Zwangsversteigerung Wohngebäude mit Ökonomiegebäude und Pferdeboxen

Verkehrswert: 225.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohngebäude mit Ökonomiegebäude sowie Pferdeboxen mit Heulege.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 14.11.2025 vor Ort in Augenschein genommen; es erfolgten Außenbesichtigung, Fotoaufnahme, eigene Aufzeichnungen und Teilaufmaß der Gebäude. Das Objekt wurde zudem anhand von Bauakten, Plänen, Grundbuchunterlagen und weiteren vorliegenden Unterlagen bewertet.

Gebäude

Das vorrangige Objekt ist ein freistehendes, denkmalgeschütztes Wohnhaus in massiver Bauweise mit Grundalter um 1900 und für die Wertermittlung angesetztem fiktivem Baujahr ca. 1960. Es verfügt über Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und einen nicht ausgebauten Dachspeicher. Aufgrund des Hanggrundstücks erscheint das Gebäude südseitig dreigeschossig und nordseitig zweigeschossig. Die Wohnfläche beträgt ca. 138,99 m², hinzu kommen ca. 123,40 m² Nutzfläche. Im Untergeschoss befinden sich Technik und Kellerbereiche, darunter ein Naturkeller mit Bruchsteinwänden. Das Erdgeschoss umfasst Eingang mit Treppe, Flur, zwei Zimmer, Bad und Küche; im Obergeschoss liegen Flur und vier Zimmer, das Dachgeschoss dient als Speicher.

Konstruktiv bestehen Fundamente und Teile des Mauerwerks aus Bruchstein, die Geschossdecken überwiegend aus Holzbalken, teilweise als Eisenträgerdecke im Keller. Das Dach ist als Holz-Pfettendachstuhl mit liegendem Bund und Holzschalung ausgebildet. Der Grundriss ist funktional, jedoch zeitüberholt; mehrere Zimmer sind nur durch andere Räume erreichbar. Daraus ergibt sich eine eingeschränkte Grundrissqualität. Durch die Hanglage und die Fensteranordnung bestehen grundsätzlich Belichtungs- und Besonnungsmöglichkeiten, die jedoch durch den einfachen Ausbauzustand nicht zu einem zeitgemäßen Wohnstandard führen.

Der bauliche Zustand ist einfach, sanierungs- und renovierungsbedürftig. Die Fassade weist Putzabplatzungen auf; im Giebelbereich sind unter dem Putz Fachwerkteile mit Rissen sichtbar. Der Innenausbau ist sehr einfach und teilweise im Rohbauzustand. Ein vollständiger Badeinbau fehlt, Wandflächen sind teils nicht geschlossen, Böden und Beläge sind erneuerungsbedürftig. Energetisch entspricht das Gebäude nicht heutigen Anforderungen; insbesondere bestehen Defizite bei ungedämmter Außenhülle, einfach verglasten Holzfenstern und fehlender energetischer Modernisierung. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit 15 Jahren angesetzt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein separates Ökonomiegebäude mit Pferdestall und Heulege, das für die Wertermittlung ebenfalls wesentlich ist. Das Gebäude hat ein Grundalter um 1900, wurde jedoch 2009 im Zuge der Umnutzung von einem Kuhstall zu einem Pferdestall mit Heulager saniert bzw. umgebaut. Im Erdgeschoss befinden sich sechs Pferdeboxen; das Obergeschoss dient als Heu- und Strohlager und ist über die Hauseinfahrt erreichbar. Die Nutzfläche beträgt insgesamt ca. 255,66 m², davon ca. 134,66 m² Stallfläche im Erdgeschoss und ca. 121,00 m² Heu- und Strohlager im Obergeschoss.

Das Erdgeschoss ist massiv mit Bruchsteinmauerwerk, Stahlträgern und Stahlbetonbodenplatte ausgeführt; das Obergeschoss besteht in Holzkonstruktion. Die Dacheindeckung erfolgt mit Tonfalzziegeln, die Entwässerung über Titanzinkrinnen. Der Zustand ist dem Alter und der 2009 erfolgten Umnutzung entsprechend als gut beschrieben; größere Unterhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind üblicherweise noch nicht erforderlich. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit 20 Jahren angesetzt.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Größe von 1.567 m² und ist mit Wohnhaus und landwirtschaftlichem Betriebsgebäude bebaut. Es handelt sich um ein Hanggrundstück, das von der Straßenseite nach Süden stark abfällt. Ein Teilbereich ist als steile Grünfläche bzw. Weidefläche eingeordnet. Die technische Erschließung über Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation ist gewährleistet. Die Vorflächen sind mit Bitumen befestigt; im Übrigen wird das Grundstück überwiegend als Wiese für das Weiden von Tieren genutzt.

Die planungsrechtliche Einordnung erfolgt nach § 34 BauGB; ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan besteht nicht. Im Flächennutzungsplan ist der Bereich als Mischgebiet dargestellt. Erschließungsbeiträge wurden bislang nicht abgerechnet, da die Erschließungsanlage nach den Angaben noch nicht fertiggestellt ist.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück mit einem eigengenutzten Wohnhaus und einem zugehörigen Ökonomiegebäude genutzt.

• Dachform/Dachkonstruktion: Holz-Pfettendachstuhl mit liegendem Bund und Holzschalung am Wohnhaus; Ökonomiegebäude mit Holzkonstruktion im Obergeschoss

• Dachdeckung: Tonfalzziegel am Wohnhaus und am Ökonomiegebäude

• Heizung & Warmwasser: Holz-Pellets-Zentralheizung, Baujahr 2021, ohne Funktion wegen fehlendem Ersatzteil; teilweise Wandheizung; momentane Beheizung über Einzelöfen; Edelstahl-Außenschornstein; Pufferspeicher im Untergeschoss

• Elektroinstallation: einfache Hausinstallation

• Fenster: einfach verglaste Holzfenster mit Denkmalschutz, sanierungsbedürftig; Holzfensterläden; Holzfenstergewänder

• Sanitär: einfache Sanitärinstallation; WC-Anlage vorhanden; sanitäre Einrichtungen teilweise im Rohbauzustand; vollständiger Badeinbau fehlt derzeit

Das Objekt liegt in Stühlingen-Wangen mit rund 5.518 Einwohnern, im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg. Stühlingen gehört zum Regierungsbezirk Freiburg und liegt in der Region Hochrhein.

Die Mikrolage wird als ruhig beschrieben und ist überwiegend von Wohnbebauung sowie landwirtschaftlich geprägten Nutzungen umgeben. Das Anwesen liegt an der St.-Wendelin-Straße.

Stühlingen verfügt über die wesentlichen Einrichtungen einer Wohngemeinde. Schulen, Kindergärten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind vor Ort vorhanden. Die verkehrliche Anbindung erfolgt insbesondere über die B 314; weiterführende Verbindungen bestehen über das regionale Straßennetz in Richtung Waldshut-Tiengen sowie darüber hinaus.

Das Grundstück ist ein stark geneigtes Hanggrundstück mit Abfall nach Süden. Die Vorflächen sind bituminös befestigt, die übrigen Flächen werden überwiegend als Wiese bzw. Weide genutzt. Ein Teil des Grundstücks besteht aus steiler Grünfläche; die Erschließung mit Ver- und Entsorgungsanschlüssen ist vorhanden.