Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 184.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage in Denkmalschutzzone.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 08.01.2026 im Rahmen eines Ortstermins innen und außen vollständig besichtigt; sämtliche Räumlichkeiten waren zugänglich. Das Objekt wurde ergänzend anhand vorliegender Unterlagen, Skizzen, Grundbuch- und Behördenauskünfte bewertet.

Gebäude

Das um 1850 errichtete, im Gutachten interpoliert mit Baujahr 1869 angesetzte Einfamilienhaus umfasst eine Wohneinheit mit ca. 166,8 m² Wohnfläche sowie zusammen mit den Neben- und Lagerbereichen ca. 257,1 m² Nutzfläche. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 488 m². Das Gebäude besteht aus zwei Vollgeschossen, einem nicht ausgebauten Dachgeschoss und einer Teilunterkellerung; hinzu kommen seitliche Lager- und Garagenbereiche. Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss unter anderem Wohnzimmer, Küche, Diele, Zimmer, Hauswirtschaftsraum, Tankraum, Flur, Abstellkammer sowie Lager- und Garagenflächen. Im Obergeschoss befinden sich fünf Zimmer, darunter ein Durchgangszimmer, Flur, Bad und Lagerfläche; im Dachgeschoss Speicherfläche.

Der Grundriss wird als zweckentsprechend und gut beurteilt. Die Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse sind insgesamt gut. Das Gebäude ist in massiver, ungedämmter Bauweise mit Holzbalkendecken im Wohnhaus errichtet; normale Deckenhöhen sind vorhanden. Nach den Feststellungen wurden wohl in den 1970er Jahren Teile von Dach, Fenstern, Sanitär und Elektro erneuert, weitere Elektroarbeiten in den 1990er Jahren sowie der Austausch eines Ölofens Anfang der 2000er Jahre vorgenommen.

Der bauliche Zustand ist insgesamt stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Festgestellt wurden unter anderem deutliche Putzabplatzungen und Risse an der Fassade, Risse im Innenbereich, kleinere Undichtigkeiten der Dacheindeckung, ein beschädigtes Fenster im Obergeschoss, offene Zwischendecken sowie ein insgesamt ungepflegter Eindruck. Energetisch befindet sich das Gebäude im unteren Bereich. Das Objekt liegt nicht als Einzeldenkmal vor, jedoch innerhalb einer Denkmalzone; erhaltungswürdig sind insbesondere Fenster, Fassade und Dachgestaltung. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine angebaute Doppelgarage mit Flachdach, Erdgeschoss und voll unterkellerten Lagerflächen. Insgesamt sind 3 Garagenstellplätze und 1 Außenstellplatz angegeben. Die Garage liegt straßenseitig höher als das Wohnhaus und ist über die ansteigende Straße erschlossen. Der bauliche Zustand ist einfach und ebenfalls von deutlichem Instandhaltungsstau geprägt.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Schiefereindeckung; Teilflächen mit Faserzementplatten, vermutlich asbesthaltig. Doppelgarage mit Flachdach.

• Heizung & Warmwasser: Beheizung über einfachen Ölofen, erneuert etwa Anfang der 2000er Jahre; im Gutachten ist eine Beheizung von ca. vier Zimmern genannt. Ein Durchlauferhitzer ist bildlich dokumentiert.

• Elektroinstallation: einfache Standardausstattung, überwiegend aus den 1990er Jahren; teilweise ältere Installation mit Sicherungskasten und oberirdisch verlegten Leitungen.

• Fenster: einfache Holzfenster, teilweise mit Rollläden in manueller Bedienung; einzelne Fenster schadhaft, teils mit erheblichen Alters- und Verschleißspuren.

• Sanitärausstattung: einfache Sanitärausstattung; vorhanden sind Bad im Obergeschoss sowie Gäste-WC.

• Böden: PVC und Fliesen; laut Bilddokumentation in teils deutlich abgenutztem Zustand, unter anderem in Wohnräumen, Küche und Sanitärräumen.

Das Objekt liegt in Riol mit rund 1.348 Einwohnern im Landkreis Trier-Saarburg in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich in einem gewachsenen, ländlich geprägten Wohngebiet mit überwiegend Einfamilienhäusern. Das Haus liegt an der Peter-von-Aspelt-Straße; lageprägend ist im Wesentlichen der übliche Straßenverkehr, weitere wesentliche Lärmquellen wurden nicht festgestellt. Das Objekt liegt innerhalb der Denkmalzone Ortskern; zudem befindet sich der Bereich im Landschaftsschutzgebiet „Moselgebiet von Schweich bis Koblenz“.

Kindertagesstätte ist im Ort vorhanden und fußläufig erreichbar, die Grundschule liegt in Longuich. Weiterführende Schulen, Ärzte und umfangreiche Einkaufsmöglichkeiten befinden sich vor allem in Schweich sowie Trier. Der öffentliche Nahverkehr erfolgt insbesondere über die Buslinie 22 mit Anbindung nach Trier; die regionale Erreichbarkeit über das Straßennetz ist gut.

Das Grundstück ist 297 m² groß, annähernd rechteckig geschnitten und überwiegend eben; durch die abfallende Straßenlage liegt die Garage höher als das Wohnhaus. Die Straßenfront beträgt ca. 24 m, die mittlere Tiefe ca. 12 m. Es bestehen eine schmale Hoffläche, ein schmaler Vorplatz vor der Garage, teilweise Grenzbebauung sowie keine vollständige Einfriedung. Das Grundstück ist erschlossen und an Kanal, Strom, Wasser und Telefon angeschlossen.