Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung mit Keller

Verkehrswert: 110.000,00 € (55.000,00 € je 1/2 Anteil)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 10 im 2. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses. Es bestehen Sondernutzungsrecht am Kellerraum Nr. 10 im Kellergeschoss und der Flachdachfläche Nr. 10 im 3. Obergeschoss und das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht, zusammen mit dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 12, an dem mit "Vorraum 10/12" bezeichneten Raum im Kellergeschoss

Besichtigung

Das Objekt wurde ausschließlich von außen besichtigt, da kein Zugang zur Wohnung möglich war. Die Bewertung erfolgte daher im Wesentlichen anhand der vorliegenden Unterlagen und einer Ortsbesichtigung von außen.

Wohnung

Die Wohneinheit Nr. 10 befindet sich im 2. Obergeschoss eines historischen Wohn- und Geschäftshauses von ca. 1888. Die Wohnung ist als 2-Zimmer-Wohnung ausgelegt und umfasst eine Wohnfläche von etwa 40 m². Der Grundriss sieht zwei Zimmer, einen Flur, ein innenliegendes Bad sowie ein Kellerabteil und eine Dachterrasse (beides mit Sondernutzungsrecht) vor. Aufgrund der Lage im Gebäude und der Fensteranordnung wird eine gute Belichtung angenommen. Der Zustand wird, mangels Innenbesichtigung, basierend auf dem äußeren Anschein und den Unterlagen als durchschnittlich eingeschätzt.

Das Gebäude, in welchem sich die Wohnung befindet, ist ein viergeschossiges, traufständiges und zweiflügeliges Wohn- und Geschäftshaus mit massivem Mauerwerk. Es wurde im Historismusstil um 1887/88 errichtet und steht unter Denkmalschutz. Im Gebäude befinden sich insgesamt 12 Wohneinheiten und 3 Gewerbeeinheiten; ein Aufzug ist nicht vorhanden. Die Erschließung erfolgt über ein Treppenhaus an der Südseite. Nachtspeicheröfen und dezentrale Warmwasserversorgung werden angenommen, da keine Angaben zu Modernisierungen oder energetischer Sanierung vorliegen. Die Gesamtanlage wird als instandgehalten und in durchschnittlichem Bauzustand beschrieben. Ein Pkw-Stellplatz ist der Wohnung nicht zugeordnet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform: Walmdach, mit Ziegeln eingedeckt

• Heizung: Nachtspeicheröfen, dezentrale Warmwasserversorgung (elektrisch, Annahme)

• Elektroinstallation: Baujahrestypisch, keine Modernisierungsnachweise

• Böden: Laminat (Annahme auf Grundlage der üblichen Ausführung)

• Fenster: Zweifach verglaste Holzfenster (Annahme)

• Sanitärausstattung: Bad mit durchschnittlichem Standard, innenliegend

Baden-Baden, ca. 56.900 Einwohner, Stadtkreis Baden-Baden, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt zentral in der Innenstadt von Baden-Baden an der Mühlengasse, in einem Kerngebiet mit überwiegend Wohn- und Geschäftshäusern. Die unmittelbare Nachbarschaft ist geprägt durch mehrgeschossige, geschlossene Bebauung, angrenzend an die Fußgängerzone. Eine leicht angespannte Parkplatzsituation ist gegeben, das Wohnumfeld wird als leicht überdurchschnittlich bewertet. Durch die Lage in einer Fußgängerzone ergeben sich typische Innenstadtimmissionen, jedoch ohne objektiv wertbeeinflussende Beeinträchtigungen. Beeinträchtigungen durch Naturschutzgebiete, Biotope oder Hochwasser liegen nicht vor.

Im direkten Umfeld befinden sich Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Cafés und Restaurants. Schulen aller gängigen Schularten sowie Kindergärten sind in Baden-Baden vorhanden, weitere Bildungsangebote in Karlsruhe und Freiburg. Der öffentliche Nahverkehr ist durch Busverbindungen gegeben, die nächstgelegene Autobahnauffahrt (A5) ist etwa 9 km entfernt.

Das Grundstück ist leicht nach Westen abfallend und unregelmäßig geschnitten. Die Mühlengasse ist befestigt (asphaltiert/pflastert) und mit einem Gehweg ausgestattet.