Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit zwei Garagen

Verkehrswert: 420.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges Mehrfamilienwohnhaus mit zwei Pkw-Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins am Bewertungsstichtag von außen besichtigt. Eine Innenbesichtigung war nur für die Obergeschosswohnung sowie die Kellerräume möglich. Die übrigen Wohnungen konnten nicht betreten werden, weshalb die Bewertung teilweise auf den Bauunterlagen, Grundrisszeichnungen und Annahmen basierte.

Gebäude

Das Mehrfamilienwohnhaus wurde um 1900 errichtet und besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss mit vier abgeschlossenen Wohneinheiten. Die Gesamtnutzungsdauer wird mit 80 Jahren, die Restnutzungsdauer aufgrund von Modernisierungen (u. a. Fenster, Bäder, Elektrik, Heizung in den 1990er Jahren, Dachgeschossausbau 2011) mit 18 Jahren angegeben. Das Gebäude wurde 1966 grundlegend modernisiert, weitere Modernisierungen erfolgten in den Folgejahren, besonders beim Ausbau des Dachgeschosses. Die Außenwände wechseln zwischen Fachwerk, Klinkeroptik und Biberschwanzbehang. Die Erscheinung ist insgesamt noch ansehnlich.

Die Raumaufteilung sieht wie folgt aus:

• Kellergeschoss: ca. 83 m² für Vorräte, Heizung und Waschküche.

• Erdgeschoss: ca. 126 m², eine Wohnung mit Flur, Küche, Bad, WC, vier Wohnräumen, Terrasse.

• Obergeschoss: ca. 125 m², eine Wohnung mit Flur, Küche, Bad, WC, sechs Wohnräumen, Balkon.

• Dachgeschoss: ca. 97 m², zwei Wohnungen, genaue Raumaufteilung laut Gutachten nicht detailliert.

• Spitzboden: nur Kriechboden.

Das Gebäude hat ein Satteldach mit beidseitigen Dachgauben, Dachkonstruktion als Sparrendach mit erneuerter Tonziegeldeckung. Die Kellerdecke ist eine Stahldielendecke, die übrigen Geschossdecken sind Holzbalkendecken. Die Fenster sind zweifachverglaste Kunststofffenster (ca. 1990er Jahre). Das zentral gelegene Treppenhaus besitzt eine geschlossene Holztreppe aus dem Baujahr.

Die Belichtung ist in allen Bereichen als normal zu bewerten. Im Erdgeschoss befindet sich eine Terrasse, in Ober- und Dachgeschoss jeweils Balkone von etwa 8 m².

Weitere Gebäude

Es bestehen zwei Pkw-Garagen in Massivbauweise mit Flachdächern (Wellasbest), wovon eine bauartbedingt etwas kleiner ausfällt. Die Zugänglichkeit und die Ein-/Ausfahrmöglichkeiten sind als gut zu beurteilen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Wohnhaus zur reinen Wohnnutzung vermietet. Alle vier Wohneinheiten sind als Mietwohnungen ausgewiesen.

• Satteldach mit Tonziegeldeckung, beidseitige Dachgauben

• Gaszentralheizung neueren Baujahres, Wärmeübertragung über Plattenheizkörper

• zentrale Warmwasserversorgung

• Sanitäranlagen mit Ausstattungsstandard der 1990er Jahre bzw. aus dem Jahr 2011 in den DG-Wohnungen

• Fenster: zweifachverglaste Kunststofffenster (1990er Jahre)

• Elektroinstallation: überwiegend in den 1990er Jahren erneuert (Leitungs- und Schaltersystem)

Göttingen (Stadtteil Geismar), ca. 120.000 Einwohner, Landkreis Göttingen, Niedersachsen

Die Immobilie befindet sich in der Universitätsstadt Göttingen, im südlichen Stadtteil Geismar. Dieser Bereich zählt zu den bevorzugten Wohnlagen mit überwiegend wohnbaulicher Nutzung und geringem Industrieanteil. Die Bebauung ist geprägt von Ein- und Mehrfamilienhäusern, ergänzt durch kleinere Büro- und Dienstleistungsbauten. Das Grundstück liegt an einer zweispurigen, stark frequentierten Sammelstraße mit angrenzender Kreuzung.

Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sowie Anbindungen an den ÖPNV (Bus, Bahn, ICE-Bahnhof) sind in fußläufiger oder kurzer Fahrdistanz sehr gut erreichbar. Die Anbindung an die Autobahnen A7 und A38 ist ebenfalls hervorragend.

Das Grundstück weist eine rechteckige Form und ebene Topografie auf. Die Ausrichtung ermöglicht eine gute natürliche Belichtung mit südostseitig ausgerichteter Garten- und Terrassenfläche. Die Befestigung erfolgt durch asphaltierte Zufahrten und Gehwegplatten, der Gartenanteil ist als kleiner, eingefriedeter Bereich mit Rasen und südöstlicher Terrasse angelegt.