Zwangsversteigerung 1-Zimmerwohnung Nr. 1

Verkehrswert: 54.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. 1 (Wohnung und Kellerraum Nr. 1, jeweils im Untergeschoss). Es bestehen Sondernutzungsrechte am Kfz-Abstellplatz und der Müllbox, im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 1 bezeichnet.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.02.2026 vor Ort besichtigt. Besichtigt wurden die Wohnung sowie zugängliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums; einzelne Angaben, insbesondere zu Baujahr und fehlenden Planunterlagen, beruhen ergänzend auf vorliegenden Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 1 liegt im Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses und umfasst nach Aufmaß vor Ort ca. 19,20 m² Wohnfläche. Laut Teilungserklärung ist eine etwas größere Fläche angegeben. Es handelt sich um ein 1-Zimmer-Appartement mit Bad. Ein direkter Ausgang in den Garten besteht nicht; ein unter den Balkonen liegender Vorbereich wurde deshalb nicht als Wohnfläche berücksichtigt.

Die Erschließung erfolgt über den Gebäudeeingang und anschließend über den Kellerbereich im Untergeschoss zur Wohnung. Der Grundriss ist einfach und kompakt, baujahrtypisch zugeschnitten und auf eine kleinteilige Einpersonennutzung ausgelegt. Das Bad ist innenliegend und als Duschbad ausgebildet. Aufgrund der Untergeschosslage ist die Belichtung gegenüber oberirdischen Wohnungen eingeschränkt; dies wurde im Gutachten ausdrücklich wertrelevant berücksichtigt.

Der Innenausbau ist einfachen bis mittleren Standards und zeigt in Teilbereichen Abnutzungen sowie Überalterung. Die Wohnung macht insgesamt einen gebrauchten, baujahr- bzw. modernisierungszeittypischen Eindruck. Zum Sondereigentum gehört zudem Keller Nr. 1; dieser wird allerdings gemeinsam mit einer weiteren Einheit genutzt, ist nicht abgetrennt und weicht insoweit von den Planunterlagen ab.

Gebäude

Das Gebäude ist ein unterkellertes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Wohneinheiten, vermutlich aus dem Jahr 1977. Es wurde in massiver Stahlbeton- und Mauerwerksbauweise errichtet und verfügt über zwei bis drei Geschosse. Der Zugang erfolgt über einen zurückversetzten Eingang an der Ostfassade mit erneuerter Haustür, Klingelanlage und Gegensprechfunktion. Das Treppenhaus besitzt massive Kunststeintreppen mit Stahlhandlauf; ein Aufzug ist nicht vorhanden.

Die Grundriss- und Gebäudestruktur ist baujahrtypisch. Zur Gartenseite bestehen Balkone für Erd- und Obergeschoss. Die Fassade ist verputzt, ohne Außendämmung, und weist stellenweise Instandsetzungsbedarf auf. Ein Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Ziegeleindeckung, Sparrendach

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, Heizungsanlage von 2005, Brenner laut Typenschild 2003; Warmwasserversorgung vermutlich zentral

• Fenster: Holzrahmenfenster mit baujahresgemäßem Thermopenglas, außenliegende Rollläden

• Sanitärausstattung: innenliegendes Duschbad mit erhöhter Duschtasse und Duschvorhang, Stand-WC mit vorgehängtem Spülkasten, Waschtisch mit Einhebelmischarmatur, raumhoch gefliest

• Elektroinstallation: Klingelanlage mit Gegensprechfunktion

• Böden: Kork und Fliesen in der Wohnung; Kunststeinfliesen im Kellerzugang; gestrichener Betonboden im Keller

Das Objekt liegt in Hügelsheim mit rund 5.000 bis 5.200 Einwohnern im Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine ruhige Wohnlage im südlichen Ortsbereich. Die Umgebung ist von zwei- bis dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern geprägt. Das Objekt liegt an einer Wohnstraße; wertrelevant sind vorhandene Verkehrsimmissionen durch den benachbarten Flughafen. Besondere naturschutzrechtliche Prägungen wurden nicht angegeben.

Einkaufsmöglichkeiten sind im Ort vorhanden, darunter ein Supermarkt und ein Drogeriemarkt. Ein Busanschluss ist in fußläufiger Entfernung erreichbar; der Bahnhof Baden-Baden ist mit weiterer Wegezeit angebunden. Die Anbindung an den Individualverkehr ist gut.

Das Grundstück ist 720 m² groß, rechteckig zugeschnitten, eben und etwa 25 m breit sowie 28 m tief. Es ist über die Straße erschlossen; Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind vorhanden. Die Außenflächen im Zugangsbereich sind gepflastert. Dem Objekt ist ein offener Stellplatz als Sondernutzungsrecht zugeordnet.