Zwangsversteigerung Vierfamilienhaus mit Garagen

Verkehrswert: 811.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein dreigeschossiges, unterkellertes Vierfamilienhaus mit Dreizimmerwohnungen und drei Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.08.2025 (Außenbesichtigung ohne Zugang) und am 17.09.2025 (mit Zugang) durch den Sachverständigen besichtigt. Die Wohnungen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sowie das Kellergeschoss wurden inspiziert; die übrigen Wohnungen (2. OG und DG) konnten nicht betreten werden. Die Bewertung basiert teilweise auf Unterlagen und Angaben Dritter.

Gebäude

Das Vierfamilienhaus wurde 1978 errichtet und besteht aus drei Vollgeschossen sowie einem ausgebauten Dachgeschoss. Das Bauwerk ist voll unterkellert, in das auch drei Pkw-Garagen integriert sind. Die Grundrissgestaltung ist bei allen vier Wohnungen (EG, 1. OG, 2. OG, DG) nahezu identisch – jeweils Dreizimmerwohnungen mit separater Küche, Bad/Dusche, WC und Balkon. Die Wohnflächen betragen pro Wohnung ca. 83,50 m² (EG, 1. und 2. OG) bzw. 80,01 m² (DG), insgesamt ca. 330,51 m².

Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen erfolgten wie folgt: Kernsanierung der EG-Wohnung (2016), Renovierung 1. OG (2012, Dusche/WC 2020), bad/WC Erneuerung 2. OG (2010, Böden 2012) und Boden/Wandbeläge im DG (2018). Die Grundrisse gelten als zweckmäßig, jedoch etwas unterdurchschnittliche Raumabmessungen, ohne offene Wohnzonen. Durchschnittliche Belichtung, Sanitärräume sind innenliegend. Fassade, Dach und Fenster sind überwiegend im ursprünglichen Zustand. Am Objekt besteht nur geringer Instandhaltungsstau (beschädigte Haustür). Die Balkone sind in Stahlbeton ausgeführt; im Dachgeschoss sind zwei große Schleppgauben vorhanden. Das Gebäude ist einseitig angebaut und reicht dreiseitig bis an die Grundstücksgrenzen.

Der Bauzustand ist überwiegend als befriedigend, die EG-Wohnung als gut zu bewerten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig zu Wohnzwecken vermietet; lediglich eine Garage im Kellergeschoss stand leer.

• Satteldach mit Betondachsteineindeckung; zwei große Dachgauben; baujahrtypische Zwischensparrendämmung

• Heizung: Fernwärmezentralheizung, Wärmeabgabe über Heizkörper

• Warmwasserbereitung zentral über Elektroboiler im Keller

• Elektroinstallation: Bauzeitübliche, teilweise modernisiert

• Böden: Überwiegend Laminat und Fliesen

• Fenster: Holzfenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung, Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Bäder teils modernisiert; Dusche, Waschbecken, separates WC, Böden gefliest, Wände teilweise raumhoch gefliest

Mannheim, Stadtteil Neckarstadt-West, ca. 320.000 Einwohner, Stadtkreis Mannheim, Baden-Württemberg

Das Objekt befindet sich an der Ecke Gärtnerstraße / Spatenstraße in offener, einseitig angebauter Bauweise. Die umliegende Bebauung ist geprägt von drei- bis viergeschossigen Wohnhäusern sowie einer gegenüberliegenden Schule. Die Wohnlage wird als mittlere Wohnlage eingestuft. Gelegentliche Lärmemissionen durch die Schulenutzung sind möglich. Die Grundstückszufahrt zu den Garagen ist grunddienstbar gesichert.

Die Infrastruktur ist sehr gut. Die nächste Bushaltestelle ist ca. 800 m entfernt, der Hauptbahnhof ca. 4,6 km. Anbindung an mehrere Bundesstraßen, die nächstgelegene Autobahn ist rund 9 km entfernt.

Das Grundstück ist nahezu rechteckig geschnitten, rund 9–9,20 m breit und ca. 19,20 m tief. Es ist eben, mit betonierten Hofflächen und partiell eingefriedet (Mauer/Grenzbebauung sowie privater Zaun).