Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung

Verkehrswert: 112.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit Kellerraum (mit Nr. 2 bezeichnet) sowie Sondernutzungsrechten an Terrasse Nr. 2 und Gartenfläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins besichtigt; die Bewertung stützt sich zudem auf Bauakte, Teilungserklärung, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Hausgeldunterlagen und Protokolle der Eigentümerversammlung. Das Objekt konnte als Wohnung innerhalb des Mehrfamilienhauses in Augenschein genommen werden.

Wohnung

Die im Erdgeschoss gelegene Wohnung Nr. 2 verfügt über ca. 49,48 m² Wohnfläche und umfasst 2 Zimmer, eine Kochnische, einen Flur, ein innenliegendes Bad sowie eine Terrasse. Der Grundriss ist kompakt und funktional angelegt; Wohn- und Schlafraum bilden die wesentlichen Aufenthaltsbereiche, ergänzt um eine kleine, dem Wohnbereich zugeordnete Kochnische.

Die Belichtung und Besonnung werden insgesamt als gut beurteilt. Einschränkungen bestehen lediglich beim Bad und bei der Kochnische, da beide ohne Fenster ausgeführt sind. Der Wohnung ist eine Terrasse zugeordnet; außerdem besteht ein Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche. Die Ausstattung entspricht einem mittleren Standard des Baujahrs. Der Zustand der Wohnung wurde ohne festgestellte Baumängel oder Bauschäden beschrieben.

Zur Wohnung gehört ein Kellerabteil; zudem ist ein Waschmaschinenanschluss im Keller vorhanden. Die Einheit war zum Wertermittlungs-Stichtag leerstehend.

Gebäude

Das Mehrfamilienwohnhaus wurde ca. 1995/1996 in Massivbauweise errichtet, ist voll unterkellert und umfasst 3 Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss mit insgesamt 8 Wohnungen, davon 2 Maisonettewohnungen im Dachgeschoss mit Spitzboden. Im Erd-, 1. und 2. Obergeschoss befinden sich jeweils 2 Wohnungen.

Das Gebäude verfügt über einen Keller mit wohnungsbezogenen Kellerräumen, Fahrradraum, Heizraum und Hausanschlussraum. Grundrissgestaltung, Belichtung und Besonnung der Gesamtanlage werden als gut beurteilt. Beschlossen wurden für 2025 Reparaturen, der Austausch einzelner Fenster sowie Malerarbeiten im Treppenhaus aus der Erhaltungsrücklage. Das Gebäude macht äußerlich einen ordentlichen Eindruck.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Gauben, Eindeckung mit grauen Betondachziegeln

• Heizung und Warmwasser: Gas-Zentralheizung; Wärmeübertragung über Heizkörper in allen Räumen; Warmwasserversorgung über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: baujahresgemäße Elektroinstallation im Gebäude und in der Wohnung

• Fenster: Kunststofffenster mit 2-Scheiben-Wärmedämmverglasung; straßenseitig grau, gartenseitig weiß; graue Rollläden

• Sanitärausstattung: innenliegendes Bad mit Badewanne, WC und Handwaschbecken; weiße Sanitärkeramik; Bad raumhoch weiß gefliest

Das Objekt liegt in Neustadt an der Weinstraße mit rund 52.900 Einwohnern im Land Rheinland-Pfalz; Neustadt ist eine kreisfreie Stadt in der Metropolregion Rhein-Neckar.

Die Immobilie befindet sich im Stadtzentrum in einem Mischgebiet. Die Umgebungsbebauung besteht aus Wohnblocks in offener Bauweise sowie Büro- und Geschäftshäusern. Das Haus liegt an einer Hauptdurchgangsstraße; durch die Nähe zur B 39 bestehen erhöhte Lärmimmissionen. Die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum ist angespannt.

Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Restaurants und Cafés sind im näheren Umfeld vorhanden. Sämtliche gängigen Schularten sowie die ärztliche Primärversorgung sind im Stadtgebiet vorhanden. Eine Bushaltestelle und der Bahnhof Neustadt Süd sind fußläufig erreichbar; der Hauptbahnhof liegt in etwa 900 m Entfernung. Über B 38, B 39 und A 65 besteht eine gute Anbindung an den Individualverkehr.

Das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten, ca. 184 m² groß und baulich voll ausgenutzt. Die Straßenfront beträgt rund 12,70 m. Es handelt sich um ein freistehendes Mehrfamilienhaus; auf zwei Seiten ist grenzständig gebaut, auf einer Seite wird der Grenzabstand unterschritten. Der Durchgang zum Garten ist befestigt; außerdem bestehen Einfriedung und Gartenflächen.