Zwangsversteigerung Zweifamilienwohnhaus mit Garage/Remise

Verkehrswert: 262 .000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Zweifamilienwohnhaus sowie einer Garage/Remise bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 14.07.2025 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen weitgehend in Augenschein genommen. Das Kellergeschoss war nicht zugänglich; für diesen Bereich wurde der Zustand aus der Besichtigung der übrigen Gebäudeteile abgeleitet.

Gebäude

Das zweigeschossige Wohnhaus (Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss, voll unterkellert) mit angebauter Garage/Remise stammt ursprünglich aus älterer Bauzeit, wurde 1997 kernsaniert und um seitliche Anbauten erweitert. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 243 m² (verteilt auf das Erd- und Dachgeschoss), die Bruttogrundfläche liegt bei ca. 470 m².

Im Erdgeschoss befinden sich Windfang/Treppenhaus, Flur, Gäste-WC, zwei Kinderzimmer, Küche, Esszimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer, Hauswirtschaftsraum und eine Terrasse. Das Dachgeschoss umfasst Diele, zwei Schlafzimmer, Badezimmer, Hauswirtschaftsraum, Küche, Wohn-/Esszimmer und einen Balkon. Der Keller besteht aus insgesamt acht Räumen.

Das Gebäude steht auf Streifenfundamenten, die Kellerwände sind aus Schwemmstein- und Bruchsteinmauerwerk, die Außenwände massiv und überwiegend ohne zusätzliche Wärmedämmung. Die Geschossdecken sind teils Stahlbeton, teils Holzbalkendecken. Das Dach ist als Satteldach mit Tonziegeleindeckung ausgeführt und weist eine gedämmte Dachfläche sowie Dachrinnen aus Zinkblech auf. Eine Außentreppe aus Beton sowie ein Holzbalkon und eine Markise ergänzen das Haus.

Die Grundrissgestaltung ist großzügig, die Belichtung und Besonnung sind gut. Der Zugang ist nicht barrierefrei. Ein Denkmalschutz besteht nicht.

Zum Wertermittlungs-Stichtag waren im Dachgeschoss augenscheinlich keine wesentlichen Schäden erkennbar. Im Erdgeschoss sind nach Hochwasserschäden aus 2021 umfangreiche Sanierungsarbeiten im Gange (zur Zeit Rohbauzustand). Auch im Keller ist infolge Hochwassers noch Sanierungsbedarf vorhanden.

Weitere Gebäude (Garage/Remise)

Die Garage/Remise wurde 1997 massiv errichtet und besitzt ein Satteldach mit Tonziegeleindeckung. Sie verfügt über ein Stahlschwingtor mit elektrischem Antrieb, eine Kunststoff-Außentür mit Glasausschnitt und Metallinnentüren. Der Boden ist aus Beton, Fenster bestehen aus Kunststoff mit Isolierverglasung. Über den Nebenräumen und dem Geräteraum gibt es Holzbalkendecken.

Grundstück

Das Grundstück ist 1.211 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und liegt eben in Tallage an einer Gemeindestraße mit mäßigem Verkehr. Die Straßenfront beträgt ca. 35 m, die mittlere Tiefe etwa 32 m. Die Erschließung ist voll gegeben (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon).

Das Grundstück ist eingefriedet (Zaun und Hecken). Es besteht Gefahr durch Hochwasser; ein abschließendes Bodengutachten zu Altlasten liegt nicht vor, es wird von einer altlastenfreien Fläche ausgegangen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt wie folgt genutzt:

• Das Dachgeschoss war eigengenutzt.

• Das Erdgeschoss war nach Hochwasserschäden leerstehend und im Rohbauzustand.

• Das Kellergeschoss war nicht zugänglich, gilt aber als sanierungsbedürftig. Ein Gewerbebetrieb existiert nicht.

• Satteldach, Eindeckung mit Tonziegeln, Dach- und Geschossdecken größtenteils gedämmt

• Heizung über Wärmepumpe, Wärmeübertragung durch Stahlradiatoren mit Thermostatventilen

• Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation mit Türöffner, Klingelanlage, FI-Schalter, Starkstromanschluss, Telefon und Satellitenanschluss, durchschnittlicher Ausstattungsstandard (Lichtauslässe, Steckdosen je Raum)

• Böden: schwimmender Estrich, Fliesen, Parkett (Dachgeschoss)

• Fenster: Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung, teilweise Rollläden (Kunststoff), Fensterbänke innen aus Naturstein, außen Aluminium

• Sanitärausstattung im Dachgeschoss: Bad mit Wanne, wandhängendes WC, Waschbecken; Gäste-WC mit wandhängendem WC und Waschbecken, jeweils weiße Standardkeramik; Sanitärinstallation insgesamt als ausreichend und in gutem Zustand beschrieben (nur DG)

• EG ist nach Hochwasserschaden in Rohbau (Sanitärausstattung nicht vorhanden bzw. auszubauen)

Ort: Holsthum, ca. 630 Einwohner, Eifelkreis Bitburg-Prüm, Rheinland-Pfalz

Mikrolage und Umfeld: Das Objekt befindet sich am Ortsrand in einem überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Bereich. Die Nachbarschaft besteht aus weiterer Wohnbebauung. Die Anbindung an die Gemeindestraße ist durch eine bituminierte Fahrbahn gegeben, Gehwege existieren nicht. Das Grundstück liegt in Tallage und ist eben. Es bestehen keine wesentlichen Beeinträchtigungen durch Verkehrsaufkommen oder Immissionen. Es gibt eine wiederkehrende Gefahr durch Hochwasser.

Infrastruktur: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte befinden sich im ca. 6 km entfernten Irrel, ebenso die Stadtverwaltung. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar. Den nächsten Bahnhof gibt es in ca. 19 km Entfernung (Bitburg-Erdorf), größere Städte wie Trier sind ca. 32 km entfernt.

Grundstück: Das Grundstück ist trapezförmig, ca. 35 m Straßenfront, ca. 32 m tief, vollständig erschlossen. Der Bewuchs besteht aus Pflanzen/Gartenanlagen und Hecken (Einfriedung). Die Gefahr von Hochwasser ist zu berücksichtigen.