Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 356.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Kellergeschoss.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 19.05.2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung, ein Grobaufmaß sowie Bauakten, Planunterlagen und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienwohnhaus wurde ca. 1962 in massiver Bauweise als eingeschossiges, vollunterkellertes Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden errichtet. Es verfügt über ein Satteldach, eine rote Verblendsteinfassade und einen rechteckigen Baukörper. Ein Balkon bzw. Dacheinschnitt im Dachgeschoss ist vorhanden; hierfür lag in der Bauakte keine Genehmigung vor, eine nachträgliche Legalisierung wurde bei der Wertermittlung unterstellt. Denkmalschutz besteht nicht.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt rund 139 m², davon ca. 76 m² im Erdgeschoss und ca. 63 m² im Dachgeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich Flur, Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad, Kinderzimmer sowie eine anteilig berücksichtigte überdachte Terrasse. Das Dachgeschoss umfasst Flur, Kammer, zwei Zimmer, Bad sowie einen anteilig berücksichtigten Balkon. Der Grundriss ist zweckmäßig; die Belichtung und Besonnung wurden als gut bis ausreichend beurteilt, die Terrasse ist nach Westen ausgerichtet.

Modernisiert wurden nach den Angaben insbesondere das Bad im Erdgeschoss und die Einbauküche ca. 2014/2015, das Bad im Dachgeschoss teilweise ca. 2000 sowie die Ölzentralheizung im Jahr 2003. Wesentliche weitere Modernisierungen wurden nicht durchgeführt. Der bauliche Zustand ist dem Alter entsprechend noch befriedigend, jedoch mit erkennbaren Bauschäden, Mängeln und Instandhaltungsstau.

Wesentliche wertrelevante Mängel sind erneuerungsbedürftige Fenster, verschlissene Rollladengurte, teils beschädigte Regenrinnen, sanierungsbedürftige Gauben- und Holzaußenbauteile, Fraßlöcher an Dachunterschlägen bzw. Ortgangverkleidungen, Glasbruch an Balkontür und Kellerfenster, Schäden an Terrassenpodest, Treppen und Kelleraußentreppe, Feuchtigkeitsspuren und beschädigte Verkleidungen im Spitzboden, Farbablösungen im Keller sowie Risse an Eingangsstufen und Mauersockel. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Gaube und Dachbalken, eingedeckt mit Betondachsteinen; Dachrinnen und Fallrohre aus gestrichenem Zinkblech

• Heizung und Warmwasser: Niedertemperatur-Ölzentralheizung, Baujahr 2003, zentrale Warmwasserversorgung; teils Plattenheizkörper, teils Rippenheizkörper mit Thermostatventilen, Handtuchheizkörper in beiden Bädern; Kunststoff-Öltanks im Keller

• Elektroinstallation: einfache bis durchschnittliche Ausstattung

• Fenster: baujahresentsprechende Holzfenster, teils mit Isolierverglasung, teils mit Einfachverglasung/Bleiverglasung; teils außenliegende Rollläden mit manuellem Antrieb

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit WC, Waschtisch und Whirlpool-Eckbadewanne; Bad im Dachgeschoss mit WC, Waschbecken und Badewanne; weiße Sanitärobjekte, jeweils mit natürlicher Belüftung

• Küche: Einbauküche im Erdgeschoss in durchschnittlicher Ausstattung und Qualität, rote Hochglanzfronten

• Böden:

  • Erdgeschoss: überwiegend Stäbchenparkett, Bad und Küche gefliest

  • Dachgeschoss: überwiegend Stäbchenparkett, Bad gefliest

  • Kellergeschoss: Fliesenbelag

Das Objekt liegt in Oststeinbek mit rund 8.927 Einwohnern im Kreis Stormarn, Schleswig-Holstein.

Es befindet sich im südwestlichen Bereich des Ortes in einem Wohngebiet. Das Umfeld ist auf der Straßenseite des Objekts überwiegend durch Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser geprägt, östlich auch durch viergeschossige Mehrfamilienhäuser. Die Bergstraße ist eine Anwohnerstraße mit geringem bis mäßigem Verkehr; wertbeeinflussende, über das Ortsübliche hinausgehende Immissionen wurden nicht festgestellt.

Kindergarten und Grundschule sind im Ort vorhanden, weiterführende Schulen in Glinde oder Hamburg. Geschäfte des täglichen Bedarfs liegen im Umkreis von etwa 500 m. Eine Bushaltestelle ist ca. 500 m entfernt, der U-Bahnhof Steinfurther Allee etwa 2 km; die Anbindung an das überregionale Straßennetz ist mit der A1 in ca. 1 km Entfernung gut.

Das Grundstück ist 578 m² groß, rechteckig zugeschnitten, eben und misst im Mittel etwa 22 m × 26 m bei rund 23 m Straßenfront. Die Zuwegung und Zufahrt sind mit Betonsteinpflaster befestigt; vorhanden sind außerdem Rasen, Pflanzungen sowie Heckenbewuchs. Die Einfriedung besteht überwiegend aus Hecken und Bewuchs, straßenseitig sowie teilweise an der nördlichen Grenze aus Mauersockel mit Metallzaun bzw. Tor.