Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 409.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer Gastronomieeinheit sowie drei Wohnungen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag vollständig außen und teilweise innen besichtigt. Die Wohnung Nr. 1 sowie die Gastronomieeinheit und weitere zugängliche Einheiten wurden durch Augenschein geprüft. Die Wohnung Nr. 2 konnte nicht von innen besichtigt werden; die Bewertung beruht hier auf den vorhandenen Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein zweigeschossiges, fast vollständig unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss und zweigeschossigem Spitzbodengeschoss ("zwei Ebenen"), dessen Ursprungsbaujahr auf 1674 zurückgeht. Wesentliche Umbauten und Modernisierungen erfolgten zwischen 1965 und 2012, darunter der Einbau von Sanitär-, Gastronomie- und Konditoreianbau sowie Umbaumaßnahmen im Innenraum.

Das Tragwerk besteht aus einer Fachwerkkonstruktion mit verputzten Ausfachungen, Fundamenten aus Naturstein und teils Beton. Die Geschossdecken sind als Holzbalken- bzw. Gewölbedecken ausgebildet, die Treppenanlagen bestehen aus massiver Natursteintreppe sowie einer barocken Holz-Spindeltreppe. Das Satteldach ist mit Krempziegeln (Ton) und teilweise Betonsteinen gedeckt. Typisch für das Gebäude ist ein straßenseitiger Erker sowie eine eindrucksvolle historische Durchfahrt mit geschnitztem Stichbogen aus dem 17. Jahrhundert.

Die Grundrissgestaltung ist individuell, mit heterogenen Zuschnitten für Gastronomie und die drei Wohnungen, u.a. großzügigen Wohn- und Essbereichen, separaten Schlafräumen, mehreren Sanitäreinheiten, Balkonen und einer Dachterrasse. Es sind verschiedene Gauben vorhanden, die zur Belichtung beitragen. Die Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse sind von sehr gut bis schlecht einzuschätzen (insgesamt differenziert je Bereich).

Das Gebäude steht unter Ensemble-Denkmalschutz als Bestandteil einer historischen Bürgerhausreihe. Trotz einiger Modernisierungen besteht ein erheblicher Sanierungsbedarf: Insbesondere im Sockel-, Dach- und Heizungsbereich sowie bei Oberflächen und Einbauten. Die Heizungsanlage ist technisch überaltert, Feuchtigkeitsschäden sind besonders im Bereich des Konditoreianbaus sichtbar.

Weitere Gebäude

Sanitär- & Konditoreianbau: Dieser Anbau (Baujahr ca. 1970, erweitert 1982) ist ein eingeschossiger Bau mit Anbindung an die Gastronomie. Hier befinden sich Vorrats-, Lager-, Kühl- und WC-Räume sowie die eigentliche Konditorei. Auch dieser Gebäudeteil zeigt substanzielle Mängel durch Feuchtigkeit an der Pultdachfläche sowie allgemeine Abnutzungserscheinungen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Gastronomieeinheit im Erdgeschoss leerstehend und ungenutzt. Die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 im Obergeschoss waren bewohnt und wurden eigengenutzt. Die Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss war leerstehend. Die Räume im Anbau (Konditorei/Sanitär) sowie Gastronomie-Inventar standen ebenfalls leer. Ein regulärer Gewerbebetrieb war zum Stichtag nicht eingerichtet.

• Dachform: Satteldach mit Krempziegeldeckung (Ton), rückwärtig tlw. Betonstein; mehrere Satteldachgauben und Spitzbodengeschosse

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung (überaltert), Flachheizkörper, zentrale Warmwasserversorgung über Heizung

• Elektroinstallation: Einfache bis normale "zeittypische" Ausstattung, offener Elektroschrank, zentrale Zählerschränke

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung, tlw. Holzfenster mit Einfachverglasung

• Sanitärausstattung:

  • Gastronomie: Damen-/Herrentoiletten mit mehreren WC-Kabinen und Urinalen

  • Wohnungen: Bäder mit Badewanne, Dusche, Handwaschbecken, WC (Ausstattung variiert)

Königslutter am Elm, ca. 15.400 Einwohner, Landkreis Helmstedt, Niedersachsen.

Das Objekt befindet sich in zentraler Innenstadtlage mit unmittelbarer Nähe zum Marktplatz. Die Umgebung ist von einer Mischung aus Wohn- und Geschäftsgebäuden in geschlossener Bauweise geprägt. Die Mikrolage gilt als mittlere bis gute Wohnlage, als Geschäftslage privilegiert. Die Marktstraße ist eine innerstädtische, voll ausgebaute Verbindungsstraße mit normalem bis, teilweise, starkem Verkehr. Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus historischen Bürgerhäusern, Geschäftshäusern sowie öffentlichen und privaten Dienstleistungen. Beeinträchtigungen sind als "ortstypisch" einzustufen.

Infrastruktur: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Kindergärten und Schulen sind fußläufig erreichbar. Weitere weiterführende Schulen sind im Ort und in der nahen Kreisstadt Helmstedt verfügbar. Öffentliche Verkehrsmittel, wie Bushaltestelle und Bahnhof, befinden sich in kurzer Entfernung. Gute Anbindung an Bundesstraßen (B1, B82) und Autobahn (A2).

Grundstück: Grundstücksgröße 639 m², rechteckige Form mit ca. 15 m Straßenfront und ca. 40 m mittlere Tiefe. Die Fläche ist annähernd eben. Die rückwärtigen Grundstücksbereiche sind mit Natursteinmauern eingefriedet. Neben Gebäudeflächen existieren ein Gastronomie-Außenbereich (Waschbetonplatten), eine erhöhte Holzterrasse sowie Gartenanlagen.

Volksbank Magdeburg eG, Breiter Weg 212, 39104 Magdeburg, zu 18040 SU, Ansprechpartnerin: Frau Schneidereit-von-Einem, Telefon: 0391 5695-623