Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 347.200 ,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 4.200 ,00 € (Photovoltaikanlage)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Erbbaurecht an einem Grundstück, das mit einem freistehenden Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garagenanbau bebaut ist.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag durch Außenschau und Innenbesichtigung aufgenommen. Die Bewertung stützte sich auf Bauunterlagen und eigene Feststellungen. Ein Energieausweis lag nicht vor; technische Prüfungen und Gutachten zu Altlasten wurden nicht durchgeführt.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde etwa 1966 in Massivbauweise errichtet und verfügt über ein voll ausgebautes Untergeschoss (Souterrain) mit Einliegerwohnung. Das Hauptgebäude ist eingeschossig mit einem Flachdach (2012 saniert, Folienabdichtung und Dämmung), ohne weiteren Dachausbau. Es handelt sich um eine L-förmige Bauweise mit einem Grundriss gemäß den Bauunterlagen. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 184 m² (Erdgeschoss ca. 114 m², Untergeschoss ca. 70 m² zuzüglich Terrassenfläche). Die Hauptwohnung im Erdgeschoss besteht aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Gäste-WC und Balkon; die Einliegerwohnung im Untergeschoss aus 2 Zimmern, Küche, Bad, Flur und Terrasse.

Die Belichtung ist in allen Räumen gut; das Haus ist nach mehreren Himmelsrichtungen orientiert. Die Grundrissgestaltung entspricht dem Baujahr, ist aber zweckmäßig. Das Kellergeschoss weist Feuchtigkeit und Putzschäden auf; weiter sind schwerwiegende Baumängel vorhanden: überalterte Haustechnik (Heizung, Elektrik, Sanitär), veraltete Fenster, Feuchteschäden und Schimmelbildung insbesondere an der Decke zum Flachdach, starke Abnutzung der Oberflächen sowie Risse am Baukörper. Die Ausführung ist insgesamt einfach, jedoch solide. Modernisierungen fanden kaum statt, mit Ausnahme der Dacherneuerung. Die energetischen Eigenschaften sind als schlecht zu bewerten. Es besteht ein erheblicher Investitionsbedarf zu Sanierung und Modernisierung.

Weitere Gebäude

Am nördlichen Rand des Grundstücks befindet sich ein unterkellerter Garagenanbau (Baujahr analog Hauptgebäude), ausgeführt mit einem Flachdach ähnlicher Bauweise. Angegliedert ist eine Überdachung der Außentreppe (Carportnutzung möglich) und ein wintergartenähnlicher Anbau mit gemauertem Außenkamin. Auch hier deutlicher Instandhaltungsstau: die Garage und Nebengebäude befinden sich in schlechtem Zustand, mit Wasserschäden am Dach.

Grundstück

Das Grundstück umfasst 816 m² und ist nahezu rechteckig mit einer Breite von etwa 27 m und einer Tiefe von 28 m. Es liegt in einem ausgebauten Wohngebiet, ist voll erschlossen (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekom, Kabel), und das Gelände fällt zur Straße leicht ab. Die Einfriedung erfolgt durch Hecke und Zaun. Die Topografie ist eben bis leicht abfallend, die Gartenflächen sind teilweise bewachsen, als Naturgarten mit einfacher Bepflanzung, Bodendeckern und älterem Gewächshaus gestaltet. Baureifes Land; weiterer Ausbau nach §34 BauGB zulässig.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und nicht vermietet.

• Flachdach, 2012 mit Folienabdichtung, Dämmung, Attika mit Eternitabdeckung

• Haustechnik:

  • Heizung: Ölzentralheizung (über 30 Jahre alt, erneuerungsbedürftig), Rippenheizkörper ohne Thermostatventile, Kunststofftanks im Keller

  • Warmwasser: dezentrale Einzelversorgung (Gasboiler/Durchlauferhitzer)

  • Elektroinstallation: durchschnittlich, Telefonanschluss, Klingel- und Sprechanlage

• Fenster: überwiegend doppelt verglaste Holzfenster (veraltet, verwittert), teilweise mit Kunststoffrollläden, Fensterbänke innen aus Marmor, außen aus Werkstein

• Böden: Parkett, Linoleum, PVC, Teppich (je nach Raum), Fliesen in Bädern/WC

• Wände: verputzt, tapeziert, teilweise gefliest (Bäder/Küche), Anstriche altersentsprechend

• Sanitärausstattung: jeweils ein Bad pro Wohnung (Dusche oder Badewanne, WC, Waschbecken, Bidet), standardmäßige ältere Ausstattung; separates Gäste-WC im EG

• Türen: Haupt- und Nebeneingang Alutür (teilverglast), Innentüren Holz (teilweise mit Glasausschnitt)

Kaiserslautern, Rheinland-Pfalz, kreisfreie Stadt (ca. 100.000 Einwohner, Landkreis entfällt)

Mikrolage / Wohnlage:
Das Grundstück liegt am nördlichen Stadtrand, im Stadtteil mit aufgelockerter, vorwiegend ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung (freistehend). Die Erschließung erfolgt über eine voll ausgebaute Wohnstraße mit mäßigem bis zeitweise starkem Verkehrsaufkommen, beidseitigen Gehwegen und Straßenbeleuchtung. In der Nachbarschaft überwiegen Wohngebäude gleicher Bauart, angrenzend befinden sich weitere Wohnbauflächen und ein Schulzentrum. Immissionen durch Verkehr und schulbedingten Parkdruck, stellenweise erhöhte Lärmbelastung. Keine Hinweise auf Naturschutzgebiete oder Biotope.

Infrastruktur:
Sehr gute Versorgung durch nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten im Stadtzentrum (ca. 3-4 km), gute Anbindung an ÖPNV (Bushaltestelle ca. 300 m), Hauptbahnhof südlich der Stadt. Schulen und Kindergärten in fußläufiger Entfernung, ebenso Ärzte, Dienstleister und Freizeiteinrichtungen.

Grundstück:
Form rechteckig, Größe 816 m², eben bis leicht abfallend zur Straße. Einfriedung durch Hecken und Zaunanlage. Vorgarten mit Bodendeckern und Sträuchern, befestigter Zugangsbereich (Polygonalplatten), gärtnerische Gestaltung vernachlässigt. Zufahrt und mehrere Stellplätze vorhanden.