Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garten sowie mehrere Gartengrundstücke und Zufahrt

Lfd. Nr. 1: Garten/ Zufahrt; Verkehrswert: 21.500,00 €
Lfd. Nr. 2 : Garten; Verkehrswert: 9.900,00 €
Lfd. Nr. 3: Garten; Verkehrswert: 2.200,00 €
Lfd. Nr. 4: Einfamilienhaus/ Garten; Verkehrswert: 190.400,00 € davon entfällt auf Zubehör: 3.075,00 € (Einbauküche)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garten sowie um drei weitere Grundstücke mit Garten und Zufahrt.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 05.01.2026 vollständig von außen und innen besichtigt. Das Objekt konnte umfassend in Augenschein genommen werden; ergänzend wurden Grundbuch, Flurkarte, Bauunterlagen, behördliche Auskünfte und Flächenberechnungen herangezogen.

Gebäude

Es handelt sich um ein freistehendes, unterkellertes, eineinhalbgeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einfachem Spitzbodenausbau in massiver Bauweise. Das Baujahr wird mit ca. 1964 angegeben; das Kellergeschoss liegt talseits ebenerdig, das Erdgeschoss ist über eine Außentreppe erschlossen. Die Wohnfläche beträgt ca. 115 m² einschließlich anteiliger Terrassenflächen. Das Gebäude ist insgesamt verputzt und gestrichen; Denkmalschutz besteht nicht.

Die Raumaufteilung ist wie folgt: Im Kellergeschoss befinden sich Heizungsraum, Öltankraum, Waschküche, Abstellraum sowie eine kleine Garage bzw. ein Gartengeräteraum. Das Erdgeschoss umfasst Wohn-/Esszimmer, offene Küche, Diele, WC, Abstellraum, Loggia und Terrasse. Im Dachgeschoss liegen drei Zimmer, Flur, Bad und Balkon; der Dachboden ist einfach ausgebaut. Der Grundriss ist weitestgehend zweckmäßig, Belichtung und Besonnung werden als befriedigend beurteilt.

Modernisierungen erfolgten in mehreren Abschnitten: um 2000 Erneuerung der Dacheindeckung, um 2006 Erneuerung der Heizung sowie um 2013 umfassende Innenmodernisierungen mit Bodenbelägen, Wandbekleidungen, Bad, teilweise Fenstern, Haustür, Elektroinstallation und Spitzbodenausbau. Der bauliche Zustand wird gemessen am Baujahr als zufriedenstellend bewertet; die Ausstattung entspricht überwiegend einem durchschnittlichen Standard. Festgestellt wurden teilweise Kleinmängel, ein horizontaler Fassadenriss sowie fehlende Fertigstellungen, insbesondere beim Entwässerungsanschluss und am Treppenöffnungsabschluss zum Dachboden. Ein weiterer energetischer Modernisierungsbedarf ist möglich.

Grundstück

Zum Versteigerungsobjekt gehören vier Flurstücke mit einer Gesamtfläche von 918 m². Das Hauptflurstück ist mit dem Einfamilienhaus bebaut und umfasst 597 m²; hinzu kommen drei vorgelagerte, unbebaute Flurstücke mit 205 m², 95 m² und 21 m², die als Garten bzw. Zufahrt genutzt werden. Das Grundstück weist eine relativ regelmäßige Form mit ca. 17 m Straßenfront und ca. 70 m mittlerer Tiefe auf.

Die Topografie ist von der Straße aus ansteigend, im nördlichen Bereich stärker hangig und übertief. Ein Teil des rückwärtigen Grundstücksbereichs ist schlecht nutzbar und nicht bebaubar. Das Wohnhaus steht teilweise an der Grenze; Einfriedungen bestehen abschnittsweise durch älteren Jägerzaun, Holzzaun und Maschendrahtzaun. Die Zuwegungen und Zufahrten sind mit Betonsteinen befestigt, Freitreppen führen zum Hauseingang und zur rückwärtigen Terrasse. Die Freiflächen bestehen überwiegend aus leicht verwildertem Rasen mit teilweisen Anpflanzungen. Die Außenanlagen befinden sich insgesamt in teilweise leicht pflegebedürftigem Zustand.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus unbewohnt; die unbebauten Teilflächen dienten als Garten- und Zufahrtsflächen.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit Aufbauten, Eindeckung aus Dachstein, Erneuerung ca. 2000, Regenrinnen aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Baujahr ca. 2006, Stahltank mit ca. 3.000 l Fassungsvermögen, Wärmeübertragung über Flach- und Rippenheizkörper mit Thermostatventilen, Warmwasser zentral

• Elektroinstallation: ca. 2013 erneuert, je Raum Lichtauslass und mehrere Steckdosen, FI-Schalter vorhanden, TV-Sat-Anlage

• Fenster: teils Holzfenster mit Isolierverglasung, schätzungsweise ca. 1982, teils erneuerte Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise Rollläden, teilweise schmiedeeiserne Gitter, Dachflächenfenster im Dachboden, Glasbausteinfenster im Treppenhaus

• Sanitärausstattung: sanitäre Ausstattung ca. 2013 erneuert, mittlerer Standard; WC im Erdgeschoss mit Handwaschbecken mit Unterschrank und Stand-WC; Bad im Dachgeschoss mit Waschtisch, Wanne und Stand-WC

• Böden: Beton, PVC und Linoleum im Keller; Laminat in den Zimmern; Fliesen in Sanitärräumen, Fluren und Küche

• Weitere Ausstattungsmerkmale: Kunststoff-Hauseingangstür mit Glaseinsatz ca. 2013, einfache Innentüren aus Holzwerkstoff, Loggia und Balkon mit Fliesenbelag und Stahlgeländer, Markise an der Loggia, Eingangsvordach als Betonkragplatte, Pergola an der rückwärtigen Terrasse ca. 2014/15, Specksteinofen

Das Objekt liegt in Leubsdorf mit ca. 1.625 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Linz am Rhein mit ca. 19.000 Einwohnern, im Landkreis Neuwied in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich am Ortsrand in Höhenlage in einer mittleren Wohnlage. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend wohnbaulich geprägt, vorherrschend in offener ein- bis zweigeschossiger Einzelhausbebauung. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit geringem Verkehr; Beeinträchtigungen waren nicht bekannt oder erkennbar.

Grundschule, Kindergarten, Restaurant und Bäckerei sind vor Ort vorhanden. Bushaltestelle und Bahnhaltestelle befinden sich in fußläufiger Entfernung; weiterführende Schulen, Ärzte und Geschäfte des täglichen Bedarfs liegen in etwa 3 bis 4 km Entfernung.

Das Grundstück ist von der Straße aus leicht bis stärker ansteigend und im rückwärtigen Bereich hangig. Es ist relativ regelmäßig geschnitten, übertief und teilweise nur eingeschränkt nutzbar. Zugänge und Zufahrt sind befestigt; die Freiflächen bestehen überwiegend aus Rasen mit teilweisem Bewuchs.