Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage und Doppelgarage

Verkehrswert: 251.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer Garage und einer Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 22.01.2026 innen und außen besichtigt. Die Beschreibung und Bewertung beruhen zudem auf Bauzeichnungen, Wohn- und Flächenberechnungen, Grundbuch-, Kataster- und Behördenunterlagen.

Gebäude

Das freistehende, unterkellerte Einfamilienwohnhaus wurde 1962 errichtet und ist zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss. Hinzu kommen ein Garagenanbau auf der Ostseite, ein unterkellerter Anbau auf der Nordseite sowie Balkonanlagen auf der Süd-, Ost- und Nordseite; der südliche Balkon wurde 1999 genehmigt angebaut. Das Haus ist in Massivbauweise mit Streifenfundamenten, Stampfbetonkeller, einschaligem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung und Holzdachkonstruktion erstellt.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 165,39 m². Im Erdgeschoss befinden sich Diele, Badezimmer, ein offener Raum mit Küchen-, Ess- und Wohnbereich, ein Abstellraum sowie Zugang zum Balkon. Im Obergeschoss liegen Flur, Duschbad, zwei Zimmer und Zugänge zu den Balkonen auf Nord- und Südseite. Das Dachgeschoss umfasst Flur und drei weitere Räume. Im Kellergeschoss sind Flur, Heizraum, Waschmaschinenraum mit Zugang zur Garage, Tankraum und ein weiterer Kellerraum angeordnet. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig und individuell, Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beurteilt.

Zwischen 2015 und 2018 erfolgten umfassende Modernisierungen, insbesondere im Erdgeschoss, darunter Wandabbrüche zur Grundrissanpassung, Erneuerung von Elektrik und Zuwasserleitungen im Erdgeschoss, teilweise neue Bodenbeläge, elektrische Aluminiumrollläden an der Ostfassade sowie abgehängte Decken mit Downlights in Bad und Küchenbereich. 2022 wurde die Kelleraußenabdichtung erneuert, 2024 teilweise Reibeputz im Treppenhaus. Das Duschbad im Obergeschoss wurde bereits 2005 erneuert.

Der bauliche Zustand wird insgesamt als gut und gepflegt beschrieben. Wertrelevant sind jedoch Feuchtigkeitsanzeichen im Kellerraum 2 und am Dachflächenfenster im Dachgeschossflur, Risse an Kellerwänden, Ausblühungen am Schornstein im Dachboden sowie der unvollständige Zustand des Nordbalkons mit fehlendem Belag und teilweise fehlendem Geländer. Die Ölzentralheizung von 1983 ist erneuerungsbedürftig. Denkmalschutz besteht nach den vorliegenden Angaben nicht.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehören eine angebaute Garage aus dem Jahr 1968 sowie eine 2022 errichtete Doppelgarage mit hallenartigem Erscheinungsbild. Die Garage verfügt über ein elektrisch betriebenes Garagentor, die Doppelgarage über ein elektrisch betriebenes Aluminium-Sektionaltor. Die Doppelgarage ist im Katasterplan nicht dokumentiert.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel- bzw. Giebeldach mit Dachpfannen; Dachrinnen aus Zink; Dachschrägen gedämmt

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung Baujahr 1983, Nennwärmeleistung 24 kW, Wärmeübertragung über Flachheizkörper; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung, in der Küche zusätzlich Untertischgerät

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung, mehrere Lichtauslässe und Steckdosen je Raum, Zählerschrank; Erneuerung der Elektrik im Erdgeschoss 2015–2018

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung und Holzrollläden; an der Ostseite im Erd- und Obergeschoss elektrische Aluminiumrollläden

• Sanitärausstattung: Badezimmer im Erdgeschoss mit Badewanne, Dusche mit Duschtasse, Hänge-WC und Waschbecken; Duschbad im Obergeschoss mit Dusche mit Duschtasse, Hänge-WC und Waschbecken

• Böden:

  • Laminat: Wohnbereich in Raum 1 im Erdgeschoss

  • Fliesen: Küchen- und Essbereich in Raum 1, Badezimmer, Flur im Erdgeschoss, Treppenhaus, Flur im Obergeschoss, Duschbad, Raum 2, Balkon Ost

  • Parkett: Raum 3 im Obergeschoss

  • Holzbretter: Balkon Süd

Das Objekt liegt in Neustadt (Wied), Ortsteil Rott, in der Verbandsgemeinde Asbach mit ca. 23.600 Einwohnern, im Landkreis Neuwied in Rheinland-Pfalz. Neustadt (Wied) hat ca. 6.500 Einwohner, der Ortsteil Rott ca. 200 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich am Ortsrand in überwiegend wohnbaulich geprägter, aufgelockerter ein- bis zweigeschossiger Bebauung. Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr; Gehwege sind nicht vorhanden.

Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in etwa 5 km Entfernung, Verwaltungsangebote in ca. 8 km Entfernung. Ein Bahnhof liegt nicht in unmittelbarer Nähe; eine Autobahnanbindung besteht über die A3 bei Neustadt/Wied beziehungsweise Bad Honnef/Linz. Der Flughafen Köln/Bonn ist über die A3 erreichbar.

Das Grundstück ist 811 m² groß, unregelmäßig geschnitten, mit ca. 20 m Straßenfront und abfallender Topografie von der Straße. Der Garten ist westlich ausgerichtet. Das Grundstück ist eingefriedet durch Mauer, Zaun und Maschendrahtzaun. Es ist mit Strom, Wasser und Kanal erschlossen; befestigte Zufahrt, Stellplatzflächen und Einfriedungen sind vorhanden. Bauplanungsrechtlich liegt kein Bebauungsplan vor, die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach § 34 BauGB; im Flächennutzungsplan ist der Bereich als gemischte Baufläche dargestellt.