Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Nebengebäude und Garagen

Verkehrswert: 610.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Nebengebäude und Garagen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 22.01.2026 vollständig in den Außen- und Innenbereichen besichtigt. Das gesamte Bewertungsobjekt einschließlich Wohnhaus, Nebengebäude und Garagen war zugänglich; Flächenangaben beruhen ergänzend auf vorliegenden Unterlagen und überschlägigen Ermittlungen.

Gebäude

Das freistehende Zweifamilienwohnhaus wurde um 1956 in Massivbauweise errichtet und ist unterkellert. Es umfasst zwei abgeschlossene Wohnungen im Erd- und Obergeschoss mit jeweils ca. 72,38 qm Wohnfläche, zusammen ca. 144,76 qm. Im Untergeschoss befinden sich Treppenhaus, Flur, Kellerräume sowie Heiz- und Öltankraum; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und dient als Abstell- und Lagerfläche. Die Geschossdecken sind als Stahlschienen-/Einlegedecken mit Überbeton ausgeführt, die Treppenanlage als halbgewendelte Tragbolzentreppe mit massiven Steinstufen.

Die Wohnungen sind baujahrestypisch und funktional geschnitten. Jede Einheit verfügt über Flur/Diele mit Garderobe, Bad/WC, Küche und drei Zimmer. Küchen und Sanitärräume haben Tageslicht. Balkone sind nicht vorhanden. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt funktionsgerecht, mit üblicher Belichtung und Besonnung für ein Wohnhaus dieser Bauzeit. Das Dachgeschoss wurde nicht wertrelevant als ausbaufähig berücksichtigt.

Am Wohnhaus wurden einzelne Modernisierungen vorgenommen, darunter Fensteraustausch ca. 1977, Erneuerung der Heizzentrale ca. 1986, des Warmwasserboilers ca. 1989, Modernisierung von Bädern/WCs ca. 2000 sowie Erneuerung von Wand-, Decken- und Bodenbelägen und Teilen der Elektroinstallation in der Obergeschosswohnung ca. 2021. Gleichwohl entspricht die bauliche Substanz überwiegend dem Baujahr, sodass baujahresbedingte Einschränkungen beim Wärme-, Schall-, Feuchte- und Brandschutz bestehen.

Der Zustand ist insgesamt teils baujahresgemäß, teils teilmodernisiert, mit normalem Unterhaltungszustand. Es besteht ein geschätzter Instandhaltungsrückstau von rund 60.000 Euro, insbesondere an Fassaden, Fenstern, Heizzentrale, feuchtebelasteten Wandbereichen im Untergeschoss, Hauseingangstreppe sowie bei Oberflächen und kleineren Reparaturen.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören ein Nebengebäude sowie eine Doppelgarage und eine Einzelgarage. Das Nebengebäude ist eingeschossig mit zusätzlichem über außenliegendem Treppenzugang erreichbarem Dachraum und umfasst Waschküche, Lagerraum, ehemaligen Kleintierstall sowie eine Holzremise als Brennholzlager. Die Doppelgarage stammt ca. aus 1966, die Einzelgarage aus unbekanntem Baujahr; eine Garage verfügt über eine Arbeitsgrube.

Die weiteren Gebäude befinden sich in einfacher bis durchschnittlicher Ausstattung. Am Nebengebäude, an der Doppelgarage und teilweise im Untergeschoss wurden feuchtebedingte Schäden an Außenwänden festgestellt; zudem besteht Instandsetzungsbedarf am flachgeneigten Dach der Doppelgarage mit erkennbaren Einregenstellen. Die Einzelgarage ist nach den Angaben bauordnungsrechtlich verfahrensfrei; ein wertrelevanter Nachteil wurde daraus nicht abgeleitet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Zweifamilienwohnhaus mit Nebengebäude und Garagen leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus und Nebengebäude mit Satteldach in zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion, ohne Unterspannbahn und ohne Wärmedämmung, eingedeckt mit Ziegeln/Dachsteinen; Garagen mit flachgeneigtem Pultdach, Stahlkonstruktion und Welleternitplatteneindeckung

• Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung; Heizkörper/Radiatoren/Konvektoren mit Thermostatventilen; Heizzentrale Baujahr ca. 1986; vier Kunststoff-Öltanks à 1.000 Liter; Nebengebäude unbeheizt

• Elektroinstallation: teilmodernisierte, durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilung; teilweise Erneuerung in der Wohnung im Obergeschoss ca. 2021; Fernsehanschlüsse/SAT-Anlage sowie Klingel-/Gegensprechanlage

• Fenster: überwiegend Leichtmetall-Isolierglasfenster aus ca. 1977 mit Rollläden; vereinzelt Holz-Einfachglasfenster ohne Rollläden; vereinzelt Kunststoff-Isolierglasfenster ohne Rollläden; Untergeschoss teils Stahlrahmen-Einfachglasfenster mit Mäusegitter

• Sanitärausstattung: Bad/WC im Erdgeschoss mit Einbaubadewanne, Duschtrennwand, Waschbecken und WC; Bad/WC im Obergeschoss mit Einbaubadewanne, Duschtrennwand, Waschbecken mit Unterschrank und WC; Küchen jeweils mit Zu-/Abfluss, im Obergeschoss zusätzlich Waschmaschinenanschluss; Waschküche im Nebengebäude mit Ausgussbecken

Das Objekt liegt in Muggensturm im Landkreis Rastatt in Baden-Württemberg. Die Gemeinde hat 6.103 Einwohner und gehört zur Wohnungsmarktregion Rastatt.

Es handelt sich um eine durchschnittliche Wohnlage an einer ausgebauten Anliegerstraße/Wohnstraße in einer Tempo-30-Zone. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend durch Wohnhäuser in offener Bauweise geprägt, teils auch durch Reihenhäuser; in der näheren Umgebung befinden sich zudem Kindergarten, Seniorendomizil und ein Kinderspielplatz. Die Verkehrsimmissionen sind überwiegend gering und beschränken sich im Wesentlichen auf Anliegerverkehr; sonstige Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt. Die Fläche liegt im Naturpark Schwarzwald Mitte/Nord, weitere Schutzgebiete bestehen nicht.

Schulen, Kindergarten, Läden, Gastronomie sowie Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind im Ort oder in der Nähe vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist durchschnittlich; Bus und Bahn/S-Bahn stehen zur Verfügung. Die nächste Bushaltestelle liegt in etwa 800 m, der Bahn-/S-Bahn-Anschluss in etwa 1,7 km Entfernung.

Das Grundstück ist eben, nahezu trapezförmig geschnitten und 1.010 qm groß. Die Straßenfront beträgt ca. 42 m, die Tiefe bis etwa 25 m. Hauszugang, Hofflächen und Zufahrten sind befestigt; Gartenflächen sind begrünt, teils mit Baumbestand und teilweise als Nutzgarten angelegt. Planungsrechtlich liegt das Anwesen im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB; zusätzlich wurde im nordöstlichen Grundstücksteil eine selbständig nutzbare Teilfläche von rund 375 qm wertrelevant berücksichtigt.