Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung mit Garage

Verkehrswert: 70.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 3-Zimmerwohnung Nr. 3 im Ober-/Dachgeschoss sowie um das Teileigentum an der Garage Nr. 3 mit zugeordneter Arbeitsgrube.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen besichtigt; in Augenschein genommen wurden die Wohnung Nr. 3, das gemeinschaftliche Treppenhaus, das Dreifamilienhaus, die Garage bzw. Garagenanlage sowie die Außenanlagen. Das Objekt wurde ergänzend auf Grundlage der Teilungserklärung, Pläne, Grundbuch- und Katasterunterlagen sowie weiterer Behördenauskünfte bewertet.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 3 liegt als einzige Einheit im Ober-/Dachgeschoss eines freistehenden Dreifamilienhauses. Sie umfasst 3 Zimmer, Speicherraum, Küche, Bad und Balkon bei einer festgestellten Wohnfläche von ca. 89 m². Die Raumaufteilung ist zweckmäßig und für Bauzeit und Objektart typisch; die Belichtung und Besonnung werden als gut bis befriedigend beschrieben, das Bad verfügt über Tageslicht. Die Orientierung der Wohnung besteht nach Osten, Süden und Westen.

Aus den Flächenangaben ergeben sich als wesentliche Räume ein Wohn-/Elternbereich, Küche, Bad, zwei Kinderzimmer, Flur, ein ausgebauter Speicherraum sowie ein Balkon. Zu beachten ist, dass ein Raum außerhalb der eigentlichen Wohnung liegt; dies wurde im Gutachten als wirtschaftliche Einschränkung gewertet. Die Wohnung verfügt außerdem über das Nutzungsrecht an der Arbeitsgrube Nr. 3 im Kellergeschoss, wobei die Grube tatsächlich nicht unter Garage Nr. 3, sondern unter Garage Nr. 2 liegt.

Der Zustand ist insgesamt nur ausreichend. Festgestellt wurden unter anderem aufgequollene Laminatböden an Stoßfugen sowie wirtschaftlich überalterte sanitäre Anlagen. Darüber hinaus besteht erheblicher Instandhaltungsstau, der auch aus dem Zustand des Gemeinschaftseigentums auf die Einheit ausstrahlt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes, 1972 errichtetes Dreifamilienhaus in Massivbauweise mit 1 bis 2 Geschossen, überwiegend ebenerdigem Untergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss; die nachträgliche Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum erfolgte um 1995. Das Haus hat rechteckigen Grundriss, ein Treppenhaus mit einer Einheit je Geschoss und einen seitlich an der Giebelseite angeordneten Hauseingang. Der Grundriss ist teilweise abweichend von den Bauunterlagen ausgeführt; für Wohnung 3 war ursprünglich keine Küche vorgesehen.

Das Gemeinschaftseigentum zeigt einen deutlich überalterten und schadensbehafteten Zustand. Genannt werden erhebliche Feuchte- und Schimmelschäden im Sockel-, Keller- und Treppenhausbereich, Risse in der verklinkerten Fassade, Schäden an der asbesthaltigen Giebelverkleidung, Feuchteschäden an Balkon und Loggia mit notwendiger Betonsanierung sowie wirtschaftlich überalterte Fenster, Haustechnik und Heizungsanlage. Energetisch ist das Gebäude als schlecht einzustufen.

weitere Gebäude

Zur Einheit gehört Teileigentum an Garage Nr. 3 in einem Garagengebäude bzw. einer Doppelgarage; zusätzlich ist eine Arbeitsgrube zugeordnet. In der Doppelgarage ist eine leichte Trennwand ausgeführt, die tatsächliche Lage der Grube weicht von der Zuordnung ab.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit zimmermannsmäßigem Dachstuhl; Eindeckung aus Wellfaserzementplatten („Berliner Welle“), grau; rückwärtiger Giebel mit Eternitverkleidung, teilweise beschädigt

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung mit Ölbrenner; Wärmeübertragung über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen und Verbrauchsmessern; Warmwasser über Einzelversorgung der Gebrauchsstellen; Anlage deutlich überaltert und augenscheinlich defekt

• Elektroinstallation: im Gemeinschaftseigentum leicht unterdurchschnittliche Ausstattung mit Klingel- und Sprechanlage sowie Telefonanschluss; in der Wohnung einfache bis mittlere Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, überwiegend weiß; im Treppenhaus Glasbausteine; in der Wohnung zusätzlich Dachflächenfenster aus Holz; Rollläden nur teilweise vorhanden; Fenster wirtschaftlich überaltert

• Sanitärausstattung: Bad mit Badewanne, Dusche, Waschbecken und WC, helle Sanitärgegenstände; Standardausstattung mittlerer Qualität; Bad raumhoch gefliest; sanitäre Anlagen wirtschaftlich überaltert

Das Objekt liegt in Schopp mit rund 1.500 Einwohnern in der Verbandsgemeinde Landstuhl im Landkreis Kaiserslautern, Rheinland-Pfalz. Die Verbandsgemeinde hat ca. 26.100 Einwohner.

Es handelt sich um eine mittelgute Wohnlage nahe dem Ortszentrum. Die Umgebung ist überwiegend von 1- bis 2-geschossigen, meist freistehenden Wohnhäusern in offener Bauweise geprägt. Das Grundstück liegt an einer ausgebauten Anliegerstraße mit überwiegend Anliegerverkehr; die Fahrbahn ist mit Kopfsteinpflaster befestigt, beidseitige Gehwege und Straßenbeleuchtung sind vorhanden. Immissionen werden als gering, die Beeinträchtigung als mäßig beschrieben.

Grundschule und Kindergarten sind im Ort vorhanden; die Infrastruktur und Dienstleistungen werden insgesamt als befriedigend eingestuft. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befinden sich bedingt im Ortszentrum. Der öffentliche Nahverkehr ist vorhanden, die nächste Bushaltestelle liegt an der Hauptstraße; der Bahnhof befindet sich im Norden der Gemeinde in rund 1,5 km Entfernung. Überörtliche Straßenanbindungen bestehen unter anderem über die B 270 sowie die Autobahnen A 6 und A 62 in einiger Entfernung.

Das Grundstück ist 1.203 m² groß, trapezförmig, langgestreckt und übertief; für das Flurstück sind etwa 15 m Breite und rund 78 m Länge angegeben. Die Straße verläuft in starker Hanglage, das Gelände selbst wird als eben beschrieben. Die Außenanlagen umfassen Zufahrt mit Betonverbundpflaster, Wege mit Beton- und Waschbetonplatten, Grünstreifen mit Bodendeckern und Sträuchern, Wiesenflächen, Teilbereiche mit Brüstungs- und Stützmauern sowie Einfriedungen durch Tor, Mauer und Zaun. Der Zustand der Außenanlagen ist ausreichend, jedoch vernachlässigt; teilweise bestehen Setzungen und Unebenheiten.