Zwangsversteigerung 2-Familienwohnhaus als Haushälfte

Verkehrswert: 330.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 2-Familienwohnhaus als Haushälfte mit Überbauten, Vierergarage, Hof (mit Wegerecht belastet) sowie Garten mit Gartenhaus und Geräteschuppen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 22.01.2026 zuerst von außen sowie die leerstehende Erdgeschosswohnung und die Kellerräume von innen besichtigt. Die Dachgeschossräume und die vermietete Wohnung im Obergeschoss wurden am 30.01.2026 besichtigt. Maßprüfungen und technische Funktionsprüfungen fanden nicht statt. Teile der Bewertung basieren auf übergebenen Unterlagen und Plänen.

Gebäude

Es handelt sich um ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Zweifamilienhaus in Massivbauweise mit teilausgebautem Satteldach und Bühne im Dachspitz. Das Baujahr ist nicht bekannt, wird aber vor 1900 vermutet. Das Gebäude ist an ein Nachbarhaus angebaut, wobei beide Häuser über die Grenze „verspringen“ und sich gegenseitig teilweise überbauen. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 490 m²; die Wohnfläche verteilt sich auf ca. 83 m² im EG, ca. 87 m² im OG und ca. 37 m² im DG. Zusätzlich gibt es ca. 132 m² Nutzflächen (Keller, Bühne, Dachspitz).

Aufbauend auf einem älteren Baugesuch von 1966, umfasst das Erdgeschoss einen langen Flur, ein Bad und separates WC, Essküche, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Kinderzimmer. Im Obergeschoss sind vergleichbare Räume. Im Dachgeschoss befinden sich zwei ausgebaute Zimmer, WC und Bühnenräume. Die Grundrissgestaltung ist einfach und zweckmäßig. Es fehlen Balkone, doch eine Gartennutzung ist möglich. Die Belichtung erfolgt aus drei Himmelsrichtungen; die Westseite ist angebaut. Das Gebäude ist altersentsprechend mit Modernisierungsrückstand, Schimmelschäden, alter Keller mit Feuchte, Rost auf dem Blechdach, ungedämmter Ziegelfassade und einfachen Ausstattungsdetails.

Modernisierungen erfolgten punktuell. Die Haustreppe ist eine alte gewendelte Holzwangentreppe, EG-OG ist ein Treppenlift installiert. Die Fassade ist aus unverputztem Klinkermauerwerk, an den Giebeln im DG holzverkleidet.

Weitere Gebäude

• Vierergarage: Blechgarage (verzinkte Stahlblechkonstruktion, Baujahr ca. 1960er), 4 Stellplätze, Betonboden, keine Innenwände. Bruttogrundfläche ca. 55 m². Zustandsbedingt beträgt die angenommene Restnutzungsdauer noch 30 Jahre.

• Gartenhaus: Holzbau mit großflächigen Fenstern und offenem Anbau.

• Geräteschuppen: Ebenfalls eine Holzkonstruktion mit offenem überdachten Bereich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung leerstehend, die Obergeschosswohnung vermietet, die Wohnräume im Dachgeschoss leer und als Bühne genutzt.

• Satteldach mit Spitzgaupe, vermutlich Bitumenbahn auf rostigem Blechdach

• Ölzentralheizung, Kessel ca. Ende 1990er Jahre, geschweißter Stahltank (10.700 l) im Gewölbekeller

• Elektroinstallation vermutlich aus den 1960er/70er Jahren, unter Putz

• Böden: Laminat (EG), Holzparkett (OG, teils), Teppichboden (Flur OG), PVC (Küche OG), Fliesen (Bäder, WC), Parkett (Kinderzimmer EG), PVC (Schlafzimmer EG)

• Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster (ca. 2000er Jahre), teils mit PVC-Rollläden

• Sanitärausstattung: Bäder mit Badewanne, Duschwanne, Handwaschbecken, separate WCs mit Stand-WC und Handwaschbecken; Bad EG modernisiert (2016), Bad OG älter

Laichingen (ca. 11.000 Einwohner, Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg)
Das Objekt liegt zentral im Ortskern an der Hauptdurchgangsstraße. Im direkten Norden grenzen Discounter mit großen Parkplatzflächen an, die ebenfalls als Zufahrt genutzt werden. Umgebende Bebauung ist gemischt. Die Lage ist durch den angrenzenden Discounter-Parkplatz, das Wegerecht (belasteter Hofraum, keine exklusive Nutzbarkeit) sowie durch die stark befahrene Durchfahrtsstraße beeinträchtigt.

Infrastruktur:
Schulen, Kindergärten, zahlreiche Einzelhandel- und Einkaufsmöglichkeiten sind vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist gut; Bundesstraße B28 in ca. 3 km, Anschluss an die Autobahn A8 (ca. 8 Autominuten), öffentlicher Nahverkehr im Ort. Geplante Bahnstation auf der IC-Neubaustrecke in erreichbarer Nähe; Flughafen Stuttgart ca. 55 km entfernt.

Grundstück
Das Grundstück hat eine Größe von 659 m², ist im Süden bebaut und relativ eben, der Garten im Norden weist leichtes Gefälle auf. Die Form ist nicht rechteckig und entlang der Grundstücksgrenze eingebracht; Details siehe Lageplan. Es ist als Bauland ausgewiesen. Das Grundstück ist durch ein Geh- und Fahrrecht für das Nachbarhaus im Bereich Hof belastet, sodass dort keine dauerhafte Stellplatznutzung möglich ist. Bewuchs: Vorgarten einfach angelegt, Garten einfach begrünt mit Sichtschutzelementen.