Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 330.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus mit Keller und Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 16.11.2023 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Das Gutachten stützt sich auf die Ortsbesichtigung, Bauakten, Grundbuchunterlagen, Bodenrichtwertdaten und kommunale Auskünfte.

Gebäude

Das 1954 errichtete Einfamilienwohnhaus wurde 1984 durch Anbau und Erweiterung ergänzt und umfasst zusammen mit der angebauten Garage eine wertrelevante Bruttogrundfläche von rund 581 m² zuzüglich rund 45 m² Garagenfläche. Es handelt sich um ein Wohnhaus mit offenem, in den Hauptgrundriss integriertem Treppenhaus; eine Aufteilung in separate Wohneinheiten besteht nicht, wäre aber nur nach baulichen Maßnahmen möglich.

Im Kellergeschoss befinden sich zwei Lagerräume, Heizraum mit Waschküche, Tankraum sowie die angebaute Garage. Das Erdgeschoss umfasst Wohn- und Esszimmer, Vorratsraum, WC, Büro und Küche; im Anbau liegen Abstell- und Geräteraum. Im Obergeschoss sind vier Wohnräume, Küche und Bad vorhanden. Das Dachgeschoss ist über das Treppenhaus erreichbar und überwiegend wohnwirtschaftlich ausgebaut; im Anbaubereich ist wegen lichter Raumhöhe unter 2,20 m kein Aufenthaltsraum gegeben. Die ermittelte Wohnfläche beträgt rund 240,47 m².

Der Grundriss ist baualtersbedingt nicht ideal, aufgrund der großzügigen Flächen aber noch gut nutzbar. Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt. Das Gebäude ist zweigeschossig mit Dachgeschoss, in massiver Bauweise ausgeführt und mit Satteldach errichtet. Die Bausubstanz erscheint insgesamt in mittlerem Zustand. Es bestehen kleine bis mittlere altersbedingte Schäden und Mängel; zusätzlich wurde ein Nässeschaden in der angebauten Garage berücksichtigt. Energetische Anforderungen werden nicht vollständig erfüllt, Installationen und Teile der Konstruktion sind teilweise erneuerungs- bzw. sanierungsbedürftig.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück steht an der oberen Erschließungsseite eine 1989 errichtete freistehende, unterkellerte Doppelgarage in massiver Bauweise mit rund 91 m² wertrelevanter Bruttogrundfläche. Sie verfügt über Satteldach, Rolltor, Fenster sowie Stromanschlüsse und befindet sich in gebrauchsfähigem Zustand. Die Zufahrt in den unterkellerten Bereich ist beengt und nur eingeschränkt für Pkw nutzbar; dieser Bereich wird als Lager- und Abstellraum verwendet.

Im rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich zudem ein massiv errichtetes Stallgebäude bzw. Kleintierstall. Dieses Nebengebäude wurde im Sachwertverfahren als besonderes Bauteil gesondert berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt bzw. wohnwirtschaftlich genutzt; Hinweise auf Vermietung ergeben sich nicht. Die unterkellerte Doppelgarage wurde im Untergeschoss als Lager- und Abstellraum genutzt.

Das Objekt liegt in Elztal, Ortsteil Dallau, mit 5.856 Einwohnern im Neckar-Odenwald-Kreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist durch vorwiegende Wohnbebauung in ein- bis zweigeschossiger Bauweise geprägt. Das Grundstück liegt zwischen zwei wenig befahrenen Straßen und wird von beiden Seiten erschlossen. Erhebliche Immissionen oder Emissionen wurden nicht festgestellt; die Wohnlage wurde insgesamt als gut eingestuft.

Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind ausreichend vorhanden. In der Gemeinde bestehen mehrere Grundschulen in den Ortsteilen. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraßen 27 und 292; die Ortsteile Dallau, Neckarburken und Auerbach sind an die S-Bahn Rhein-Neckar angebunden.

Das Grundstück umfasst 1.506 m² und weist Hanglage in Teilen auf. Es ist vermessen, die Grenzen erscheinen geordnet. Entlang der unteren Erschließungsseite bestehen Stützmauern aus Beton und Natursteinmauerwerk, die Hoffläche ist asphaltiert, die Einfriedung besteht aus Drahtgeflechtzaun. Der Garten ist überwiegend als Naturrasenfläche mit Baumbestand, Ziersträuchern, Treppenwegen und Betoneinfassungen angelegt. Nach den gutachterlichen Feststellungen besteht im südöstlichen Bereich grundsätzlich weiteres Entwicklungspotenzial für eine zusätzliche Bebauung, vorbehaltlich baurechtlicher Prüfung.