Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 679.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit 2 Wohneinheiten und integrierter Doppelgarage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.03.2024 außen sowie am 02.05.2024 innen und außen besichtigt. Die Beschreibung und Bewertung stützen sich zudem auf Bauakten, Bestandsunterlagen, Grundrisse, Flächenberechnungen und weitere amtliche Auskünfte; vorliegende Pläne wichen teilweise vom tatsächlichen Bestand ab.

Gebäude

Es handelt sich um ein freistehendes Zweifamilienwohnhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautem Dachgeschoss und Teilunterkellerung. Das Ursprungsgebäude wurde um 1900 errichtet, etwa 1970 im Obergeschoss aufgestockt und nach Abbruch früherer Stallungen und einer Scheune um 1980 im rückwärtigen Bereich durch einen umfangreichen Wohnhausanbau mit integrierter Garage erweitert. Später erfolgten weitere Umbauten, darunter der Ausbau ehemaliger Abstellräume zu Wohnräumen, Änderungen im Obergeschoss sowie ein Lagerraumanbau an der Nordostseite.

Im vorderen Gebäudeteil befindet sich Wohneinheit 1 mit insgesamt sechs Zimmern, zwei Küchen, Bad, Duschbad, WC, Diele/Treppenhaus und Heizraum, verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Die angegebene Wohnfläche dieses Gebäudeteils beträgt 142,88 m². Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, jedoch teilweise baujahrestypisch überholt; einzelne Räume sind gefangen, Bad und WC im Erdgeschoss sind nur über den Heizraum erreichbar. Die Belichtung und Belüftung erfolgen über ausreichend große Fensterflächen, die Raumhöhen sind überwiegend ausreichend, im Erdgeschoss teils mit nur etwa 1,90 m hohen Türen.

Im hinteren Gebäudeteil befindet sich Wohneinheit 2. Sie umfasst im Erdgeschoss zwei Zimmer, Diele/Treppenhaus und die integrierte Pkw-Garage sowie im Obergeschoss drei Zimmer, Bad, Flur, Werkstatt und Balkon/Loggia. Für das Obergeschoss dieses Teils ist eine Wohnfläche von 46,88 m² angegeben. Die Grundrissgestaltung ist baujahres- und nutzungsentsprechend, allerdings ist das Bad im Obergeschoss ein gefangener Raum. Belichtung und Besonnung sind aufgrund ausreichend dimensionierter Fensterflächen als normal zu beurteilen.

Die Doppelgarage bietet zwei Pkw-Stellplätze, verfügt über Estrichboden, verputzte und gestrichene Wände, Betondecke, elektrisches Sektionaltor, Verbindungstür zum Treppenhaus sowie Zugänge zu Lagerraum und Garten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldächer mit zimmermannsmäßigen Holzkonstruktionen und Betonziegeleindeckung

• Heizung und Warmwasser: Gaszentralheizung; Warmwasserbereitung über die Heizungsanlage; Wärmeübertragung über Kompaktheizkörper mit Thermostatventilen, teilweise Röhrenheizkörper mit einfachem Ventil sowie teilweise Kompaktheizkörper mit einfachem Ventil

• Elektroinstallation: einfache bis durchschnittliche Elektroinstallationen

• Fenster: im vorderen Gebäudeteil überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung, teils Kunststoffrollläden, Kunststoffdachfenster; im hinteren Gebäudeteil überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung, im Obergeschoss großformatiges Schiebetür-Fenster zum Balkon bzw. zur Loggia

• Sanitärausstattung: insgesamt drei Bäder/WC-Bereiche; im Erdgeschoss des vorderen Gebäudeteils Stand-WC mit Aufbauspülkasten sowie Bad mit Badewanne, Dusche und Waschbecken mit Unterschrank; im Obergeschoss des vorderen Gebäudeteils WC mit Einbauspülkasten, Waschtisch und Dusche; im Obergeschoss des hinteren Gebäudeteils Bad mit WC mit Einbauspülkasten, Doppelwaschtisch mit Unterschrank, Dusche und Badewanne

• Böden: Fliesen in diversen Bereichen, Mosaikfliesen im Bad des vorderen Gebäudeteils, Fertigparkett, Laminat und PVC in Wohnräumen; Natursteinfliesen im hinteren Gebäudeteil; Fliesen in Kellerräumen und auf Balkon/Loggia

Das Objekt liegt in Iffezheim mit 5.303 Einwohnern im Landkreis Rastatt in Baden-Württemberg.

Es befindet sich im Westen des Ortes in einem Wohngebiet. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch zweigeschossige Wohnhäuser mit Hausgärten geprägt. Die Lage an einer ausgebauten, asphaltierten Anliegerstraße mit Tempo-30-Zone ist wohnüblich; beidseitige Gehwege sind vorhanden, Parkmöglichkeiten im Straßenraum bestehen nur begrenzt. Die Wohnlage wird als mittlere Lagequalität beschrieben.

Kindergärten, Grund-, Haupt- und Realschule sowie Einrichtungen der Nahversorgung sind im Ort vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und die Grundschule befinden sich in kurzer Entfernung, ein Supermarkt liegt in etwa 1 km Distanz. Die nächste Bushaltestelle befindet sich in etwa 200 m Entfernung; Bahnanschlüsse bestehen über die Bahnhöfe Rastatt und Baden-Baden. Die Anbindung an überörtliche Straßen ist gut.

Grundstück

Das Grundstück ist 869 m² groß, nahezu trapezförmig zugeschnitten und weist eine leichte Hanglage mit Ost-West-Gefälle auf. Die Straßenfront beträgt etwa 25 m, die mittlere Tiefe etwa 34 m. Es ist mit befestigten Zufahrts-, Wege- und Hofflächen aus Betonpflaster sowie Einfriedungen, straßenseitiger Einfriedungsmauer mit Säulenmotiven und teilweise Gartenbewuchs versehen. Das Grundstück gilt als baureifes Land; planungsrechtlich liegt es im nicht beplanten Innenbereich nach § 34 BauGB.