Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 250.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, unterkellertes Zweifamilienhaus mit zwei 3-Zimmer-Wohnungen, Küche und Bad im Erd- und Dachgeschoss sowie angebauter Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 30.06.2025 von innen und außen besichtigt. Das Wohnhaus, die Garage und die Außenanlagen wurden weitgehend in Augenschein genommen; die als Einliegerwohnung genutzten Räume im östlichen Untergeschoss waren nicht zugänglich, sodass deren Bewertung insoweit auf Unterlagen und Auskünften basiert.

Gebäude

Das freistehende Zweifamilien-Wohnhaus mit angebauter Garage wurde 1966 genehmigt und in massiver Bauweise errichtet. Es umfasst ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss sowie einen nicht ausgebauten, aber nutzbaren Dachspeicher. Die baurechtlich angesetzte Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 172 m², verteilt auf eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit ca. 89 m² und eine weitere 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 83 m². Hinzu kommen ca. 38 m² höherwertige Nutzfläche im Untergeschoss. Das Gebäude ist unterkellert; die Garage ist ebenfalls unterkellert und besitzt zusätzlich einen Speicherraum.

Die Grundrissgestaltung erfolgt jeweils über zentrale Flure. Im Erdgeschoss sind Wohn- und Schlafzimmer an den Südbalkon angebunden; zusätzlich besteht ein Zugang zu einem westseitigen Freisitz. Die Dachgeschosswohnung verfügt über einen Südbalkon sowie einen weiteren Ostbalkon. Die Belichtung ist im Erdgeschoss überwiegend südorientiert, im Dachgeschoss durch Fenster in mehrere Himmelsrichtungen insgesamt besser. Die Besonnung ist damit insgesamt ordentlich, im Erdgeschoss durch die Hanglage und Gebäudeausrichtung etwas eingeschränkter als im Dachgeschoss.

Das Untergeschoss enthält neben Keller- und Heizräumen einen ausgebauten Hobbyraum sowie weitere, nach Auskunft als Einliegerwohnung genutzte Räume. Diese Nutzung ist jedoch baurechtlich nicht genehmigt; genehmigt sind dort lediglich einzelne Aufenthalts- und Nebenräume. Die Drittverwendungsfähigkeit ist deshalb sowie wegen des baulichen Zustands eingeschränkt.

Der Zustand ist insgesamt deutlich baujahrgeprägt und nicht mehr zeitgemäß. Es besteht erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsstau bis hin zu kernsanierungsähnlichem Aufwand. Genannt werden insbesondere veraltete und störanfällige Ölheizung, stark verwitterte und bemooste Dacheindeckung, überwiegend alte Fenster und Jalousien, veraltete Elektro- und Sanitärinstallationen, Feuchtigkeitsschäden am Südbalkon, defekte bzw. undichte Dachflächenfenster, Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden im Duschraum des Erdgeschosses sowie renovierungsbedürftige Oberflächen. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist eine Garage angebaut, die baulich mit dem Hauptgebäude eine wirtschaftliche Einheit bildet. Sie ist unterkellert, im Erdgeschoss als Einstellplatz nutzbar und besitzt darüber einen Speicherraum. Im Kellergeschoss befinden sich ein Kellerraum sowie das Heizöllager mit fünf Kunststoffbatterietanks und insgesamt ca. 10.000 Litern Fassungsvermögen. Die Garage ist von Norden anfahrbar und zusätzlich südseitig zugänglich. Auch hier entspricht der Zustand weitgehend dem Baujahr.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Untergeschoss teilweise vermietet, das Erdgeschoss unbewohnt, jedoch nicht leerstehend, und das Dachgeschoss eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldächer auf zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion bei Wohnhaus und Garage; Eindeckung mit Eternitschindeln, stark verwittert und bemoost; am Wohnhaus Schleppgaube auf der Nordseite sowie Dachflächenfenster

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Kessel wohl vor 1988, Brenner jüngeren Baujahrs; zentrale Warmwasserbereitung; Heizöllagerung in fünf Kunststoffbatterietanks mit ca. 10.000 l; Wärmeübertragung überwiegend über Röhren- und Plattenheizkörper, zusätzlich Kachelofen im Wohnzimmer des Erdgeschosses

• Elektroinstallation: überwiegend unter Putz, im Keller teils auf Putz; insgesamt baujahrbedingt veraltet, teils defekt

• Fenster: überwiegend Holzverbund- bzw. Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung aus dem Baujahr; teilweise erneuerte Kunststoff- oder Holzrahmenfenster im EG ca. 2004/2006 und 2020, im DG ca. 2017; teilweise Holz- oder Kunststoffjalousien; Kellerfenster teils Metallfenster mit Einfachverglasung

• Sanitärausstattung: EG mit Bad einschließlich Eckbadewanne, Duschabtrennung, zwei Waschbecken, Stand-WC und separatem Duschraum; DG mit Bad einschließlich Badewanne, Dusche, zwei Waschbecken und Stand-WC; Ausstattung im Wesentlichen aus dem Baujahr, teils mit losen Wandfliesen; im EG Duschraum Feuchtigkeitsschäden und Schimmel

• Böden:

  • EG: Flur und Wohnzimmer Parkett/Würfelparkett, Küche Fliesen, Zimmer Teppich

  • DG: Küche und Flur PVC, Wohnzimmer Würfelparkett, Zimmer Laminat

  • UG Hobbyraum: Laminat

  • Keller/Garage: Beton oder Estrich

  • Freisitze/Balkone: Natursteinplatten bzw. Klinkerfliesen

Das Objekt liegt in Lenzkirch mit rund 5.201 Einwohnern im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich westlich des Ortszentrums in einem aufgelockert bebauten Wohngebiet mit überwiegend Wohnhäusern vergleichbarer Art und ähnlichen Alters. Das Grundstück liegt an einer ausgebauten Erschließungsstraße ohne Gehweg. Wertrelevant ist die Nähe zu einer gut befahrenen Landstraße in rund 35 m Luftlinie, deren Immissionen laut Gutachten gut wahrnehmbar sind. Die Wohnlage wird insgesamt als durchschnittlich eingestuft.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs, ein Einkaufsmarkt, Gastronomie, Bankfilialen, Gemeindeverwaltung, Ärzte und Apotheke sind in kurzer Distanz erreichbar. Kinderbetreuung befindet sich ebenfalls in der näheren Umgebung, die Grundschule in fußläufiger Entfernung. Bushaltestellen liegen etwa 200 bis 400 m entfernt; darüber besteht Anschluss an umliegende Gemeinden und an den Bahnverkehr über Titisee-Neustadt beziehungsweise Neustadt.

Das 718 m² große Grundstück befindet sich in Hanglage und fällt von Norden nach Süden ab. Es ist leicht trapezförmig zugeschnitten, im Mittel etwa 26 m tief und entlang der nördlichen Grenze rund 31 m, entlang der südlichen Grenze rund 25 m breit. Das Wohnhaus mit Garage steht relativ zentral auf dem Grundstück. Die Außenanlagen sind ungepflegt und verwachsen, mit hohem Gras-, Strauch- und Baumbewuchs; Teilflächen sind asphaltiert oder mit Natursteinplatten befestigt. Einfriedungen bestehen durch Zaun, Hecken und Bewuchs.