Zwangsversteigerung zwei Mehrfamilienhäuser mit 10 Garagen

Verkehrswert: 905.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um zwei Mehrfamilienwohnhäuser mit je sechs Wohneinheiten sowie acht Reihengaragen und einer Doppelgarage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.07.2026 ausschließlich von außen besichtigt. Das Objekt wurde daher in wesentlichen Teilen anhand der vorliegenden Baupläne, der Wohnflächenberechnung, Mietunterlagen und behördlichen Auskünfte bewertet.

Gebäude

Das Bewertungsobjekt umfasst zwei Mehrfamilienwohnhäuser aus den Baujahren 1963/1964 in zweigeschossiger, unterkellerter Massivbauweise mit Satteldach und teilweise Dachaufbauten bzw. Dachgauben. Die Gebäude entsprechen in ihrer Architektur dem einfachen bis mittleren Standard der 1960er Jahre. Denkmalschutz besteht nicht. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 832,7 m²; daraus ergibt sich je Wohnhaus eine Wohnfläche von rund 373,56 m². Die Wohnhäuser sind auf einem 1.765 m² großen, ebenen Grundstück angeordnet und verfügen über Vorgarten, schmale Hausgärten, Hofzufahrt sowie einen zwischen den Gebäuden liegenden Garagenhof.

Je Wohnhaus sind 6 Wohneinheiten vorhanden. In den Erd- und Obergeschossen befinden sich jeweils zwei 3,5-Zimmer-Wohnungen mit ca. 76,93 m² bzw. 77,16 m² Wohnfläche und Balkon. Im Dachgeschoss liegen je zwei 3-Zimmer-Wohnungen mit jeweils ca. 54,09 m² Wohnfläche ohne Balkon. Die Grundrissgestaltung wird als funktional und baujahrestypisch beschrieben. Die Wohnungen in den Vollgeschossen weisen mit ihren ansprechenden Raumabmessungen und Balkonen einen mittleren bis guten Wohnwert auf, die Dachgeschosswohnungen einen einfacheren Wohnwert. Belichtung und Besonnung der Gebäude werden als gut beurteilt.

Der bauliche Zustand ist nach äußerem Eindruck insgesamt unterdurchschnittlich und baujahresentsprechend gealtert. Fassaden und Balkone sind deutlich gealtert, verschmutzt, teils vermoost; an der Fassade wurden vereinzelt Risse festgestellt. Die Dacheindeckung befindet sich mutmaßlich noch im Altzustand. Auch die Wohnungen werden überwiegend im Altzustand vermutet. Bei Haus Nr. 12 wurden die Fassade mit Wärmedämmverbundsystem nachgerüstet und die Fenster erneuert; dies führte zu einer verlängerten Restnutzungsdauer. Insgesamt wurde ein Instandhaltungsrückstau insbesondere an Fassade und Außenanlagen berücksichtigt.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören eine Reihengarage mit 8 Pkw-Garagen aus den Baujahren 1963/1964 sowie eine Pkw-Doppelgarage aus dem Baujahr 1970. Die Reihengarage ist in Massivbauweise aus Hohlblockmauerwerk mit Satteldach, Ziegeleindeckung und Betonboden ausgeführt. Die Doppelgarage ist massiv in Kalksandsteinsichtmauerwerk mit Flachdach und Blechschwenktoren errichtet. Der Zustand der Garagen ist als Altzustand zu beurteilen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt wohnwirtschaftlich genutzt und überwiegend vermietet; für die Garagen wurden ebenfalls Mieterträge angesetzt.

Das Objekt liegt in Lahr, Stadtteil Kuhbach, im Ortenaukreis in Baden-Württemberg. Lahr hat ca. 50.000 Einwohner, der Stadtteil Kuhbach ca. 1.600 Einwohner.

Die Mikrolage ist eine gute Wohnlage in einer recht schmalen Wohnanliegerstraße mit untergeordneter Verbindungsfunktion innerhalb eines Bestandswohngebiets der 1960er/1970er Jahre. Die Nachbarschaft ist von Wohnbebauung geprägt. Die Gebäude liegen in einer Parallelstraße zur stärker frequentierten Hauptstraße.

Einrichtungen der täglichen Versorgung sind im Ortsteil in begrenztem, aber dem Ortsteil entsprechend vorhanden. Kindergarten, Grundschule und Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich im Stadtteil, weiterführende Schulen und sonstige Infrastruktureinrichtungen im nahen Stadtgebiet. Es bestehen regelmäßige Busverbindungen; Bahnanschluss besteht über den Bahnhof Lahr/Schwarzwald, zudem ist die Autobahn A5 in erreichbarer Entfernung angebunden.

Das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten, etwa 20 m breit und ca. 85 m tief und liegt eben. Es handelt sich um ein baureifes, ortsüblich erschlossenes Grundstück. Vorhanden sind Vorgarten, Hofzufahrt, Hausgärten, Garagenhof, Einfriedungen mit Mauersockel, Metallzaun und Maschendrahtzaun sowie ziergärtnerisch angelegte Grünflächen mit Rasen. Planungsrechtlich richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB.