Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage sowie unbebautes Grundstück

lfd. Nr.: 1, Flurstück: Flur 7 Nr. 2/6, Verkehrswert: 267.000,00 €
lfd. Nr.: 2, Flurstück: Flur 7 Nr. 2/7, Verkehrswert: 2.100,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage bebautes Grundstück sowie um ein separates unbebautes Verkehrsflächen-Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag nur von außen besichtigt, da der Zutritt in das Wohngebäude nicht gestattet wurde. Das Innere und wesentliche Teile der Bewertung beruhen daher zusätzlich auf Bauunterlagen, Plänen, Auskünften und den im Gutachten dokumentierten Feststellungen.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein freistehendes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit Einliegerwohnung und angebauter Garage. Die Errichtung erfolgte im Zeitraum 1977 bis 1981; 1985 wurde das Untergeschoss zur Einliegerwohnung ausgebaut. Das Gebäude umfasst ein Erdgeschoss, ein gartenseitig freiliegendes Untergeschoss sowie einen nicht ausgebauten Speicher. Die Wohnfläche beträgt rund 122,0 m² im Erdgeschoss und rund 103,5 m² im Untergeschoss, insgesamt etwa 225,5 m². Hinzu kommen ca. 16,0 m² Nutzfläche im Hausanschlussraum sowie ca. 40,0 m² Nutzfläche im Speicher.

Der Grundriss ist durchschnittlich und zweckmäßig mit angemessenen Raumgrößen. Im Erdgeschoss befinden sich Eingangsdiele, Wohnraum mit offenem Übergang zu Essplatz, Küche und Kaminzimmer, Schlafraum, Kinderzimmer, Bad, ein ehemaliges Gäste-WC als Abstellraum sowie Balkon und Dachterrasse über der Garage. Das Untergeschoss bildet die Einliegerwohnung mit Diele, Wohnraum, offener Küche, Vorrat, Schlafraum, Gastzimmer, Bad und Außenterrasse; zusätzlich gibt es einen separaten Hausanschluss-/Waschraum mit Heizung. Die Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt.

Sanierungen und Umbauten erfolgten insbesondere 2006 mit Erneuerung von Raumoberflächen, Einbau der Küche, Erneuerung des Bades im Erdgeschoss, Öffnung der Wand zwischen Küche und Essplatz mit Trägereinbau, Einbau einer Stahltreppe mit Holzstufen zum Dachgeschoss sowie Dachflächenfenstern und Dämmung im Dachbereich. 2012 wurden ein Edelstahlzug für einen Kaminofen im Untergeschoss außen nachgerüstet und ein Festbrennstoffofen im Wohnraum des Erdgeschosses eingebaut. 2016 wurde die Dusche im Bad des Untergeschosses nach Wasserschaden erneuert, 2021 die Gastherme.

Der bauliche Zustand wird äußerlich als durchschnittlich bis gut, insgesamt als einfach bis überwiegend durchschnittlich gepflegt beschrieben. Festgestellt wurden jedoch unter anderem stark verwitterte Holzstufen an der Eingangstreppe, Ablösungen am Außenputz der Brüstungsmauer der Dachterrasse über der Garage, Feuchtigkeitsspuren, Unebenheiten und Sicherheitsmängel am Balkon, sanierungsbedürftige Fenster, eine undichte Haustür, offene Fugen und Mängel im Dach- und Speicherbereich. Wertmindernd wirkt zudem, dass die beiden Wohnungen nicht abgeschlossen sind und die Einliegerwohnung nur über die Diele des Erdgeschosses zugänglich ist.

Weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine massive, eingeschossige Garage aus der Bauzeit des Wohnhauses mit Flachdach, das als Dachterrasse genutzt wird. Die Nutzfläche beträgt etwa 24 m²; ein Stellplatz vor der Garage ist vorhanden. Die Garage weist einen befriedigenden Zustand auf, allerdings mit mehreren größeren Ausbruchstellen im Boden und starker Verschmutzung des Tores. Wertmindernd wurde berücksichtigt, dass die Garage zum Stichtag wegen einer erheblichen Bodenverwerfung im Innenbereich nicht anfahrbar war.

Grundstück

Das bebaute Grundstück umfasst 833 m² und ist annähernd rechteckig zugeschnitten. Die Straßenfront misst etwa 23 m, die mittlere Tiefe rund 37 m. Das Gelände fällt leicht bis mäßig von der Straße nach Osten ab, wodurch das Untergeschoss gartenseitig freiliegt. Die Freiflächen sind teils geschottert, teils gepflastert und überwiegend gartenseitig begrünt. Vorhanden sind eine gepflasterte Garagenzufahrt, ein gefangener Stellplatz vor der Garage, ein weiterer Stellplatz seitlich des Wohnhauses, eine geflieste Außenterrasse, Rasenflächen, grenzständige Hecken und kleinere Sträucher sowie zwei kleinere Gartenhäuser aus Holz. Zudem ist eine Umrandung für einen Pool vorhanden; der bewegliche Pool selbst wurde nicht erfasst.

Das weitere zu versteigernde Flurstück ist ein unbebautes Grundstück mit 35 m², als Verkehrsfläche genutzt. Es liegt dem Hauptgrundstück straßenseitig vor, ist etwa 1,60 m tief und dient dem direkten Straßenzugang. Berücksichtigt wurde eine untergeordnete Wegbefestigung bzw. Schotterfläche.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus überwiegend eigengenutzt; die Einliegerwohnung im Untergeschoss war vermietet.

Das Objekt liegt in Dierdorf, Ortsteil Giershofen, im Landkreis Neuwied in Rheinland-Pfalz. Dierdorf hat rund 5.800 Einwohner.

Die Mikrolage ist ruhig und überwiegend wohnbaulich geprägt. In der Umgebung befinden sich vor allem wohnwirtschaftlich genutzte Gebäude unterschiedlicher Baujahre; gewerbliche Nutzungen treten kaum auf. Gegenüber befindet sich ein älterer Textilveredlungsbetrieb, wobei zum Ortstermin daraus keine konkreten Belastungen festgestellt wurden. Das Objekt liegt an einer normal ausgebauten, asphaltierten Straße; ein Gehweg ist einseitig vorhanden.

Einkaufsmöglichkeiten und wichtige Infrastruktureinrichtungen sind in Dierdorf vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich in etwa 300 bis 400 m Entfernung. Bahnanbindungen bestehen in Neuwied beziehungsweise Montabaur; über B413 und L258 ist die Autobahn A3 mit der Anschlussstelle Dierdorf in knapp 5 km erreichbar.

Das Grundstück ist rechteckig geschnitten und fällt von der Straße leicht bis mäßig nach Osten ab. Es ist mit Wohnhaus und Garage durchschnittlich bebaut. Die Außenflächen sind teils geschottert, teils gepflastert, gartenseitig überwiegend begrünt und mit Hecken, kleineren Sträuchern sowie zwei kleinen Gartenhäusern ausgestattet. Die Erschließung des bebauten Grundstücks erfolgt direkt über das vorgelagerte Verkehrsflächen-Flurstück.