Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 185.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein teilunterkellertes Einfamilienhaus mit Nebengebäuden auf einem hängigen Hinterliegergrundstück in zweiter Reihe; der Zugang ist nicht grundbuchlich gesichert, verwiesen wird auf § 917 BGB.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag im üblichen Umfang innen und außen besichtigt. Das Objekt war an Teilen der West- und Nordseite sowie beim Holzschuppen wegen fehlender Zugänglichkeit, Bewuchs und gelagerter Gegenstände nur eingeschränkt einsehbar; die Bewertung stützte sich ergänzend auf Bauakte, Kataster- und Auskunftsunterlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit Ursprungsbaujahr um 1890 im westlichen Altbauteil und einer wesentlichen Erweiterung aus dem Jahr 1975. Es ist eingeschossig, teilunterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt rund 127 m², die zusätzliche Nutzfläche rund 38 m². Der Altbauteil ist zu etwa zwei Dritteln unterkellert, der Erweiterungsbau nicht. Beide Gebäudeteile bilden eine zusammenhängende Wohneinheit.

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss einen Kellerraum. Im Erdgeschoss befinden sich Eingangsdiele, großes Wohnzimmer, Abstellraum, Bad, Küche und Öllagerraum. Im Dachgeschoss liegen Flur, Abstellraum, ein weiteres Bad sowie drei Zimmer. Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben; Belichtung und Besonnung sind befriedigend bis ausreichend. Zum Haus gehören außerdem Hauseingangstreppe, zwei Dachgauben und eine Markise.

Konstruktiv bestehen vermutlich Natursteinfundamente im Altbau und Betonfundamente im Erweiterungsbau. Die Außenwände sind im Altbau überwiegend aus Tuffsteinmauerwerk, im Anbau aus Bimssteinmauerwerk. Das Wohnhaus hat ein Satteldach mit Welleternitdeckung, vermutlich asbesthaltig; die Dachflächen des Erweiterungsbaus sind gedämmt, die des Altbaus nicht. Nach Eigentümerangaben wurden ab 2007 unter anderem Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss des Altbaus, Fenster, Haustür, Elektroinstallation, Teile der Wasserversorgung, das Bad im Obergeschoss sowie Teile des Innenausbaus modernisiert.

Der bauliche Zustand ist dem Alter entsprechend noch zufriedenstellend, jedoch mit deutlichem Instandhaltungsstau. Genannt sind unter anderem Feuchtigkeitsschäden im Giebel- und Innenbereich, schadhafte Sockel- und Gaubenbereiche, Einbruchschaden an der Terrassentür, teils defekte Rollläden, lose Fußleisten, fehlende Übergangsschienen, allgemeiner Renovierungsbedarf sowie die außer Betrieb befindliche Ölheizung von 1993, die bei Eigentümerwechsel altersbedingt austauschpflichtig sein kann. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

An der östlichen Giebelseite des Wohnhauses schließen eingeschossige, nicht unterkellerte Anbauten an. Diese dienen als Heizungsraum, Waschküche und Geräteraum. Zusätzlich befindet sich an der östlichen Grundstücksgrenze ein Schuppen in Holzbauweise mit bituminöser Dachabdichtung und geschätzter Grundfläche von etwa 15 m².

Die weiteren Gebäude weisen ebenfalls Unterhaltungsbedarf auf. Beim Nebengebäude werden ein defektes Holzfenster im Geräteraum, überarbeitungsbedürftige Wand- und Deckenoberflächen sowie vermutlich asbesthaltige Wellplatten genannt. Der Holzschuppen war wegen starken Bewuchses nicht näher zugänglich und nur eingeschränkt beurteilbar.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt; Miet- oder Pachtverhältnisse sind nicht bekannt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach; Dacheindeckung des Wohnhauses mit Welleternitplatten, vermutlich asbesthaltig; Dachrinnen überwiegend aus Zinkblech, Fallrohre aus Zinkblech oder Kunststoff; Dachflächen im Erweiterungsbau gedämmt, im Altbauteil ungedämmt

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, Baujahr 1993; Öllagerung in Kunststofftanks, Baujahr 1975, 2 x 2.000 l; Wärmeabgabe überwiegend über Stahlrippenheizkörper

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; nach Eigentümerangaben 2007 erneuert

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung, nach Eigentümerangaben 2007 erneuert; überwiegend Kunststoffrollläden, teils elektrisch; Innenfensterbänke überwiegend Naturstein, Außenfensterbänke überwiegend Basalt

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit Badewanne, Dusche mit Abtrennung, Stand-WC und Waschtisch; Bad im Dachgeschoss mit Eckbadewanne, Dusche ohne Abtrennung, wandhängendem WC und Waschtisch; jeweils weiße Sanitärobjekte

• Böden:

  • Kellerraum: Fliesen

  • Erdgeschoss Flur, Bad, Abstellraum, Wohnzimmer, Küche: Fliesen

  • Erdgeschoss Heizöllagerraum: Estrich

  • Dachgeschoss Flur und Abstellraum: Naturstein

  • Dachgeschoss Bad: Fliesen

  • Dachgeschoss Zimmer 1 bis 3: Laminat

  • Dachboden: Spanplatten

  • Heizungsraum und Geräteraum: Estrich

  • Waschküche: Fliesen

Das Objekt liegt in Ettringen mit rund 2.700 Einwohnern im Landkreis Mayen-Koblenz in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im Ortskern in mittlerer Wohnlage. Das Umfeld ist überwiegend von wohnbaulicher Bebauung in ein- bis zweigeschossiger Bauweise geprägt; unmittelbar gegenüber liegt ein landwirtschaftlicher Betrieb. Festgestellt wurden leichte Geruchs- und Geräuschimmissionen durch diesen Betrieb. Die Straße ist eine Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr und geringer Verkehrslärmbelastung.

Im Ort sind eine Kindertagesstätte, eine Grundschule, eine Hausarztpraxis, eine Metzgerei und eine Bäckerei vorhanden. Weitere Einkaufsmöglichkeiten, weiterführende Schulen, Fachärzte und ein Krankenhaus befinden sich im nahen Umland. Eine Bushaltestelle ist in wenigen Minuten fußläufig erreichbar; überregionale Straßenanbindungen sind gut.

Das Grundstück ist 486 m² groß, unregelmäßig annähernd rechteckig zugeschnitten und als Hinterliegergrundstück ausgebildet. Es steigt von der Straße nach Norden hin an und befindet sich in Hanglage. Die mittlere Länge beträgt etwa 35 m, die mittlere Tiefe etwa 14 m. Vorhanden sind unter anderem Zufahrtstor, befestigte Hauszufahrt, Terrasse und Stützmauern; die Gartenflächen sind stark zugewachsen und verwildert.