Zwangsversteigerung Reihenendhaus

Verkehrswert: 105.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus als Reihenendhaus samt Wintergarten. Besondere Rechte sind ein Wegerecht zugunsten des Grundstücks und ein eingetragenes Vorkaufsrecht ohne angesetzten Wertabschlag.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 30.06.2026 ausschließlich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung fand nicht statt. Das Objekt wurde anhand von Grundbuch, Flurkarte, Luftbildern sowie weiteren Unterlagen eindeutig identifiziert; wesentliche Flächen und Teile der Bewertung beruhen daher ergänzend auf Unterlagen und Schätzungen.

Gebäude

Das Bewertungsobjekt ist ein in Massivbauweise errichtetes Einfamilienwohnhaus in Form eines Reihenendhauses mit geschätztem Baujahr um 1920. Es umfasst Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss; zusätzlich ist ein Spitzboden vorhanden. Die Bruttogrundfläche wurde überschlägig mit 300 m² ermittelt, die Wohnfläche mit rund 158 m². Das Gebäude ist als Einfamilienhaus konzipiert und weist zwei Vollgeschosse zuzüglich ausgebautem Dachgeschoss auf. Der Unterkellerungsgrad wurde mit vollständig unterstellt, konnte wegen fehlender Innenbesichtigung jedoch nicht verifiziert werden.

Die Grundrissgestaltung konnte mangels Innenzugang nicht konkret geprüft werden. Aus der Flächenableitung ergibt sich jedoch ein für ältere Wohnhäuser typischer mehrgeschossiger Aufbau. Durch die Einordnung als Reihenendhaus ist von einer einseitigen Grenzbebauung auszugehen. Belichtung und Besonnung sind aufgrund der Endhauslage grundsätzlich günstiger als bei einem Mittelhaus; die tatsächliche innere Raumwirkung konnte jedoch nicht überprüft werden.

Das Dach ist als Walmdach mit Holzbalkenkonstruktion ausgebildet und mit Naturschiefer gedeckt. Laut Gutachten wurden Modernisierungen insbesondere an der Dacheindeckung wohl in den 2000er Jahren und an Fenstern und Haustür in den 1980er Jahren vorgenommen. Ein Wintergarten wurde als spätere Erweiterung in den 1980er Jahren angesetzt. An der Außenfassade wurden Malerarbeiten angenommen; weitergehende Modernisierungen etwa an Leitungen, Heizung, Bädern oder Innenausbau sind nicht bekannt.

Der bauliche Zustand wird insgesamt als mäßig beschrieben. Erkennbar sind ein fehlendes Fallrohr an der Dachvorderseite, kleinere Putz- und Feuchtigkeitsschäden an der Fassade sowie ein erheblicher Rückstau bei Pflege und Unterhaltung der Außenanlagen. Im Vergleich zu Nachbarimmobilien wurde der Zustand als schlechter eingestuft.

weitere Gebäude

Als besonderer Gebäudeteil ist ein Wintergarten in Holzbauweise vorhanden. Er wird als eher einfach ausgeführt beschrieben und als wertrelevanter Anbau berücksichtigt. Weitere selbständige Nebengebäude wurden im Gutachten nicht festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die konkrete Nutzung im Inneren nicht feststellbar, da keine Innenbesichtigung möglich war. Die Bewertung erfolgte als Wohnobjekt im Ist-Zustand auf Grundlage der äußeren Inaugenscheinnahme und vorhandener Unterlagen.

Das Objekt liegt in Preischeid mit ca. 145 Einwohnern im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich am Ortsrand. Das Wohnumfeld ist von 1- bis 2-geschossiger wohnwirtschaftlicher Bebauung geprägt. Das Objekt liegt an einer normalen Durchgangsstraße beziehungsweise Hauptstraße im Bereich einer Kreisstraße; die Wohnlage wurde insgesamt als eher einfach beurteilt. Vor Ort wurden keine sonstigen besonderen Immissionen festgestellt, das Verkehrsaufkommen wurde als eher wenig bis mittel beschrieben.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich überwiegend in umliegenden Orten. Kindergarten und Grundschule sind in Daleiden erreichbar, weiterführende Schulen in Bitburg oder Prüm; ärztliche Versorgung und Apotheke in Neuerburg, Krankenhäuser in Bitburg oder Prüm. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sowie Bäckerei und Metzgerei bestehen in Arzfeld. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar; der ÖPNV wird als mäßig beschrieben, ein Kraftfahrzeug wird empfohlen. Der nächstgelegene Bahnhof liegt in Bitburg-Erdorf, der nächstgelegene Flughafen in Luxemburg.

Das Grundstück ist 1.623 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und weist eine leichte Hanglage auf; es fällt von der Straße nach hinten leicht ab. Die Straßenfront beträgt etwa 53 m, die mittlere Tiefe rund 39 m. Die Einfahrt ist unbefestigt, vor dem Gebäude teilweise gepflastert; offene Stellplätze sind vorhanden, ihre Zahl war wegen des verwilderten Zustands nicht sicher erkennbar. Die Außenanlagen wirken stark verwildert und ungepflegt; vorhanden sind unter anderem Sträucher, Hecken, Bäume, mehrere Obstbäume und Ziersträucher. Das Grundstück ist erschlossen; die Zuwegung erfolgt über ein Wegerecht.