Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Nebengebäude/Scheune und Garage

Verkehrswert: 229.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Nebengebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag innen und außen besichtigt. Teile des Hauses, insbesondere Wände und Fußböden einzelner Geschosse, waren durch Einbauten oder Abstellgut nicht vollständig einsehbar. Die Bewertung erfolgte ergänzend auf Basis von Unterlagen sowie Annahmen zu üblichen Bauausführungen des Baujahres.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein vollständig unterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und einem Anbau. Der Altbau stammt aus dem Jahr 1899, der Anbau wurde vermutlich um 1925/1930 errichtet. Die Bauweise ist überwiegend Fachwerk mit Ausmauerung, teils Backstein-Mauerwerk; das Gebäude ist freistehend, der Anbau zweigeschossig, nicht unterkellert. Die Außenansicht ist verputzt und gestrichen, Anbau Teilweise unverputztes Mauerwerk.
Der Grundriss umfasst im Erdgeschoss eine Wohnung mit Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und Flur, darüber im Obergeschoss eine weitere Wohnung mit Wohnzimmer, Schlafzimmer, Zimmer im Rohbau, Küche, Vorratsraum und Flur.
Der Anbau beherbergt zusätzliche Räume (Heizungsraum, Wirtschaftsraum mit WC, Hobbyflächen).
Das Dachgeschoss ist überwiegend nicht ausgebaut, einzelne Hobbyflächen wurden erstellt, gelten jedoch nicht als Wohnfläche. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 126,55 m² gemäß überschlägig erstelltem Aufmaß. Die Grundrissgestaltung ist individuell, Belichtung und Besonnung werden im Gutachten als gut bis ausreichend beschrieben.

Das Gebäude wurde im Laufe der Zeit in Teilbereichen modernisiert (u.a. Fenster, Heizung, Bäder, Boden- und Wandbeläge), jedoch besteht Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. Es gibt Feuchteschäden im Keller und Heizungsraum sowie Putzschäden an der Fassade. Ein Raum im Obergeschoss befindet sich im Rohbauzustand. Das Dach ist nur geringfügig oder nicht ausreichend gedämmt.

Ein Denkmalschutz besteht für das Objekt nicht, es liegt aber im Bereich einer Erhaltungs-/Gestaltungssatzung.

Nebengebäude – Scheune

Die Scheune wurde ca. 1925/1930 errichtet, ist ein-geschossig, nicht unterkellert, größtenteils als Abstellfläche und Garage (ohne Tor) sowie Speicherfläche mit ausgebautem Duschbad genutzt. Sie besitzt ein Satteldach, vermutlich mit Betondachsteinen gedeckt, und ist in Fachwerk-/Mauerwerkskonstruktion errichtet. Die Gesamt-Nutzfläche liegt bei ca. 44 m². Das Gebäude wird nicht mehr landwirtschaftlich genutzt, der Fokus liegt auf Kfz-Stellplatz, Lagerraum und dem Duschbad.

Grundstück

Das Grundstück ist 233 m² groß, weist eine unregelmäßige Form mit ca. 10 m Straßenfront und 26 m Tiefe auf. Es ist eben gelegen, grenzt mehrseitig an Nachbargebäude, ist eingefriedet (Mauer, Tor, Nachbarbebauung) und wird als voll erschlossen bezeichnet (Strom, Wasser, Gas, Kanal, Telefon, SAT-TV).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung:

  • Wohnhaus: Pultdach und Sattel-/Giebeldach, Dachsteine (Beton)

  • Anbau: Pultdach, vermutlich Beton- bzw. Faserzement-Wellplatten

  • Scheune: Satteldach, Betondachsteine

• Heizung & Warmwasser:

  • Gas-Zentralheizung als Pumpenheizung (BJ ca. 2005)

  • Standard-Flachheizkörper mit Thermostatventilen

  • Warmwasser dezentral, Durchlauferhitzer und Boiler (Elektro)

• Elektroinstallation:

  • Einfache bis mittlere Ausstattung, Elektrozählerkasten ca. 1994 erneuert

• Fenster:

  • Überwiegend Kunststoff (Isolierverglasung, BJ 1995–2020), einzelne Holzfenster (Einfachverglasung), manche mit Rollläden (manuell)

• Sanitärausstattung:

  • Bäder mit Dusche, Badewanne, Handtuchheizkörper, Stand-/Hänge-WC, Raum hoch/teilweise gefliest, elektr. Entlüftung in Bädern

  • Einfach bis mittlere Installationen

  • Ausgebautes Duschbad im Dachgeschoss der Scheune

Gau-Algesheim (ca. 6.600 Einwohner, Landkreis Mainz-Bingen, Rheinland-Pfalz) – das Objekt befindet sich im Stadtkern in einer Wohn- und Geschäftsstraße mit mäßigem Verkehr.

Die Mikrolage wird als mittlere bis gute Wohnlage eingestuft. Die Nachbarschaft ist durch eine überwiegend geschlossene, zweigeschossige Bebauung mit gemischter gewerblicher und wohnwirtschaftlicher Nutzung geprägt, typisches Stadtkerngefüge.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Bushaltestelle, Kindergarten und Schulen sind fußläufig erreichbar. Das örtliche Angebot an weiterführenden Schulen besteht im Ort sowie in der nahe gelegenen Stadt Ingelheim. Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und der Bahnhof sind gut erreichbar. Eine wesentliche Beeinträchtigung geht von der Umgebung nicht aus.

Das Grundstück ist eben, hat eine unregelmäßige Form, die Straßenfront beträgt ca. 10 m, die Grundstückstiefe ca. 26 m, es ist eingefriedet und grenzt an Nachbarbebauung.