Zwangsversteigerung 3/5 Anteil an Einfamilienhaus mit Doppelgarage und Wintergarten

Verkehrswert 3/5 Anteil: 399.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen 3/5 Anteil an einem eingeschossigen Einfamilienhaus, voll unterkellert, Baujahr 1990, mit ausgebautem Dachgeschoss, Wintergarten, zwei Balkonen, Doppelgarage und Gartenpavillon.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.11.2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Eindrücke der Besichtigung sowie auf Bauakten, Flächenberechnungen und weitere Unterlagen. Nicht zugängliche Bereiche wurden analog zum besichtigten Zustand bewertet.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde im Jahr 1990 erbaut und präsentiert sich als eingeschossiger, großzügig unterkellerter Massivbau mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 444 m², die Wohnfläche etwa 228 m².

Im Kellergeschoss befinden sich verschiedene Keller- und Hobbyräume sowie der Heizraum mit Öltanklager. Das Erdgeschoss bietet einen offenen Wohnbereich mit angebautem Wintergarten, eine großzügige Wohnküche, ein Arbeitszimmer, Diele, Garderobe und ein Gäste-WC, auf ca. 125 m² Wohnfläche (Wintergarten anteilig eingerechnet). Das Dachgeschoss beherbergt drei Zimmer, eine Diele, ein modernes Masterbad (um 2016 erneuert) und zwei Balkone, zusammen rund 103 m².

Das Gebäude ist in Massivbauweise mit Betonfundamenten und Stahlbetondecken errichtet. Innenwände bestehen aus Mauerwerk, die Treppen sind als Betontreppe (Keller) bzw. als Holztreppe (Geschosstreppe) ausgeführt. Das Dach ist als Krüppelwalmdach konstruiert, mit Faserzementplatten gedeckt (Rinnen/Fallrohre aus Kupfer). Die Fassade ist verputzt und gestrichen. Der Zugang ist nicht barrierefrei. Modernisierungen betreffen insbesondere die Bäder (um 2016). Die Grundrissgestaltung ist großzügig, die Belichtung und Besonnung sind als gut zu bewerten. Ein Kachelofen im Wohnbereich und Klimaanlagen im Obergeschoss und Wintergarten wurden nachträglich eingebaut. Es bestehen keine wesentlichen Bauschäden oder Baumängel; wirtschaftliche Wertminderung ergibt sich aus fehlender zusätzlicher Wärmedämmung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und nicht vermietet. Ein Gewerbebetrieb ist nicht vorhanden, das Grundstück wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt.

Weitere Gebäude

Zur Immobilie gehört eine massive Doppelgarage (Baujahr 1990, ca. 39 m² Bruttogrundfläche, Flachdach, Stahlschwingtor mit Elektroantrieb, Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Betonboden, verputzt und gestrichen).

Ein Gartenpavillon sowie ein überdachter Sitzplatz im Freien ergänzen die Anlage.

• Krüppelwalmdach mit Faserzementplatten, Dachrinnen und Fallrohre aus Kupfer

• Öl-Zentralheizung (Kessel Bj. 1989), Kunststofftanks im Gebäude

• EG und OG-Bad: Fußbodenheizung; OG-Zimmer: Flachheizkörper mit Thermostatventilen

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung, vereinzelt elektrische Aufsatzrollläden

• Bodenbeläge: überwiegend Fliesen im EG, sonst Laminat, Fliesen und Teppichboden

• Sanitärausstattung (OG-Bad um 2016 erneuert): Badewanne, bodengleiche Dusche, wandhängendes WC, Doppelwaschbecken, hochwertige Qualität

• Gäste-WC (EG): wandhängendes WC, Doppelwaschbecken (ebenfalls 2016 erneuert)

• Gäste-Bad (KG): Dusche mit Kabine, Stand-WC, Waschbecken (einfache Ausstattung)

• Zentraler Warmwasseranschluss über Heizung

• Klimasplitgeräte im Wintergarten und OG nachträglich eingebaut

• Elektroinstallation durchschnittlich, baujahrtypische Ausstattung

Waghäusel, Stadtteil Wiesental, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg (ca. 21.000 Einwohner, Ortsteil ca. 10.500 Einwohner)

Das Objekt befindet sich am südöstlichen Ortsrand von Wiesental in einer ruhigen Wohnlage ohne erkennbare Beeinträchtigungen. Die Nachbarschaft ist durch überwiegend wohnbauliche Einzel- und Doppelhäuser geprägt, die Straße ist eine wenig befahrene Wohnstraße mit vollständigem Straßenausbau (Bitumenfahrbahn, beidseitige Gehwege). Parkmöglichkeiten sind ausreichend vorhanden. Die Grundstücksform ist nahezu quadratisch (ca. 24 m Straßenfront, ca. 25 m Tiefe), topografisch eben, als Eckgrundstück gelegen.

Infrastrukturell sind Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten, Ärzte sowie Bus- und Bahnanbindung in guter Erreichbarkeit vorhanden. Die Verbindungen zu überörtlichen Zielen sind durch Bundesstraßen (B 36, L 555), die Autobahn A 5 (ca. 5–8 km entfernt), einen örtlichen Bahnhof sowie entsprechende Linienbus-Verbindungen gegeben.

Das Grundstück ist voll erschlossen und frei von Altlasten. Es bestehen keine Baulasten oder Einschränkungen durch den Denkmalschutz. Die Gartenanlage ist gestaltet, mit Einfriedung (Mauer, Zaun), Wegebefestigungen, Pflanzungen, Freisitz und Pavillon.