Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Wintergarten und Garagen

Verkehrswert: 121.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus nebst Wintergarten und Garagen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.06.2025 uneingeschränkt vor Ort besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung sowie auf Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Bodenrichtwert und behördliche Verzeichnisse.

Gebäude

Das 1978 in Massivbauweise errichtete, freistehende Einfamilienhaus ist nicht unterkellert und verfügt über Erdgeschoss sowie ausgebautes Dachgeschoss; der Dachraum selbst ist über eine Deckenluke mit Holz-Klapptreppe erreichbar und nicht ausgebaut. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 159 m², die Wohnfläche ca. 104 m². Der Sachverständige ordnet das Gebäude einem Einfamilienhaus mit Erdgeschoss und voll ausgebautem Dachgeschoss zu; ein fiktives Baujahr 1980 wurde nur für die Restnutzungsdauer angesetzt.

Der Grundriss ist zweckmäßig. Im Erdgeschoss sind laut Plan Wohnen/Essen, Küche, Bad, WC und Vorrat vorhanden. Im Dachgeschoss befinden sich zwei Zimmer, ein Bad sowie Stauraumflächen. Die Geschosstreppe ins Dachgeschoss ist als Raumspartreppe mit offenen Holztrittstufen ausgeführt; das Geländer besteht aus Schiffstau. Belichtung und Belüftung werden insgesamt als durchschnittlich bis gut beschrieben, die Besonnung ist aufgrund freistehender Bauweise grundsätzlich günstig.

Das Gebäude befindet sich in überwiegend befriedigendem Zustand, weist jedoch deutliche Gebrauchsspuren, mangelnde Wärmedämmung und teilweisen Unterhaltungsstau auf. In der Wertermittlung wurden hierfür erhebliche Abschläge angesetzt, insbesondere für die ältere Heizungsanlage, die nicht zeitgemäße Dachdämmung und allgemeinen Instandhaltungsbedarf.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören eine massive Garage mit Pultdach und Dachpappendeckung, Holz-Schwingtor, älterem Betonboden, verputzten Innenwänden und einem Gartenfenster sowie zwei nebeneinander angeordnete Blech-Fertiggaragen. Daneben bestehen ein seitlich angeordneter, in Verlängerung des Hausdachs überdachter Zugangsbereich mit gefliestem Boden, ein weiterer seitlicher Anbau in Holzkonstruktion mit OSB-Auskleidung und Pultdach aus transparenten Wellkunststoffplatten sowie eine einfache Gartenhütte aus groben Holzbrettern mit Pultdach. In der Wertermittlung wurden Garage, Doppelgarage und Wintergarten als sonstige Anlagen berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach, Holzdachkonstruktion, Eindeckung mit Dachziegeln; Dachdämmung nicht zeitgemäß

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung, Alter von ca. 35 Jahren, Aufstellung im WC; Gastank im Garten; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: keine nähere Ausführung beschrieben; SAT-Antenne/Satellitenschüssel auf dem Dach

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, Fensterbänke aus Marmor, Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss, weiteres Bad im Dachgeschoss, separates WC im Erdgeschoss

Das Objekt liegt in Mörschbach mit ca. 300 Einwohnern im Rhein-Hunsrück-Kreis in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist eine Ortsrandlage in mittlerer Wohnlage mit überwiegend Wohnbebauung; im direkten Umfeld befinden sich vor allem Ein- bis Zweifamilienhäuser. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße in Sackgassenlage mit geringem Verkehrsaufkommen und ohne Durchgangsverkehr. Nördlich grenzt ein als Lagerplatz benannter Platz an.

Schulen, Kindergarten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind im Gutachten nicht unmittelbar für den Ort selbst benannt; Geschäfte des täglichen Bedarfs werden in ca. 4 km Entfernung in Rheinböllen angegeben. Es besteht regionaler Busverkehr in benachbarte Kleinstädte.

Das Grundstück umfasst 610 m², ist unregelmäßig geschnitten, von Nordwest nach Südost leicht ansteigend und nordorientiert. Die Straßenfront beträgt ca. 34 m, die mittlere Tiefe ca. 20 m. Das Hauptgebäude ist nicht grenzständig. Die Einfriedung besteht überwiegend aus Holzflechtmatten sowie teilweise Hecken; vorhanden sind Rasenflächen, zwei Bäume und befestigte Bereiche mit geschotterter Garagenzufahrt sowie Betonsteinweg. Planungsrechtlich liegt das Grundstück in einem allgemeinen Wohngebiet (WA) mit II Vollgeschossen, GRZ 0,4 und GFZ 0,8.