Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 260.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.04.2026 innen und außen besichtigt und dabei größtenteils in Augenschein genommen. Nicht zugängliche Teilbereiche wurden anhand des gewonnenen Gesamteindrucks sowie der vorliegenden Unterlagen beurteilt.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung wurde circa 1969 in Massivbauweise errichtet. Es umfasst ein Hanggeschoss, ein Erd-/Obergeschoss sowie ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss und weist eine Brutto-Grundfläche von rund 473 m² auf. Die anrechenbare Wohn-/Nutzfläche beträgt insgesamt rund 234 m² und verteilt sich auf die Einliegerwohnung im Hanggeschoss mit rund 84 m², die Hauptwohnung im Erd-/Obergeschoss mit rund 121 m² sowie ausgebaute Flächen im Dachgeschoss mit rund 29 m².

Im Hanggeschoss befinden sich neben Kellerflächen mit Flur, Heizungsraum, Öltankraum und im Haus liegender Garage die Räume der Einliegerwohnung mit Flur, zwei Bädern, Küche, Wohn- und Schlafzimmer. Das Erd-/Obergeschoss der Hauptwohnung umfasst Flur, zwei Zimmer, Wohnzimmer, Essküche, Bad und Dachterrasse. Im Dachgeschoss sind Flur, zwei Zimmer, Bad und Speicher vorhanden. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig; die Raumhöhen sind überwiegend üblich, im Dachgeschoss etwa 2,10 m bis 2,50 m.

Die Belichtung und Besonnung sind aufgrund der freistehenden Bauweise und der Ecklage insgesamt als gut einzuschätzen. Das Dachgeschoss ist teilweise ausgebaut; eine Wohnnutzung ist hierfür vermutlich nicht genehmigt, der Ausbau wurde jedoch als werterhöhend berücksichtigt. Seit dem Baujahr wurden unter anderem Fenster im Dachgeschoss, teilweise Wasserleitungen, Heizungsanlage und Bäder modernisiert, ohne dass Umfang und Zeitpunkte vollständig belegt sind.

Der bauliche Zustand wurde insgesamt als befriedigend bewertet. In Teilbereichen besteht Instandhaltungsstau; festgestellt wurden bereichsweise Feuchtigkeitserscheinungen im Kellerbereich sowie in der angebauten Garage.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine circa 1996 errichtete, massiv gebaute Garage als Anbau an das Wohnhaus mit rund 29 m² Brutto-Grundfläche. Sie verfügt über ein Flachdach mit Bitumenabdichtung und Geländer sowie ein Sektionaltor. Daneben ist im Hanggeschoss des Wohnhauses eine weitere Garage integriert. Zusätzlich sind ein Gartenhaus in Holzkonstruktion und ein Holzschuppen vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Bewertungsobjekt leerstehend, aber noch nicht geräumt.

• Dachform und Dachdeckung: Walmdach mit Eindeckung aus Betondachstein; Dachflächen gedämmt; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech, teilweise gestrichen. Angebaute Garage mit Flachdach und Bitumenabdichtung.

• Heizung und Warmwasser: Ölzentralheizung mit Brennwertkessel; fünf Kunststofftanks im Gebäude; Wärmeverteilung über Flachheizkörper, Leitungen teilweise auf Putz, teilweise unter Putz.

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung.

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung; im Dachgeschoss Dachflächenfenster aus Holz; Rollläden überwiegend aus Kunststoff.

• Sanitärausstattung: Einliegerwohnung mit zwei Bädern, jeweils mit eingebauter Dusche, WC und Handwaschbecken, mittlere Ausstattung, weiße Sanitärobjekte. Hauptwohnung mit Bad samt Wanne, Dusche, WC und Handwaschbecken, mittlere Ausstattung, helle Sanitärobjekte. Dachgeschossbad mit Wanne, Stand-WC mit Spülkasten und Handwaschbecken, einfache Ausstattung.

Das Objekt liegt in Bacharach, Ortsteil Henschhausen, mit rund 2.000 Einwohnern in Bacharach und rund 200 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Mainz-Bingen in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist durch überwiegend wohnbauliche Nutzungen in offener ein- bis zweigeschossiger Bauweise geprägt. Das Grundstück liegt an Anliegerstraßen und zusätzlich an einer Verbindungsstraße mit Durchgangsverkehr. Die Wohnlage wurde als gut beurteilt.

Nahversorgung, Kindergärten, Schulen sowie Sport- und Freizeiteinrichtungen sind im Ortsteil nur eingeschränkt vorhanden, mit dem Pkw in umliegenden Städten und Gemeinden jedoch gut erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung, der Bahnhof Bacharach in etwa 4 km Entfernung.

Das Eckgrundstück umfasst 856 m², ist unregelmäßig geschnitten und stark hängig mit einem Gefälle von West nach Ost. Es besitzt Straßenfronten von circa 20 m, 13 m und 14 m. Das Hauptgebäude weist keine Grenzbebauung auf, die Garage ist einseitig an die Grenze gebaut. Das Grundstück ist bereichsweise durch Mauer, Zaun und Hecken eingefriedet und mit Wegebefestigungen, Terrasse, Gartenanlagen, Sträuchern, Teich, Brunnen und weiteren Außenanlagen gestaltet. Der rückwärtige beziehungsweise östliche Grundstücksbereich gilt vermutlich als hausnahes Gartenland und ist wahrscheinlich nicht bebaubar.