Zwangsversteigerung 5-Zimmer-Wohnung mit Keller

Verkehrswert: 226.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit Kellerraum Nr. 2 sowie Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche Nr. 2 und Garage Nr. 2.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 09.12.2025 nur von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung der Wohnung Nr. 2, der Garage Nr. 2 sowie eine Grundstücksbetretung waren nicht möglich. Die Bewertung beruht daher auf Außeninaugenscheinnahme, Bauakten, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und weiteren Unterlagen.

Wohnung

Die im Erdgeschoss gelegene 5-Zimmer-Wohnung Nr. 2 verfügt über eine Wohnfläche von rd. 88,4 m². Laut Aufteilungsplan umfasst sie Flur, Bad/WC, Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer sowie drei weitere Zimmer. Hinzu kommt Kellerraum Nr. 2; dessen Nutzfläche ist in der Zusammenstellung mit rd. 15 m² angegeben, aus den Flächenberechnungen ergeben sich für Keller und Garage zusammen rd. 34,5 m².

Der Grundriss wird als zweckmäßig beschrieben, mit kleiner Küche und kleinem Bad. Innerhalb der Wohnung bestehen drei Durchgangszimmer; zudem ist eine offene Einheit mit internem Durchgang vorhanden. Die beiden nördlichen Zimmer wurden als Ferienwohnung bezeichnet; im Durchgangszimmer neben dem Treppenflur sollen Küchenanschlüsse vorhanden sein, was auf eine flexible Nutzbarkeit hinweist.

Die Wohnung ist nach Norden, Westen und Süden ausgerichtet, der Wohnbereich orientiert sich nach Süden. Das Wohngebäude ist dreiseitig belichtet; die Tagesbelichtung des Wohnbereichs wird als durchschnittlich beschrieben. Aus dem Gutachten ergeben sich Kunststoffrahmenfenster mit Wärmeschutzverglasung sowie Dreh-Kipp-Beschlägen und aufmontierten Kunststoffrollläden.

Gebäude

Das Wohngebäude ist eine Doppelhaushälfte mit insgesamt zwei Wohneinheiten, ursprünglich aus dem Jahr 1953. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Massivgebäude; das Dachgeschoss ist zu Wohnzwecken ausgebaut. Die Fassade ist verputzt und gestrichen, am Westgiebel im Dachgeschoss besteht eine vorgehängte Fassadenbekleidung; mögliches asbesthaltiges Material konnte nicht ausgeschlossen werden.

Das Gebäude steht in Hanglage; der Hauseingang liegt auf Sockelebene, während das Erdgeschoss hangseitig als Obergeschoss erscheint. Beschrieben sind Streifenfundamente, verputzte Mauerwerksaußenwände mit ca. 25 cm Stärke sowie eine Betondecke über dem Erdgeschoss mit Estrich. Der Eingang verfügt über Podeststufe, Vordach, neuzeitige Rahmentür mit Glasausschnitt, Briefkasten, Wechselsprechanlage und Beleuchtung. Gemeinschaftlich vorhanden sind Waschküche, Technikraum und ein Kellerraum mit Ausgangstür nach Süden.

Das Dach ist als Satteldach mit Dachterrasse beschrieben; oberhalb westlicher Wohnräume befindet sich eine Dachterrasse mit Brüstungsgeländer sowie teilweise massivem, satteldachförmig gedecktem Vordach in offener Holzständerkonstruktion. Von außen zeigte sich das Gebäude insgesamt in baujahrstypisch ordnungsgemäßem Zustand, jedoch mit Schwarzverfärbungen an der Giebelfassade im Dachgeschoss, Putzabplatzungen im Sockelbereich und weiteren altersbedingten Erscheinungen.

weitere Gebäude

Zur Wohnung gehört das Sondernutzungsrecht an Garage Nr. 2. Die Einzelgarage befindet sich in einem Garagengebäudekomplex mit zwei Garagen und wird baujahrbedingt auf etwa 1953 datiert. Sie ist in Massivbauweise errichtet, verputzt und mit einem Metallkipptor ausgestattet.

Beschrieben sind ein Flachdach sowie ein Vordach aus Welleternit, das möglicherweise asbesthaltig ist. Die Zufahrt liegt unterhalb des Straßenniveaus und ist mit Betonverbundsteinen befestigt; vor der Garage befindet sich eine Entwässerungsrinne. Zur technischen Ausstattung und zum Innenzustand liegen keine gesicherten Angaben vor. An der Garagenwand wurden außen Schwarzverfärbungen festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt bzw. leerstehend; über bestehende Mietverträge für Wohnung und Garage wurde nichts bekannt.

Das Objekt liegt in Waldshut-Tiengen, Stadtteil Tiengen, mit rund 25.400 Einwohnern, im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich in einem gewachsenen Wohngebiet am nördlichen Stadtrand. Das Umfeld ist durch zweigeschossige Wohnhausbebauung in offener Bauweise mit Eigenheimcharakter und Durchgrünung geprägt. Erschlossen wird das Objekt über eine asphaltierte Straße mit einseitigem Gehweg und Straßenbeleuchtung; westlich verläuft zusätzlich ein öffentlicher Fußweg. Beeinträchtigungen können sich aus der leichten Hanglage, einem nahegelegenen Stadtzubringer, der Bahntrasse sowie der Einflugschneise des Flughafens Zürich ergeben. Die Wohnlage wird insgesamt als durchschnittlich bezeichnet.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie schulische, medizinische und sonstige Infrastruktureinrichtungen befinden sich überwiegend im Stadtteil Tiengen. Eine Grundschule liegt in etwa 600 m Entfernung, eine Kindertagesstätte in etwa 400 m und ein Einkaufsmarkt ebenfalls in etwa 400 m. Eine Bushaltestelle des ÖPNV befindet sich in unmittelbarer Nähe; zudem besteht im Stadtteil Anschluss an die Bahnstrecke Basel–Singen.

Das Grundstück ist 499 m² groß, regelmäßig geschnitten und annähernd rechtwinklig. Es ist zweiseitig an öffentliche Straße und Weg angebunden und fällt nach Süden ab, sodass das Untergeschoss ebenerdig in Erscheinung tritt. Die Breite beträgt etwa 18 m, die Tiefe etwa 28 m. Vorhanden sind ein offener Vorgarten, Stützmauern, eingefasste Vorflächen mit Betonverbundstein, Gartenflächen sowie Einfriedungen mit Stabmatten- und Maschendrahtzaun. Das Grundstück ist mit einer Doppelhaushälfte grenzbebaut; zusätzlich bestehen Freisitzflächen auf dem Gemeinschaftseigentum.

Sparkasse Hochrhein, Waldshut-Tiengen, Herr Maier, Tel.: 07751 882/3214