Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 620.000,00 €
Zubehör (freie Schätzung): 3.000,00 € (Einbauküche)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 26.02.2026 innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf die vorgelegte Bauplanmappe von 2005/2006, den Grundbuchauszug vom 28.08.2025 sowie weitere behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein vollunterkellertes, eingeschossiges Einfamilienhaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss und Satteldach. Die Fertigstellung wird plausibel auf etwa 2007 datiert. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 295 m², die überschlägig aus dem Bauantrag abgeleitete Wohnfläche etwa 150 m² einschließlich anteiliger Terrasse. Das Gebäude wurde als Einfamilienhaus errichtet; zulässig sind nach Bebauungsplan bis zu zwei Wohnungen.

Der Grundriss ist funktional und für die Wohnnutzung gut geeignet. Die Räume werden als ausreichend groß und hoch beschrieben. Die Haupträume sind sehr gut nach Süden ausgerichtet, was Belichtung und Besonnung begünstigt. Im Erdgeschoss besteht ein Wohnbereich mit direktem Zugang zur überdachten Terrasse; im Dachgeschoss befinden sich unter anderem Kinderzimmer, Schlafzimmer und Bad. Der Spitzboden ist nur über Anleiterung erreichbar. Zwei Kamine sind vorhanden, davon einer mit Schwedenofen im Wohnzimmer.

Das Gebäude vermittelt einen gepflegten, instandgehaltenen und im Wesentlichen bauzeitlichen Eindruck. Die Ausstattung wird als mittel bis leicht gehoben, die technische Ausstattung als für die Bauzeit sehr gut eingestuft. Das Gebäude ist mit Wärmedämmverbundsystem versehen.

Festgestellt wurden geringfügige Schäden und Mängel: leichte Risse im Beton der Waschküche im Kellergeschoss, leichte Feuchteschäden im Sockelbereich des Vorratskellers, ein unzureichender Kaminauftrieb, mehrere Wandrisse im Dachgeschoss, ein leichter Hagelschaden an der Westfassade sowie Putzabplatzungen am äußeren Kellerabgang.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist eine eingeschossige, massive Doppelgarage mit Satteldach angebaut. Sie verfügt über ein elektrisch betriebenes Sektionaltor, verputzte Wände, einen maschinell geglätteten Betonboden, ein Fenster zur Belichtung sowie eine Kunststofftüre in den Garten. In der Garage sind zwei Starkstromsteckdosen mit 11 kW und 22 kW installiert. Zusätzlich besteht im Hof die Möglichkeit zum Abstellen weiterer Pkw.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt zu Wohnzwecken eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Wohnhaus und Doppelgarage jeweils mit Satteldach; Dacheindeckung aus Betonpfannen

• Heizung & Warmwasser: Luftwärmepumpe im Kellergeschoss; integrierte zentrale Be- und Entlüftungsanlage; integrierter Warmwasserspeicher mit ca. 200 bis 300 l; Wärmeübertragung im Erd- und Dachgeschoss über Fußbodenheizung, Thermostate funkgesteuert

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweifachverglasung; im Dachgeschoss teilweise schräg liegende Holzflächenfenster; innen Granitfensterbänke, außen Blechfensterbänke; Vorbaurollläden mit Kunststoffpanzer, manuell bedient

• Elektroinstallation: Stromanschluss im Technikraum des Kellergeschosses; Zählerkasten Baujahr 2006 mit zwei Zählerplätzen; LAN- und Sat-Anschlüsse im Wohn- und Arbeitszimmer des Erdgeschosses sowie in den Kinderzimmern des Dachgeschosses; Schlafzimmer mit Sat-Anschluss; Sat-Unterverteilung im Spitzboden

• Sanitärausstattung: Waschküche mit Ausgussbecken, Warm- und Kaltwasseranschluss, Waschmaschinen- und Trockneranschluss, Wasseruhr, Vorfilter, Druckmanometer und Hauptabsperrventil; Technikraum mit Stand-WC; Erdgeschoss-WC mit wandhängendem WC und kleinem Waschtisch; Bad im Dachgeschoss mit Übereckbadewanne, Dusche mit Hand- und Überkopfbrause, wandhängendem WC und Doppelwaschtisch; elektronische Rückstauklappe; Zisterne mit ca. 5 m³ und Anschlüssen für Gartenbewässerung bzw. Toilettenspülung; Enthärtungsanlage vorhanden, außer Funktion

Das Objekt liegt in Ulm-Einsingen, einer Ortschaft mit rund 2.800 Einwohnern innerhalb der Universitätsstadt Ulm mit ca. 130.000 Einwohnern, im Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich in einem ruhigen Wohngebiet. Das Grundstück wird über eine Sackgasse mit Wendehammer erschlossen. Die umliegende Bebauung besteht aus Wohnhäusern mit Garagen entsprechend dem Bebauungsplan. Die Wohnlage wird als ruhig und ländlich beschrieben.

Kindergärten und eine Grundschule sind im Ort vorhanden, weiterführende Schulen, öffentliche Einrichtungen, umfassendere Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung sind mit Pkw oder öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar. Der nächstgelegene Lebensmittelmarkt liegt etwa 1 km entfernt; zudem bestehen im Umfeld einzelne gastronomische Angebote und eine Bäckerei. Die Anbindung an das Stadtbusnetz ist gut, über Ulm bestehen sehr gute Bahn- und Fernverkehrsanschlüsse.

Das 506 m² große Grundstück hat einen rechteckigen Zuschnitt mit Abmessungen von ca. 25 m × 19 bis 20 m. Es fällt von Norden nach Süden ab; der Hang wird durch Stützwände aufgenommen. Der Hof ist mit Betonpflaster befestigt, im Garten sind Kiesbeete mit Graniteinfassungen, eine Stützmauer mit Natursteinen und Hecke sowie eine Holzhütte vorhanden. Das Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplans „Vogelberg Nord – östlich der Rappenstraße“ in einem allgemeinen Wohngebiet mit offener Bauweise für Einzelhäuser.