Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebenanlagen und Pkw-Stellplatz

Lfd . Nr. 1, Flst. 94, Einfamilienhaus, Verkehrswert: 63.000,00 €
Lfd . Nr. 2, Flst. 461/59, Zufahrtsfläche mit PKW-Stellplatz, Verkehrswert: 1.300,00 €

Gesamtverkehrswert: 68.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück bebaut mit einem Einfamilienhaus, Nebenanlage, sowie einer separaten Zufahrtsfläche mit Stellplatz. Die Grundstücke wurden als wirtschaftliche Einheit genutzt.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.10.2025 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Inaugenscheinnahme, Angaben des Eigentümers und der Teilnehmer sowie auf Unterlagen aus Kataster, Bauamt und weiteren Behörden. Der Zugang zu einem Teil der Nebenanlagen war infolge Wildwuchs bzw. fehlendem Schlüssel nicht möglich.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein um 1900 errichtetes Einfamilienhaus, das einseitig angebaut und in Massivbauweise ausgeführt wurde. Es verfügt über Teilkeller (1 Raum), Erdgeschoss, Obergeschoss und einen nicht mehr verwertbaren Dachgeschoss-Teilausbau. Ein rückseitiger Anbau als Hofausgang und separates WC (1-geschossig, Flachdach) wurde später ergänzt. Die Grundfläche beträgt ca. 294 m² BGF, die abgeschätzte Wohnfläche etwa 135 m².

Das Gebäude wurde um 1995 teilweise modernisiert: Dacheindeckung mit vermutlich aufgebrachter Wärmedämmung, Austausch der Fenster und Außentüren (Kunststofffenster, zum Teil Rollläden), Erneuerung der Heizungs- und Sanitärinstallation sowie Teilmodernisierung der Elektroinstallation. Weitere Modernisierungen insbesondere des Innenausbaus erfolgten 2018 in Teilbereichen. Der allgemeine Zustand ist jedoch als mäßig bis schlecht zu bewerten, mit erheblichem Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsrückstau.

Räumlich ist das Erdgeschoss in Flur, Wohnzimmer, Küche und Heizungsraum unterteilt, das Obergeschoss in Flur, drei Schlafzimmer, Ankleidezimmer und Bad. Die Raumaufteilung entspricht nicht mehr zeitgemäßen Anforderungen. Es bestehen erhebliche Feuchtigkeits- und Putzschäden, Korrosionsschäden an der Kellertreppe und massive Mängel an Dach und Fassade (u.a. Feuchtigkeit, Risse, Putzschäden, undichte Gauben). Der rückseitige Anbau ist baufällig und nicht mehr nutzbar.

Die Gebäudehülle ist energetisch mangelhaft, die vorhandene Heizungsanlage (Erdgas, ca. 1995) ineffizient und renovierungsbedürftig. Im Keller sind starke Feuchtigkeitsschäden offensichtlich.

Das Gebäude steht im Denkmalbereich ("Altstadt"), so dass Umbauten genehmigungspflichtig sind.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich ein eingeschossiges Nebengebäude mit Teilkeller und Flachdach (um 1900/1920, Altbestand), das sich ebenfalls in schlechtem Zustand befindet. Tür- und Fensterbauteile sind einfach und schadhaft, Bauzeit und Bauweise Altbestand. Das Nebengebäude ist technisch und wirtschaftlich nicht mehr nutzbar.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag stand die Immobilie leer.

• Dach: Satteldach mit Betondachstein-Eindeckung (ca. 1995), Anbau mit Flachdach (vermutlich Wellblech)

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung auf Erdgasbasis (Baujahr ca. 1995), Flächenheizkörper mit Thermostatventilen; zentrale Warmwasserversorgung; Kessel im EG; Zusatzheizung nicht vorhanden

• Böden: Erdgeschoss/Obergeschoss überwiegend Bodenfliesen, Laminat bzw. Textilbelag; Dachgeschoss Holzdielung; Keller Betonboden (feucht)

• Sanitärausstattung: OG-Bad mit Wanne, Dusche, Waschbecken, WC; Gäste-WC im Anbau; Kalt- und Warmwasseranschluss vorhanden, Stand der Sanitärräume einfach

Bad Schmiedeberg, OT Pretzsch, Landkreis Wittenberg, Sachsen-Anhalt, ca. 1.000 Einwohner im Ortsteil, 7.900 Einwohner gesamt

Das Objekt liegt zentral im Ortsteil Pretzsch an einer Anliegerstraße (Thälmannstraße), ca. 400 m vom Schloss entfernt. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus ein- bis zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern, vereinzelt in Mischnutzung mit Kleingewerbe, sowie öffentlichen Gebäuden. Die Bebauungsdichte ist offen bis geschlossen. Parkstreifen sind in der Straße ausreichend vorhanden, eigene Parkmöglichkeiten bestehen auf dem rückwärtigen Flurstück. Die Wohnlage ist noch als mittel einzustufen.

Im Umkreis: Kindergarten (ca. 150 m), Förderschule in Pretzsch, Grund- und Sekundarschule in anderen Ortsteilen, Gymnasien in der Umgebung. Einzelhandelsgeschäfte und ein Supermarkt (ca. 600 m), Elbefähre etwa 1 km entfernt. ÖPNV-Anschluss per Bus (ca. 200 m).

Grundstück

Das Objekt besteht aus zwei separaten Flurstücken:

• Flurstück 94 (192 m²): Direkt an der Straße gelegen, annähernd rechteckig, jedoch leicht unregelmäßig. Die Grundstücksnutzung ist infolge fehlender Zufahrt und geringer Größe eingeschränkt. Die Flächen sind überwiegend bebaut oder befestigt, Gartenflächen sind kaum vorhanden.

• Flurstück 461/59 (75 m²): Dient als schmale Zufahrt über eine Gasse von der Markt-/Elbstraße (ca. 2,5 m breit), ist unregelmäßig, als sogenannte "Handtuchparzelle", mit Zufahrtstor und befestigtem Untergrund. Die Fläche ist mit einem desolaten Schuppen und Überdachung bebaut, Zugang war nicht möglich. Starker Wildwuchs, kein Garten, reine Stellplatz-/Zufahrtsnutzung.