstallation unter und teilweise auf Putz, ausreichend Steckdosen und Auslässe

• Fenster: isolierverglaste Kunststofffenster mit Rolläden, Kellerfenster aus Stahlrahmen einfach verglast

• Sanitärausstattung: 2 Badezimmer (EG mit Dusche, DG mit Wanne), Wände gefliest, teilweise Handwaschbecken entfernt, Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschinenanschluss

• Fußbodenbeläge: Fliesen, Laminat, Textil im Wohnbereich, Estrich und Ziegel im Keller/nebengebäuden

• Türen: Hauseingangstüren aus Aluminium/Kunststoff oder Holz, Innentüren Kunststoff bzw. Holztüren

• Küchenbereich im EG mit Fliesenspiegel und vorbereitetem Elektroherdanschluss

Ort: Kemberg, Ortsteil Bergwitz, ca. 1.450 Einwohner (Stadt gesamt ca. 9.200), Landkreis Wittenberg, Sachsen-Anhalt

Mikrolage und Wohnlage:
Das Objekt liegt im nordöstlichen Siedlungsbereich von Bergwitz, in mittlerer Wohnlage mit Überwiegen von Einfamilienhäusern und ehemaligen Hofstellen, üblicherweise saniert oder instand gehalten. Nördlich angrenzend sind gewerbliche/landwirtschaftliche Gebäude; nach Süden und Osten schließt wohnbauliche Nutzung an. Die direkte Nachbarschaft besteht überwiegend aus privaten Wohnhäusern in offener Bauweise mit durchschnittlichem Begrünungsgrad und ortsüblicher Erschließung. Nur eingeschränkte Anbindung an den ÖPNV (Bahnhof >1,5 km), Bushaltestelle fußläufig begrenzt erreichbar. Kfz-Stellplätze sind am Straßenrand oder auf dem Grundstück möglich; für das Wohnhaus derzeit keine eigene Zufahrt vorhanden. Keine besonderen Immissionsbelastungen durch Verkehr, gelegentlich Immissionen durch gewerbliche Nutzung im Norden.

Versorgung, Infrastruktur:
Im Ort sind Grundschule, Kindergarten und Einzelhandel für den täglichen Bedarf vorhanden. Weiterführende Schulen, Ärzte, zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten sowie Freizeit- und Kulturangebote befinden sich in den Nachbarorten bzw. Wittenberg. Anbindung an Bundesstraßen (B100, B2/B182) gegeben, Autobahn A9 ca. 25 km, Flughafen Leipzig/Halle ca. 65 km.

Grundstück/Topografie:
Die Flurstücke sind regelmäßig geschnitten, Gesamtgröße ca. 3.326 m², überwiegend eben und parteiweise befestigt (Ortbeton, Pflaster), Freiflächen als Rasen, Gärten sowie Obst- und Strauchbestand, in Teilen verwildert. Kein Naturschutzgebiet, keine Überschwemmungsbedrohung. Kein nennenswerter Höhenunterschied, durchschnittliche Tiefe ca. 104 m, Breite ca. 32 m.