Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 415.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem freistehenden Zweifamilienhaus, angebauter Doppelgarage und Schuppen bebautes Grundstück in zweiter Reihe.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 25.08.2025 vor Ort besichtigt; in Augenschein genommen wurden das Zweifamilienhaus mit angebauter Doppelgarage sowie die Außenanlagen, der Schuppen jedoch nicht von innen. Das Objekt wurde ergänzend anhand der Bauakte, Pläne, Flächenberechnungen und behördlichen Auskünfte bewertet.

Gebäude

Das freistehende, unterkellerte Zweifamilienhaus wurde auf Grundlage eines Baugesuchs von 1975 etwa 1976 errichtet. Es umfasst Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss unter Satteldach. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 211,34 m², davon ca. 104,12 m² im Erdgeschoss und ca. 107,22 m² im Obergeschoss. Im Keller stehen ca. 109,25 m² Nutzfläche zur Verfügung.

Die beiden Wohneinheiten sind nahezu gleich geschnitten.

• Im Kellergeschoss befinden sich Vorraum mit Treppenaufgang, Flur, zwei Abstellräume, Heizungsraum, Öllager sowie Wasch- und Trockenraum.

• Im Erdgeschoss befinden sich Treppenhaus, Flur, Garderobe/WC, Küche, Bad, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Esszimmer, Wohnzimmer sowie eine Terrasse.

• Das Obergeschoss verfügt über dieselbe Grundrissstruktur mit Balkon statt Terrasse.

• Das Dachgeschoss dient als Dachboden.

Die Räume wirken aufgrund der üblichen Fensteranordnung gut belichtet und besonnt; die Grundrissgestaltung ist klassisch, funktional und für eine getrennte Nutzung der zwei Wohnungen geeignet.

Das Gebäude ist massiv errichtet, mit Betonfundamenten, massiven Decken und verputzten Fassaden. Modernisiert wurden die Heizanlage ca. 2019 und die Garagentore ca. 2021. Der energetische Zustand wurde als einfach beschrieben.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist eine Doppelgarage angebaut. Sie verfügt über zwei Tore, einen Starkstromanschluss und eine Dacheindeckung aus Welleternit; die Garagentore wurden ca. 2021 erneuert. Zusätzlich ist auf dem Grundstück ein Schuppen vorhanden, der als besonderes Bauteil bzw. Nebengebäude berücksichtigt wurde.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss und die Doppelgarage eigengenutzt; zur Nutzung des Obergeschosses ist aus der Wertermittlung keine Vermietung abgeleitet, es wurde im Sachwertmodell als eigengenutzt berücksichtigt.

• Dachform/Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach in zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion, Eindeckung der geneigten Dachflächen mit Ziegeln

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, Erneuerung ca. 2019; Warmwasseraufbereitung über die Heizungsanlage

• Fenster: Kunststofffenster und Holzfenster, teilweise mit Rollläden

• Sanitärausstattung: je Wohnung Tageslichtbad mit 2 Waschbecken, Badewanne und Dusche, raumhoch gefliest; separates WC

• Böden: Fliesen, Laminat, PVC und Kunststein; im Esszimmer von Erd- und Obergeschoss Kunststeinfliesen mit durchgängigen Dehnungsrissen älteren Datums

Das Objekt liegt in Neuweiler, Ortsteil Breitenberg, mit rund 3.200 Einwohnern in der Gesamtgemeinde, im Landkreis Calw, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich in einem reinen Wohngebiet mit offener Bauweise und überwiegend ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung sowie Grünflächen. Die Wohnlage wurde gut bewertet. Störende Immissionen wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt. Die Nachbarschaft ist von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, daneben auch Doppelhaushälften und Reihenhäusern geprägt.

Kindergarten, Grundversorgung und örtliche Infrastruktur sind ortsnah möglich; weiterführende Schulen, umfangreichere Einkaufsmöglichkeiten und umfassendere medizinische Versorgung werden über zentrale Orte wie Calw und Nagold abgedeckt. Der öffentliche Nahverkehr ist vorhanden, in ländlich üblicher geringerer Taktung; die Anbindung erfolgt überwiegend straßengebunden.

Das Grundstück ist 1.049 m² groß, trapezförmig geschnitten und leicht nach Nordost ansteigend. Es liegt in zweiter Reihe, der Zugang erfolgt über ein anderes Flurstück; hierfür besteht eine begünstigende Baulast für begeh- und befahrbaren Zugang sowie für eine Abwasserleitung. Das Wohnhaus und die Doppelgarage stehen nahezu mittig auf dem Grundstück. Die Zufahrt ist befestigt, die Außenanlagen erscheinen gepflegt und unterhalten.