Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Nebengebäude

Verkehrswert: 505.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit Nebengebäude (2 Garagen).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 11.09.2025 vollständig besichtigt. Der Sachverständige hat alle Wohnbereiche und das Grundstück in Augenschein genommen; die Garagen des Nebengebäudes waren jedoch lediglich von außen über ein Fenster einsehbar. Die Bewertung basiert auf der Ortsbesichtigung, einer teilweisen Kontrollvermessung und den vorhandenen Unterlagen. Es wurden dabei keine zerstörenden Untersuchungen vorgenommen.

Gebäude

Das Hauptgebäude wurde ca. 1964/1965 in massiver Bauweise errichtet, bestehend aus einem vollunterkellerten Wohnhaus mit drei separaten Wohnungen (EG, OG, DG). Spätere Modernisierungen erfolgten insbesondere an der Heizzentrale (ca. 1994) sowie teilweise an Fenstern, Heizkörpern, Sanitär- und Elektroinstallationen (2023/2024).

Das Gebäude verfügt über ein ausgebautes Erd- und Obergeschoss (jeweils ca. 88,1 m² Wohnfläche) sowie ein Dachgeschoss (ca. 52,7 m² Wohnfläche), ergänzt durch Nutzflächen in Kellerräumen, Waschküche, Heizraum und einem Spitzboden, der über eine Luke zugänglich ist. Jede Wohnung umfasst Flur/Diele, Bad/WC (mit Fenster), eine Küche (bzw. Esszimmer mit offener Küche), jeweils drei Zimmer und in EG & OG einen Balkon. Die Grundrissgestaltung ist baujahresgemäß und funktional, sämtliche Küchen und Sanitärräume sind natürlich belichtet. Die Belichtung der übrigen Räume ist je nach Richtung und Stockwerk mittel bis gut, insbesondere in den Hauptwohnbereichen.

Im Untergeschoss befinden sich der Hauseingang mit Treppenhaus, Technikräume, Abstell- und Lagerräume sowie Zugänge zu den Außenanlagen und zum Nebengebäude.

Das Gebäude verfügt über eine massive Innen- und Außenwandstruktur (Mauerwerk), Stahlbetonfundamente und Zwischendecken (meist FT-/Einlegedecke mit Überbeton, DG mit Holzbalkendecke). Das Satteldach ist als Holzkonstruktion mit Ziegel-/Dachstein-Eindeckung ausgeführt, ohne Unterspannbahn, mit Zwischensparrendämmung (Glaswolle; mögliches Vorkommen alter Mineralfasern). Balkone bestehen aus auskragenden Betonplatten mit verputzem Stahlgeländer und Wind-/Sichtschutz aus teils asbestverdächtigen Faserzementplatten.

Das Objekt befindet sich insgesamt in einem baujahresgemäß-normalen, teils modernisierten Zustand, jedoch mit erheblichem Restfertigstellungsbedarf in allen Wohnungen, insbesondere bei Innenausbau, Türen, Bodenbelägen, Malerarbeiten sowie Instandhaltung der Heizung und Balkone.

Nebengebäude

Das Nebengebäude (Baujahr wie Wohnhaus) umfasst zwei Garagen (eine mit Montagegrube) und Abstell-/Lagerbereiche. Die Garagen sind mit Stahl-/Blechtoren und baujahresgemäßen Fenster- und Türanlagen ausgestattet. Auch im Dachgeschoss des Nebengebäudes werden Lagerbereiche bereitgestellt. Bei den Garagen besteht moderater Unterhaltungsbedarf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt vollständig leerstehend, alle drei Wohnungen sowie der Nebenraum (Garagen) waren unvermietet und wurden auch nicht gewerblich genutzt.

• Satteldach als Holzkonstruktion, Ziegel-/Dachsteindeckung (ohne Unterspannbahn)

• Warmwasser-Zentralheizung (Baujahr ca. 1994), Gas als Heizmedium

• Wärmeübertragung durch Heizkörper/Radiatoren mit Thermostatventilen, zentrale Warmwasserversorgung

• Modernisierte Elektroinstallation (2023/2024) mit Klingel-/Gegensprechanlage, Netzwerkverkabelung teilweise vorhanden, Stromanschluss im Nebengebäude

• Fenster überwiegend Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollladen, vereinzelt abschließbare Beschläge; Dachliegefenster aus Holz bzw. Kunststoff, meist ohne Rollläden

• Türen: Hauseingang mit Isolierglaselement und Briefkästen; Wohnungen ohne Innentüren und Zargen (fehlend, Restarbeiten nötig); Garagen mit Stahl/Blech-Schwingtoren (manuell)

• Bodenbeläge: überwiegend Estrich, Fliesen in Küchen und Sanitärräumen, teils Fliesen auf Balkonen; in den Wohnräumen überwiegend keine Bodenbeläge vorhanden

• Wände: überwiegend Putz, vereinzelt Tapeten/Malerarbeiten, Sanitärräume raumhoch gefliest

• Sanitäreinrichtungen: Bäder mit Einbaubadewanne, (Einbau-)Dusche, Waschbecken und WC (je Ebene), Küchenanschlüsse vorhanden, keine Einbauküchen

• Außenanlagen: Hauszugang mit Betonplatten, Hoffläche gepflastert, Gartenbereich mit Mauer/Eisenzaun, Einfahrtstor, Kelleraußentreppe, einfache überdachte Abstellfläche, Bereich teilbepflanzt

Weingarten (Baden), Ortsteil Waldbrücke
Einwohner: 10.534 (Stand 31.12.2024),
Landkreis: Karlsruhe, Bundesland: Baden-Württemberg

Das Objekt liegt in einer Wohn-/Anliegerstraße (Tempo-30-Zone) in einem ruhigen Wohngebiet, ca. 2,7 km vom Ortszentrum entfernt. Es handelt sich um eine einfache bis mittlere Wohnlage mit überwiegend 2- bis 2,5-geschossiger Nachbarbebauung (überwiegend Wohnhäuser, keine Gewerbebetriebe). Es bestehen keine unmittelbaren Beeinträchtigungen durch Gewerbe oder Bahnanlagen, jedoch ist die Autobahn A5 ca. 300 m Luftlinie entfernt, was je nach Gebäudeausrichtung zu erhöhter Geräuschbelastung führen kann; die übrigen Immissionen sind gering.

Das Umfeld umfasst einzelne Freizeiteinrichtungen (Vogelpark), keine unmittelbare Geschäftslage. Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sowie Gastronomie und Freizeitangebote sind im Ort vorhanden und zu Fuß oder mit dem Rad gut erreichbar. Der öffentliche Nahverkehr ist als durchschnittlich einzustufen, Bushaltestellen sind ca. 450 m, S-Bahn-Haltestellen ca. 1,4 km entfernt.

Das Grundstück stellt sich eben und trapezförmig dar, mit einer Größe von 465 m², einer Tiefe von ca. 32 m und ca. 14,5 m Straßenfront. Die Erschließung erfolgt über eine ausgebaute Wohnstraße mit beidseitigen Gehwegen, Parkmöglichkeiten im Straßenraum. Die Bereiche zu den Nachbarn sind teilweise als Grenzbebauung gestaltet, mit gepflastertem Hof und Grünbereichen (Garten und Vorfläche). Topografisch und nach Baugrundlage liegen keine Besonderheiten oder Einschränkungen (Baulasten, Hochwasser, Altlasten oder Sanierungsgebiete) vor, das Grundstück befindet sich in einem qualifizierten Bebauungsplangebiet für allgemeines Wohngebiet (WA), offene Bauweise.