Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 880.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus mit Restaurant-, Lager-, Praxis- und Wohnflächen sowie einem überbauten Fußgängerdurchgang über dem Stadtbach.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 01.10.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung weitgehend innen und außen besichtigt. Nicht zugänglich waren die Dachgeschosswohnung, die Wohnung im 2. Obergeschoss Südteil, ein Zimmer sowie ein Abstellraum im Untergeschoss; insoweit basiert die Bewertung ergänzend auf Unterlagen und Plänen.

Gebäude

Das überwiegend wertprägende Versteigerungsobjekt ist ein denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus auf einem 258 m² großen, vollständig überbauten Grundstück. Das Ursprungsbaujahr wird mit ca. 1499 angegeben, das bewertungsrelevante Baujahr mit 1969; nach Bauakten erfolgte 1978 eine Sanierung. Die bauliche Gesamtanlage besteht aus einem nördlich/mittig zur Hauptstraße orientierten fünfgeschossigen Teil sowie einem südlichen, zur Weihergasse ausgerichteten viergeschossigen Teil. Beide Gebäudeteile sind funktional und baulich miteinander verbunden; das Gebäude ist voll unterkellert. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 1.159,02 m², die Geschossfläche ca. 710,16 m², die Wohnfläche ca. 206,23 m² und die Nutzfläche ca. 547,20 m².

Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss befinden sich gewerbliche Flächen. Das Erdgeschoss umfasst einen Restaurantbereich mit Sitzplätzen, Theke und Backofenbereich; im südlichen Teil liegen Restaurantküche, Flur/Treppenhaus und ein nicht besichtigter Raum. Im Untergeschoss sind zwei weitere Restaurantflächen, davon eine als Lager genutzt, ein Gewölbekeller, Damen- und Herren-WC, Lagerflächen, zwei Kühlräume, offene Abstellflächen, Flur sowie ein nicht besichtigter Technikraum vorhanden. Im 1. Obergeschoss liegt eine ehemalige Praxis mit Empfang, Fluren, mehreren Räumen, Aufenthaltsraum, Wartebereich, Sanitärbereichen und Nebenräumen; im Südteil zusätzlich Flur, zwei Räume, Abstellraum mit Technik und Bad. Im 2. Obergeschoss befindet sich eine Wohnung mit Flur, Wohnzimmer, drei Zimmern, Bad, Küche, Gäste-WC und Dachterrasse; außerdem ein Heizungsraum sowie im Südteil Flur/Treppenhaus und ein als Technikraum genutzter Dachboden. Im Dachgeschoss ist laut Plänen eine weitere Wohnung mit Diele, Küche, Gäste-WC, Wohnzimmer, Bad, Elternschlafzimmer und zwei Kinderzimmern ausgebaut; darüber liegt ein großer Speicher.

Die Grundrissgestaltung ist insgesamt zweckmäßig und dem Nutzungsmix aus Gastronomie, Praxis, Lager und Wohnen angepasst. Die Belichtung ist überwiegend ordentlich; bei ehemaligen Dachflächen mit Glasbausteinen im Bereich der Praxis und eines Abstellraums wurde jedoch eine unzureichende Tageslichtsituation festgestellt. Der Zustand ist insgesamt durch altersbedingte Instandhaltungsrückstände geprägt, insbesondere Feuchtigkeits- und Schimmelhinweise, beschädigte Oberflächen, einzelne Mängel an Fliesen, Türen und Elektroabdeckungen sowie Fassadenschäden. Für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurde im Gutachten ein Abschlag von rund 88.280 € berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt überwiegend vermietet; die Wohnung im 2. Obergeschoss, Restaurantflächen und Lagerflächen waren vermietet, während für die Dachgeschosswohnung und die ehemalige Praxis keine Ist-Miete angesetzt wurde.

• Dachform und Dachdeckung: Nördlicher/mittlerer Gebäudeteil mit Satteldach und Satteldachgauben, Gauben mit Faserzementschindeln verkleidet, Dacheindeckung mit Tondachziegeln; südlicher Gebäudeteil mit Flachdach im Mittelbereich sowie Satteldächern im Süd-/Mittelteil, Eindeckung vermutlich Bitumenbahnen bzw. Tondachziegel

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung, Herstellungszeitpunkt laut Kennzahlen September 2020; Wärmeverteilung über Flächenheizkörper; Warmwasser dezentral über Warmwasserboiler unterschiedlicher Baujahre, im 1. Obergeschoss Südteil zusätzlicher Boiler

• Elektroinstallation: dem gewichteten Baujahr entsprechend; in der Praxis teils Aufputz-Netzwerkverteilung; im Treppenhaus des Südteils teilweise offenliegende bzw. nicht isolierte Leitungen; in der Küche der Wohnung im 2. Obergeschoss fehlende Steckdosenabdeckungen

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, teils Kunststofffenster mit Doppelisolierverglasung; im Südteil überwiegend Fenster aus 2018; teilweise mit Fallschutz

• Sanitärausstattung: Praxis mit Herren- und Damen-WC, weiterem Sanitärbereich mit zwei Wasseranschlüssen, Bodenablauf und Handwaschbecken sowie Dusche; Wohnung im 2. Obergeschoss mit Badewanne, Hänge-WC, zwei Handwaschbecken, Bidet und Gäste-WC; Restaurant im Untergeschoss mit Damen- und Herren-WC; Südteil 1. Obergeschoss mit Dusche, Hänge-WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss

Das Objekt liegt in Waldshut-Tiengen, Kernstadt Tiengen, im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg. Die große Kreisstadt Waldshut-Tiengen hatte zum 31.12.2024 25.993 Einwohner.

Das Objekt befindet sich zentral in der Altstadt und im Stadtzentrum, in einer Fußgängerzone an zwei öffentlichen Straßen. Die Nachbarschaft ist geprägt von Wohnbebauung, Einzelhandel, Gewerbe, Restaurants und Kleingewerbe; das Rathaus ist unmittelbar angebaut. Die Wohnlage wurde als ortsüblich, der Gewerbestandort als gut beurteilt.

In der Stadt sind die für eine Kreisstadt typischen Einrichtungen vorhanden, darunter Einkaufsangebote, Schulen verschiedener Stufen, Kindergärten, ärztliche Versorgung und ein Krankenhaus. Eine Bushaltestelle liegt wenige Gehminuten entfernt; darüber hinaus besteht Anbindung an den regionalen und überregionalen Verkehr über das Stadtgebiet.

Das Grundstück ist mehreckig mit unregelmäßigem Grenzverlauf und fällt von Nord nach Süd ab. Es ist vollständig überbaut, überwiegend grenzständig bebaut und ohne Grünflächen oder Einfriedung. Der westliche Durchgang zur Weihergasse ist mit Polygonalplatten befestigt.