Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Gartenland und Grünfläche

Lfd. Nr. 1: hausnahes Gartenland, Verkehrswert: 1.120,00 € (560,- € je Halbanteil)
Lfd. Nr. 2: Einfamilienhaus, Verkehrswert: 90.000,00 € (45.000,- € je Halbanteil)
Lfd. Nr. 3: hausnahes Gartenland, Verkehrswert: 8.440,00 € (4.220,- € je Halbanteil)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus sowie hausnahes Gartenland und Grünflächen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 15.06.2026 im Rahmen einer Ortsbesichtigung vollständig innen und außen besichtigt; alle Räumlichkeiten sowie sämtliche Bewertungsgrundstücke waren zugänglich. Das Objekt wurde ergänzend anhand von Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Baulasten- und Altlastenauskunft sowie eigenen Aufmaßen und Flächenberechnungen bewertet.

Gebäude, Flurstück 11/1

Das freistehende, unterkellerte Einfamilienhaus in Massivbauweise wurde um 1900 errichtet und um 1964 umgebaut. Es ist zweigeschossig, verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss und eine wohnwertabhängige Wohnfläche von rund 148 m². Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss Flur, Waschküche, Heizungsraum und Keller, im Erdgeschoss Flur, Diele, zwei Zimmer, Küche, Speisekammer und Bad sowie im Obergeschoss Diele, drei Zimmer, Bad und Loggia. Das Dachgeschoss ist begehbar und besitzt Ausbaupotenzial.

Die Konstruktion besteht aus Bruchsteinmauerwerk im Keller, Mauerwerksaußen- und -innenwänden sowie Kappendecke über dem Kellergeschoss und mutmaßlichen Holzträgerbalkendecken über Erd- und Obergeschoss. Die Geschosstreppe ist als einfache Holzkonstruktion ausgebildet, die Kellertreppe in Beton. Das Gebäude wird über einen gepflegten Hauseingang mit Kunststofftür erschlossen. Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben; Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend.

Im Jahr 2004 erfolgten Teilmodernisierungen, insbesondere an Elektroinstallation, Wasser- und Abwasserleitungen, dem Bad im Obergeschoss sowie teilweise am Innenausbau. Der bauliche Zustand ist gleichwohl unterdurchschnittlich. Es bestehen erheblicher Modernisierungs- und Renovierungsbedarf sowie Baumängel und Bauschäden, darunter Feuchtigkeits- und Putzschäden, schadhafte Treppe, überalterte Fenster und Außentüren, eine überalterte Dacheindeckung, ungedämmte oberste Geschossdecke, Fassadenrisse, verschmutzte und verfärbte Fassadenflächen, korrodierte Heizkörper sowie ein überalterter Wärmeerzeuger. Denkmalschutz besteht nicht.

Weitere Gebäude

Weitere eigenständige Gebäude sind nicht vorhanden. Als wertrelevante sonstige bauliche Anlagen und Außenanlagen sind eine Eingangstreppe mit Überdachung, befestigte Wege- und Stellplatzflächen, Außenstufen, Gartenanlagen, Einfriedungen durch Mauer und Zaun sowie zwei Unterstände aus Metall vorhanden.

Grundstück

Zum Versteigerungsobjekt gehören insgesamt drei Flurstücke mit zusammen 2.470 m². Das mit dem Wohnhaus bebaute Hausgrundstück umfasst 1.077 m², hat eine unregelmäßige Form, eine Straßenfront von ca. 42 m und eine mittlere Tiefe von ca. 23 m. Hinzu kommt ein unbebautes Flurstück mit 490 m² Grünfläche sowie ein weiteres unbebautes Flurstück mit 903 m², das sich in hausnahes Gartenland und Grünfläche gliedert. Auch diese Flächen sind unregelmäßig zugeschnitten.

Die Topografie ist von der Straße aus ansteigend. Das Wohnhausgrundstück ist eingefriedet; Grenzbebauung des Wohnhauses besteht nicht. Das Hausgrundstück ist mit Strom und Wasser aus öffentlicher Versorgung angeschlossen; die Abwasserableitung erfolgt in das kommunale Kanalnetz. Der Baugrund wurde augenscheinlich als gewachsen und normal tragfähig eingeschätzt.

Bauplanungsrechtlich liegt das Objekt im Bereich einer gemischten Baufläche; ein Bebauungsplan besteht nicht, sodass die Zulässigkeit nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Das Gesamtgrundstück ist beitragsfrei. Auf dem Grundstück befindet sich ein Stellplatz.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus eigengenutzt; die unbebauten Flurstücke wurden als Grünfläche bzw. hausnahes Gartenland und Grünfläche genutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach; Eindeckung mit Tonziegeln und Betondachsteinen; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

• Heizung/Warmwasser: Ölzentralheizung, , Baujahr 1988, 22–27 kW; Wärmeverteilung über Flächenheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung mit untergestelltem Warmwasserspeicher

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; je Raum ein bis mehrere Lichtauslässe und mehrere Steckdosen; Glasfaserleitung im Haus, Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter, Starkstromanschluss

• Fenster: im Wohnbereich Holzfenster mit Isolierverglasung, Rollläden aus Kunststoff; innere Fensterbänke aus Marmor bzw. Holzwerkstoff, äußere Fensterbänke aus Betonwerkstein; im Keller Holz- bzw. Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Sanitär: EG-Bad im Rohbauzustand mit 1 wandhängendem WC; OG-Bad mit Wanne, wandhängendem WC und Waschtisch, weiße Sanitärobjekte, Fensterlüftung

Das Objekt liegt in Hüffler mit rund 500 Einwohnern im Landkreis Kusel, Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist als durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich, ruhig und wohngeprägt beschrieben. Das Grundstück liegt an einer klassifizierten Straße mit Durchgangsverkehr. Die Nachbarschaft ist durch Gebäude unterschiedlicher Nutzungsarten in offener Bauweise als Einzelhäuser geprägt. Beeinträchtigungen ergeben sich insbesondere aus der Lage an der Landesstraße; die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum wird als normal beurteilt.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im erweiterten Umfeld vorhanden. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über eine fußläufig erreichbare Bushaltestelle; Bahnanschlüsse mit Regional- bzw. S-Bahn-Verkehr befinden sich in größerer Entfernung. Die Anbindung an den Individualverkehr erfolgt im Wesentlichen über die A62 und die B420.

Das Gesamtgrundstück ist unregelmäßig geschnitten und steigt von der Straße an. Das Hausgrundstück weist eine Straßenfront von ca. 42 m bei mittlerer Tiefe von ca. 23 m auf; die weiteren Flurstücke sind ebenfalls unregelmäßig geformt. Befestigungen, Einfriedungen, Gartenanlagen und Pflanzungen sind vorhanden; das Wohnhausgrundstück ist bebaut, die beiden weiteren Flurstücke sind unbebaut.