Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 50.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. 1 (Wohnung im Erdgeschoss), in einem Mehrfamilienhaus. Sondernutzungsrechte bestehen gemäß §§ 10, 15 WEG an den Kellerräumen Nr. 2 und 8 im Kellergeschoss.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.01.2026 besichtigt. Die Wohnung war zugänglich, konnte wegen starker Vermüllung und Verwahrlosung jedoch nur eingeschränkt in Augenschein genommen werden; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bau- und Teilungsunterlagen sowie sichtbare Bauteile.

Wohnung

Die Wohnung liegt im Erdgeschoss links und umfasst ca. 45 m² Wohnfläche. Laut Planunterlagen besteht sie aus Flur, drei Zimmern, Küche, Bad und separatem WC; hinzu kommen zwei Kellerräume mit zusammen ca. 12 m² Nutzfläche. Die Grundrissgestaltung wird als funktional und nachfragegerecht beurteilt.

Die Belichtung erfolgt von Südwesten und Nordosten und ist als durchschnittlich einzustufen. Ein Balkon ist nicht vorhanden. Die Wohnung verfügt damit über einen kompakten, einfachen Zuschnitt mit klassischer Zimmeraufteilung in einem Altbau-Wohnhaus.

Der Ausstattungsstandard ist einfach bis durchschnittlich. Der tatsächlich angetroffene Zustand ist deutlich unterdurchschnittlich: Die Einheit befindet sich in stark vermülltem, vernachlässigtem Zustand. Wegen der eingeschränkten Besichtigungsmöglichkeit war nur ein grober Eindruck möglich; verdeckte Schäden und weitergehende Mängel können nicht ausgeschlossen werden. Für die Wertermittlung wurde deshalb eine Kernsanierung der Wohnung unterstellt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein unterkellertes, viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Ursprungsbaujahr bzw. Wiederaufbau ca. 1955. Es wurde als Massivbau errichtet und in Wohnungseigentum mit insgesamt 12 Wohneinheiten aufgeteilt. Gewerbeeinheiten sind im Gutachten nicht ausgewiesen.

Das Haus ist Teil einer geschlossenen Blockrandbebauung; die nördliche und östliche Außenwand stehen unmittelbar auf der Grundstücksgrenze. Die Erschließung der Wohnung erfolgt über ein gemeinsames Treppenhaus ohne Aufzug. Modernisierungen, Renovierungen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum wurden laut Gutachten nicht durchgeführt.

Der Bauzustand ist baujahrestypisch, der Gesamteindruck des Hauses mäßig gepflegt. An der Hoffassade wurden teilweise Putzabplatzungen festgestellt. Das Treppenhaus befindet sich in durchschnittlich gepflegtem Zustand. Wesentliche gravierende Baumängel am Gemeinschaftseigentum wurden bei der Ortsbesichtigung nicht festgestellt. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung seit Juni 2025 unbewohnt.

• Dachform/Dachdeckung: Walmdach mit einer Gaube

• Heizung & Warmwasser: Fernwärme; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Fenster: in der Wohnung Kunststoff-/Holzfenster mit Zweifachverglasung; am Gebäude überwiegend Holzfenster mit Doppel- bzw. Isolierverglasung; Kunststoffrollläden

• Elektroinstallation: durchschnittlich

• Sanitär: separates WC mit Handwaschbecken und WC, weiße Sanitärobjekte in einfacher Qualität; Bad mit Handwaschbecken, Dusche und Waschmaschinenanschluss, ebenfalls einfache weiße Sanitärobjekte und Armaturen

• Böden: Fliesen und Teppichboden in der Wohnung; im Treppenhaus Kunststeinfliesen

• Innentüren: einfache Türen und Zargen

• Treppenhaus: Klingelanlage mit Gegensprechanlage; kein Personenaufzug

Das Objekt liegt in Pforzheim, Stadtteil Oststadt, mit rund 134.912 Einwohnern, im Stadtkreis Pforzheim, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist innerstädtisch in einem von mehrgeschossigen Wohnhäusern geprägten Umfeld mit überwiegend geschlossener bzw. Blockrandbebauung. Das Haus liegt an einer zweispurigen Straße mit geringem Verkehrsaufkommen. Beeinträchtigungen bestehen laut Gutachten durch Straßenverkehr der nahegelegenen B 10 sowie durch die nördlich verlaufende Bahnlinie. Die Wohnlage wird insgesamt als einfach eingestuft.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Dienstleistungsangebote und öffentliche Verwaltungen befinden sich in der näheren Umgebung. Kindergärten, Schulen, Ärzte und weitere städtische Infrastruktur sind in Pforzheim vorhanden. Eine Bushaltestelle ist in der Nähe vorhanden; der Hauptbahnhof ist per Bus erreichbar. Überregional besteht Anschluss an das Bahnnetz sowie an die Autobahn A8.

Das Grundstück ist 179 m² groß, annähernd quadratisch geschnitten und ein Eckgrundstück. Es steigt nach Norden leicht an und liegt ansonsten auf Straßenniveau. Die Straßenfronten betragen ca. 14,00 m und ca. 9,60 m; die mittlere Breite ca. 16,00 m, die mittlere Tiefe ca. 12,50 m. Die Hoffläche und Außenanlagen machen einen mäßig gepflegten Eindruck.

Sparkasse Pforzheim Calw, Frau Singh, Tel.: 07231 99-3623