Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus (Gastronomie)

Verkehrswert: 641.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Gastronomiebetrieb im Erdgeschoss, mehreren Wohneinheiten in Ober- und Dachgeschoss sowie 3 KFZ-Stellplätzen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.12.2025 ausschließlich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung sowie eine Begehung des Grundstücks waren nicht möglich. Das Objekt wurde daher hinsichtlich Ausbau, Ausstattung, Zustand und Flächen im Wesentlichen anhand des äußeren Eindrucks sowie der Bauakte und weiterer Unterlagen bewertet.

Gebäude

Das freistehende, teilunterkellerte Wohn- und Geschäftshaus wurde in massiver Bauweise errichtet; das ursprüngliche Baujahr der Kernsubstanz wird sachverständig auf ca. 1920 geschätzt. Das Gebäude ist zweigeschossig und verfügt über ein ausgebautes bzw. teilweise ausgebautes Dachgeschoss mit Spitzboden. Die Außenansicht ist verputzt und gestrichen. Die Bruttogrundfläche beträgt rd. 1.232,52 m², die Wohnfläche rd. 391,26 m² und die Nutzfläche rd. 193,86 m². Die Heizungsanlage wurde 2025 erneuert.

Im Kellergeschoss befinden sich Technik- und Kellerräume. Das Erdgeschoss wird gastronomisch genutzt. Nach den der Wertermittlung zugrunde gelegten Plan- und Flächenunterlagen sind im Obergeschoss zwei Wohnungen mit ca. 86,29 m² und ca. 134,51 m² sowie im Dachgeschoss zwei Wohnungen mit ca. 93,05 m² und ca. 77,41 m² vorgesehen. Der Spitzboden ist laut Unterlagen ausbaufähig.

Zur Genehmigungssituation bestehen Risiken: Die Bauakte weist Abweichungen zwischen genehmigter und festgestellter Nutzung aus. Bei einer behördlichen Feststellung wurden im Obergeschoss drei statt zwei Wohnungen sowie eine grenzständige Dachterrasse festgestellt; für das Dachgeschoss wurden spätere Antragsunterlagen zum Einbau weiterer Wohnungen dokumentiert, ohne dass die Erledigung der Verfahren belegt ist. Der Grundriss ist damit nur eingeschränkt verlässlich aus den Akten ableitbar.

Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt. Der bauliche Zustand erscheint äußerlich durchschnittlich; wesentliche Schäden waren von außen nicht erkennbar. Aufgrund fehlender Innenbesichtigung bestehen jedoch erhebliche Unsicherheiten zu Ausbauzustand, Modernisierungen, Baumängeln, Bauschäden und Unterhaltungsstau. Denkmalschutz ist nach Aktenlage nicht gegeben.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt dem äußeren Anschein nach teilweise gewerblich und im Übrigen wohnwirtschaftlich genutzt; insbesondere die Gaststätte wirkte bewirtschaftet, zudem wurde von bestehenden mietrechtlichen Bindungen ausgegangen.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach mit Dacheindeckung aus Ton-Dachziegeln

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung mit Gas als Brennstoff, Baujahr 2025; Warmwasserversorgung zentral über die Heizungsanlage; zusätzlicher Kaminanschluss

• Elektroinstallation: keine gesicherten Angaben aus Innenbesichtigung; Anschlüsse an elektrischen Strom, Telefon und Fernsehkabel vorhanden

• Fenster: keine gesicherten Ausstattungsangaben aus Innenbesichtigung; laut sachverständiger Standardableitung Zweifachverglasung und teils Rollläden wahrscheinlich

• Sanitärausstattung: keine gesicherten Ausstattungsangaben aus Innenbesichtigung; aus Planunterlagen ergeben sich WC-, Bad- und Duschräume in den Wohnungen sowie Sanitärbereiche für die Gastronomie

• Böden: keine gesicherten Angaben; laut sachverständiger Standardableitung wahrscheinlich Linoleum-, Teppich-, Laminat-, PVC- und Fliesenbeläge in Wohn-, Schlaf-, Küchen-, Flur- und Sanitärräumen

Das Objekt liegt in 67122 Altrip im Rhein-Pfalz-Kreis in Rheinland-Pfalz. Die Gemeinde hat rund 7.655 Einwohner und gehört zu einem hochverdichteten Agglomerationsraum.

Die Mikrolage ist durch ein Wohnumfeld geprägt, das überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern besteht; die Bebauung in den Straßenabschnitten ist teils inhomogen. Das Grundstück liegt an einer teils verkehrsberuhigt ausgebauten Wohnstraße mit mäßigem Verkehr, einseitigem Gehweg und ausreichenden Parkmöglichkeiten. Die Nachbarschaft ist gemischt, städtebaulich überwiegend wohnbaulich geprägt.

Zur Infrastruktur enthält das Gutachten keine detaillierten Einzelangaben zu Schulen, Kindergärten, Ärzten, Einkauf oder Bus- und Bahnverbindungen. Die Gemeinde wird als klassische Wohngemeinde mit Kaufkraftabfluss in umliegende Zentren beschrieben.

Das Grundstück ist rechteckig geschnitten, als Eckgrundstück ausgebildet und umfasst 450 m². Die Straßenfront beträgt ca. 15 m, die Tiefe ca. 28 m. Das Gelände wird als normal tragfähig beschrieben. Das Grundstück ist voll erschlossen, mit Anschlüssen an Strom, Wasser, Gas, Kanal, Telefon und Fernsehkabel. Es ist durch Mauer, Zaun und Hecken eingefriedet; das Wohnhaus weist mehrseitige Grenzbebauung auf.

Gläubigerbank, Tel. 0621 128215143, Az. KCS/Nwes/202195100