Zwangsversteigerung 1/2 Anteil an Wohnung Nr. 1

Verkehrswert: 175.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um den 1/2 Bruchteilseigentumsanteil an der Wohnung Nr. 1 mit 2 Stellplätzen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 08.08.2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung umfassend in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der örtlichen Feststellungen sowie vorhandener Unterlagen und Pläne.

Wohnung

Die Einheit umfasst das Vorderhaus (Haus Nr. 32) als Sondereigentum, welches einem Einfamilienhaus ähnelt. Die Wohnfläche beträgt ca. 145 m², verteilt auf zwei Wohngeschosse und einen ausgebauten Spitzboden/Speicher. Im Erdgeschoss befinden sich ein Wintergarten, mehrere Wohn- und Schlafräume, eine Küche sowie ein zusätzliches WC. Das Obergeschoss bietet weitere Zimmer, ein separates Bad sowie ein weiteres WC. Der Spitzboden ist nur eingeschränkt nutzbar und über eine schmale Treppe erreichbar.

Der Grundriss ist verwinkelt, mit vielen Höhenversätzen und teilweise geringen Raumhöhen (teilweise unter 1,80 m). Die Belichtung und Besonnung sind überwiegend normal, werden aber durch kleine Fenster und die Grundrissstruktur in einigen Bereichen eingeschränkt. Die Bauweise ist massiv mit Bruchstein-Mauerwerk im Keller. Es bestehen Abnutzungserscheinungen: veraltete Bodenbeläge, Putzabplatzungen außen, feuchter Kellerbereich und Sanierungsbedarf am Kachelofen. Die Raumaufteilung entspricht dem Baualter und ist eher unpraktisch.

Das Gebäude wurde ca. 1760 errichtet, mehrfach umgebaut, mit letzten Modernisierungen 1993. Ein beheizbarer Wintergarten ist als Anbau vorhanden. Das Vorderhaus ist teilunterkellert, die Altbausubstanz ist sichtbar. Die Decken sind in Holz- bzw. Holzbalkenausführung. Der bauliche Zustand entspricht dem fiktiven Baujahr 1975. Denkmalschutz ist ausgewiesen.

Das gesamte Anwesen ist in einem einfachen Wohnumfeld gelegen, mit einem gemeinsamen Grundstück von 1.007 m² (nahezu rechteckig), einfacher Einfriedung, teilbegrünten Flächen und hohem Gemeinschaftsflächenanteil. Die Nutzung von Freiflächen/Stellplätzen und Gemeinschaftsräumen ist nicht eindeutig geregelt. Ein zweiter Gebäudeteil (Hinterhaus 32a) sowie Schuppen und Garage existieren auf dem Grundstück als Gemeinschaftseigentum.

Gebäude (Gemeinschaftseigentum)

Das Anwesen besteht aus mehreren Gebäudeteilen. Das Vorderhaus (Nr. 32) ist ein teilunterkellertes Wohnhaus aus der Zeit um 1760 mit späteren Umbauten. Die Bauweise ist massiv, überwiegend Mauerwerk, mit Putzfassade. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 320 m² (alle Gebäudeteile). Das Dach ist ein Satteldach mit Betondachsteinen und Gauben, Fassade teilweise gefliest.

Der Zustand ist altersentsprechend, umfangreiche Modernisierungen fanden 1993 statt, seither keine wesentlichen Verbesserungen. Die Erschließung besteht über die Hauptstraße und ist vollständig vorhanden. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und verfügt über eine einfache Haustechnik sowie über gängige Versorgungsanschlüsse.

Im Gemeinschaftseigentum befinden sich u.a. das Hinterhaus (Nr. 32a, als weiteres Wohngebäude), eine Gemeinschafts-Garage (nur als Lager nutzbar), Schuppen (baufällig, Freilegung vorgesehen) und lagerfähige Flächen. Die Nutzungen der Räume und Stellplätze sind nicht klar geregelt. Eine Instandhaltungsrücklage wird nicht gebildet, ein Verwalter existiert nicht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und bewohnt.

Neuenburg am Rhein, Ortsteil Steinenstadt, ca. 1.400 Einwohner, Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt im dörflichen Teilort Steinenstadt an der Hauptstraße, einer zweispurigen befestigten Ortsdurchfahrt, mit überwiegend Wohnbebauung und geringfügigem Gewerbeanteil. Nachbarschaftsbebauung ist zweigeschossig mit Dachausbau, Dorf- und Wohncharakter, einfache Wohnlage. Es bestehen keine erkennbaren Beeinträchtigungen. Biotope und Naturschutzgebiete sind nicht vorhanden.

Im Ortsteil sind Kindergarten, Grundschule, Nahversorgung durch Wochenmärkte und mobile Händler, Sportanlagen, Spielplätze, eine Mehrzweckhalle und ein städtisches Stadtbussystem mit Anbindung an Neuenburg, Müllheim und Schliengen vorhanden. Weiterführende Schulen, Einkaufen, Ärzte und weitere Dienstleistungen finden sich im Hauptort (ca. 5,5 km entfernt) und den Nachbarorten. Bahnanschluss in Neuenburg, Bus fußläufig erreichbar (250 m).