Zwangsversteigerung 5-Zimmer-Wohnung Nr. 1

Verkehrswert: 200.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 5-Zimmer-Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss, Keller Nr. 1 und Garage Nr. 1. Hinzu kommen Sondernutzungsrechte an der Terrasse sowie den neben und hinter dem Haus liegenden unbebauten Grundstücksflächen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.03.2026 vollständig besichtigt; alle Räumlichkeiten der Wohnungseigentumseinheit waren zugänglich. Die Beschreibung und Bewertung beruhen auf der Ortsbesichtigung sowie auf Bauunterlagen, Teilungserklärung, Aufteilungsplänen und weiteren Behördenauskünften.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist eine Fünfzimmerwohnung im Erdgeschoss mit 121,89 m² Wohnfläche. Sie umfasst fünf Zimmer, Küche, Bad mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken, ein Gäste-WC, Diele, Abstellraum, Balkon und Terrasse; hinzu kommen Keller Nr. 1 mit ca. 5 m² Nutzfläche sowie Garage Nr. 1. Der Grundriss ist zweckmäßig und noch einigermaßen zeitgemäß, mit etwas unterdurchschnittlichen Raumgrößen. Es gibt keine Durchgangszimmer; sämtliche Räume sind vom Flur erreichbar, lediglich das Esszimmer ist vom Wohnzimmer und von der Küche aus zugänglich und zum Wohnzimmer teilweise offen.

Die Belichtungsverhältnisse werden als gut bis befriedigend beurteilt. Die Wohnung wurde seit der Bauzeit nahezu nicht renoviert oder modernisiert und ist insgesamt komplett sanierungsbedürftig. Erforderlich sind insbesondere die vollständige Erneuerung von Fenstern, Sanitärräumen, Türen, Wand-, Boden- und Deckenbelägen, aller Installationen sowie der Wohnungseingangstür.

Gebäude

Das Gebäude ist ein 1966 errichtetes, zweigeschossiges, vollunterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt vier Wohnungen sowie einer ehemaligen Fahrschule im Kellergeschoss. Die Wohnungseigentumsanlage umfasst fünf Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Das Haus ist in Massivbauweise errichtet und nicht denkmalgeschützt.

Am Gemeinschaftseigentum wurden seit der Bauzeit nur die notwendigsten Instandhaltungen durchgeführt. Erneuerungs- und Sanierungsbedarf besteht insbesondere bei Heizung, Fassade, Treppenhausfenstern, Balkonbereichen, Leitungen sowie bei Wärmedämmmaßnahmen an Kellerdecke und Dach. Die ehemalige Fahrschule im Kellergeschoss verfügt laut Gutachten über keine baurechtliche Genehmigung.

weitere Gebäude

Zur Einheit gehört die Garage Nr. 1 aus dem Baujahr 1966. Es handelt sich um eine eingeschossige, nicht unterkellerte Massivgarage mit Flachdach und Stahlblechschwingtor. Auch sie befindet sich in renovierungsbedürftigem Zustand, insbesondere hinsichtlich Fassade und Dach.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnungseigentumseinheit unbewohnt und unvermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach des Wohngebäudes in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung; Garage mit Flachdach und bituminöser Eindeckung

• Heizung & Warmwasser: alte Ölzentralwarmwasserheizung mit Wärmeabgabe über Heizkörper; kellergeschweißter Öltank mit ca. 10.000 l; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: baujahrtypische Installationen; Erneuerungsbedarf der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Elektroleitungen

• Fenster: Wohnung mit alten Holzfenstern und Zweischeibenverglasung; Treppenhaus mit Holzfenstern und Einscheibenverglasung; manuelle Kunststoffrollläden

• Sanitär: Bad mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken, Wände türhoch gefliest, Mosaikfliesenboden; Gäste-WC mit Waschbecken, teilgefliesten Wänden und Mosaikfliesenboden

Das Objekt liegt in 76344 Eggenstein-Leopoldshafen, im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg. Die Gemeinde hat rund 16.400 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich innerhalb eines allgemeinen Wohngebiets in mittlerer Wohnlage. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch zweigeschossige Wohnbebauung geprägt; zudem befinden sich ein Arzt und ein Zahnarzt im Umfeld. Das Objekt liegt an einer zweispurig ausgebauten, asphaltierten öffentlichen Straße mit Gehwegen auf beiden Straßenseiten.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ort vorhanden. In Eggenstein-Leopoldshafen bestehen zwei Grundschulen und eine Gemeinschaftsschule; weitere Schulen befinden sich in Karlsruhe-Neureut. Die nächste Stadtbahnhaltestelle mit Verbindung nach Karlsruhe liegt rund 500 m entfernt, der nächste Bahnhof mit ICE-Anschluss befindet sich in Karlsruhe. Die Bundesstraße 36 ist etwa 2 km entfernt, die Autobahnanschlussstelle Karlsruhe-Nord etwa 14 km.

Das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten, etwa 679 m² groß, ca. 19,40 m breit und ca. 35 m tief. Das Gelände ist relativ eben. Es ist voll erschlossen. Die Außenanlagen sind stark verwildert, mit Hecken, Bäumen und Büschen; Hauszugang und Garagenvorplatz sind befestigt. Zur Einheit gehört ein Sondernutzungsrecht an der hinter dem Haus vor der Wohnung liegenden Terrasse sowie an den neben und hinter dem Haus liegenden unbebauten Grundstücksflächen.