Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung und 2 Garagen

Verkehrswert: 350.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung und zwei Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 09.11.2025 ausschließlich von außen und nur von der Straße aus besichtigt. Die Bewertung basiert daher in wesentlichen Teilen auf den vorliegenden Unterlagen, insbesondere Bauakte, Grundbuch, Lageplan sowie behördlichen Auskünften.

Gebäude

Das 1970 errichtete Wohnhaus ist ein freistehendes Zweifamilienhaus in Massivbauweise mit Einliegerwohnung im Untergeschoss. Es umfasst Untergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss und verfügt insgesamt über rund 200 m² Wohnfläche. Die Raumaufteilung besteht aus einer Erdgeschosswohnung mit ca. 80 m², 3 Zimmern, Küche, Bad/WC, separatem WC und Terrasse, einer Dachgeschosswohnung mit ca. 75 m², 3 Zimmern, Küche, Bad/WC, separatem WC und Balkon sowie einer Einliegerwohnung im Untergeschoss mit ca. 43 m², 2 Zimmern, Küche, Duschbad, WC und Terrasse.

Die Konstruktion umfasst Fundamente aus Stampf- bzw. Schalbeton, Außenwände im erdberührten Bereich des Untergeschosses aus Schalbeton, im freistehenden Bereich aus Isospan-MW sowie Innenwände aus Kalksandsteinmauerwerk. Über dem Untergeschoss besteht eine Fertigbalkendecke, über dem Erdgeschoss eine Stahlbetondecke. Das Dach ist als Satteldach in zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion mit Kehlbalkendach und Schleppgauben auf Nord- und Südseite ausgebildet. Der Grundriss ist für ein Mehrgenerationen- oder Vermietungskonzept funktional gegliedert; durch die Wohnungen in Erd- und Dachgeschoss sowie die talseitig freiliegende Einliegerwohnung bestehen differenzierte Nutzungsoptionen. Balkon, Terrassen und Gauben verbessern Belichtung, Besonnung und Aufenthaltsqualität.

Modernisierungen wurden bei Fenstern und Türen festgestellt; Erneuerungen von Heizkessel und Bädern wurden im Gutachten unterstellt. Der bauliche Zustand wird insgesamt als überwiegend baujahrtypisch beschrieben, bei kleinteiligen Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung. Zugleich bestehen teils hohe Verschleißerscheinungen, Baumängel und Bauschäden sowie teilweise unfertige Leistungen, sodass von einem mittleren bis hohen Instandsetzungs- und Reparaturaufwand auszugehen ist.

weitere Gebäude

Westlich des Wohnhauses befindet sich eine 1970 errichtete, unterkellerte Garage in Massivbauweise mit rund 2 x 18 m² Nutzfläche. Sie dient im Erdgeschoss als Pkw-Einstellplatz und im Untergeschoss als Öllagerraum. Das Gebäude verfügt über Fundamente aus Stampf- bzw. Schalbeton, Umfassungswände aus Schalbeton und Kalksandsteinmauerwerk, eine Fertigbalkendecke über dem Untergeschoss, eine Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss sowie ein Flachdach. Das Garagentor wurde offenbar durch ein Sektionaltor modernisiert. Der bauliche Zustand ist überwiegend baujahrtypisch.

Im rückwärtigen östlichen Grundstücksbereich steht eine weitere, ebenfalls 1970 errichtete Garage in Massivbauweise mit ca. 20 m² Nutzfläche; in der Wertermittlung wurde hierfür eine Brutto-Grundfläche von 25 m² angesetzt. Sie wird als Holzlager genutzt und weist eine offene Einfahrt bzw. einen offenen Durchgang auf. Die Konstruktion besteht aus Stampf- bzw. Schalbetonfundamenten, Wänden aus Kalksandstein- bzw. Isospan-Mauerwerk, Holzbalkendecke und Flachdach. Der Zustand ist überwiegend baujahrtypisch; wegen der offenen Ausführung und kurzen Restnutzungsdauer ist sie wertmäßig deutlich nachrangig.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt zum privaten Wohnen genutzt.

Das Objekt liegt in Birkenfeld, Ortsteil Gräfenhausen, mit ca. 10.800 Einwohnern im Enzkreis in Baden-Württemberg.

Das nähere Umfeld ist durch gewachsene Wohnbebauung mit überwiegend ein- bis zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern, teils Doppelhäusern sowie einzelnen kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt. Das Objekt befindet sich an einer untergeordneten Wohnstraße; die Immissionslage wird überwiegend durch Anliegerverkehr bestimmt, bei geringen Schwerlastanteilen und insgesamt ruhiger, wohnorientierter Mikrolage.

Bushaltestelle, Bäcker, Lebensmittelmarkt, Apotheke, Hausarztpraxis sowie Spiel- und Grünflächen sind fußläufig erreichbar. Im Ort bestehen Grundschulangebote, weiterführende Schulen befinden sich in Birkenfeld und Pforzheim. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Buslinien in Richtung Birkenfeld und Pforzheim; Regional- und Fernverkehr sind ab Pforzheim erreichbar.

Das 524 m² große Grundstück ist nach Norden abfallend, wodurch die Einliegerwohnung im Untergeschoss talseitig freistehend ist. Es hat einen nahezu rechteckigen Zuschnitt mit etwa 19 m Straßenfront und rund 28 m mittlerer Tiefe. Hauseingang und Garagenzufahrten sind gepflastert, der Vorgarten ist mit Rasen, Büschen, Bäumen und Sträuchern angelegt; als Einfriedung ist ein Holz-Scherenzaun vorhanden. Planungsrechtlich liegt es im Bereich des Bebauungsplans „Weingärtle“ in einem reinen Wohngebiet mit offener Bauweise.