Zwangsversteigerung 1/3 Anteil an 5-Zimmerwohnung

Lfd. Nr. 1 - Verkehrswert: 71.000,00 €
Lfd. Nr. 2 - Verkehrswert: 71.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen 1/3-Anteil an der 5-Zimmerwohnung Nr. 1 (Vorderhaus mit seitlichem Anbau).

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen am 30.08.2023 und 10.12.2025 besichtigt. Die Bewertung beruht auf den Feststellungen vor Ort sowie auf Unterlagen wie Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Bauakte, Flurkarte, Fotos und Geschossplänen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 1 umfasst ca. 126 m² Wohnfläche und ist als Einfamilienwohnhaus im Vorderhaus ausgebildet. Sie verfügt über 5 Zimmer; die konkrete Raumstruktur weist gefangene Räume auf, was die Grundrissqualität beeinträchtigt. Die Belichtung und Belüftung wurden insgesamt als zufriedenstellend bis durchschnittlich bewertet, teils erfolgt die Belichtung über Glasbausteine. Das ausgebaute Dachgeschoss ist in die Wohnnutzung einbezogen, die Raumhöhe im Obergeschoss beträgt ca. 2,1 m.

Der Innenzustand ist deutlich beeinträchtigt. Es bestehen erhebliche Gebrauchsspuren, und im oberen Geschoss beziehungsweise Dachbereich liegen gravierende Wasserschäden vor; Deckenteile sind dort eingestürzt. In den beiden Bädern waren nach dem Wasserschaden Sanitärobjekte weitgehend entfernt, jeweils verblieb eine Badewanne. Fenster sind teilweise undicht, unterhalb davon wurden Feuchtigkeitsschäden festgestellt; Heizkörper sind angerostet. Zusätzlich wurden im Dachgebälk Schädlingsspuren festgestellt. Die Wohnung ist insgesamt renovierungs- bis sanierungsbedürftig.

Gebäude

Das Gebäude ist ein zweiseitig angebautes massives Vorderhaus auf einem mit zwei Wohnhäusern und einer Garage bebauten Grundstück. Es wird zu Wohnzwecken genutzt; das Sondereigentum betrifft die Wohnung im Vorderhaus. Das ursprüngliche Baujahr ist nicht belegt, da bei der Bauverwaltung keine Unterlagen vorlagen. Für die Wertermittlung wurde ein fiktives Baujahr 1979 angesetzt; ein Anbau beziehungsweise eine Modernisierung ist für 1982 angegeben.

Das Haus ist teilweise unterkellert; vorhanden ist ein aufgeteilter Gewölbekeller mit teils verputzten, überwiegend schadhaftem Putz und Betonboden. Das Dachgeschoss ist ausgebaut, darüber befindet sich ein nicht ausgebauter Dachraum, erreichbar über eine Deckenluke mit Metallscherenleiter. Der Allgemeinzustand ist teilweise mangelhaft. Es bestehen Unterhaltungsstau und erheblicher Reparaturbedarf, insbesondere infolge des Wasserschadens und einer defekten, überalterten Heizungsanlage. Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach; Holzdachkonstruktion; Eindeckung mit Dachziegeln in verschiedenen Farben, offensichtlich ausgebessert; Dachrinnen und Fallrohre aus Kunststoff

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung, Typenschild 1988; Wärmeübertragung über Heizkörper; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung; Heizungsanlage als defekt und überaltert beschrieben

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung; Dachschrägenfenster aus Holz mit Einfachverglasung; teilweise undicht; Fensterbänke aus Holz und Kunststoff; keine Rollläden

• Sanitärausstattung: Bad im Obergeschoss mit Badewanne, weitere Sanitärelemente nach Wasserschaden entfernt; Bad im Dachgeschoss mit Badewanne, weitere Sanitärelemente nach Wasserschaden entfernt

• Bodenbeläge: Laminat, Kunststoff und Fliesen in den Wohnräumen

• Türen: Eingangstür zur Einheit aus Kunststoff mit Glaseinsätzen; gebäudeseitig Eingangstür aus Leichtmetall mit Glaseinsatz; Innentüren aus Holzfurnier in Metallzargen, teils mit Glaseinsätzen

• Wände/Decken: Wände überwiegend mit Tapete und Raufaser; Decken mit Raufaser, Putz, Tapete und Holzverkleidung

Gau-Bickelheim mit ca. 2.100 Einwohnern liegt im Landkreis Alzey-Worms in Rheinland-Pfalz.

Das Objekt befindet sich in einfacher Wohnlage innerhalb der Ortslage mit dörflicher Wohnbebauung. Es liegt an einer Anliegerstraße mit geringem Verkehrsaufkommen und verkehrsberuhigtem Ausbau; die Fahrbahn ist mit Verbundsteinpflaster befestigt, Gehwege sind nicht vorhanden. Während der Besichtigung wurden keine Immissionen festgestellt. Die Nachbarschaft ist durch dörfliche Wohnbebauung und zweiseitige Grenzbebauung der Hauptgebäude geprägt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sind im Ort vorhanden. Bus- und Bahnanschlüsse sind genannt; weitere Angaben zu Schulen, Kindergarten und Ärzten enthält das Gutachten nicht.

Das zugehörige Grundstück ist ein Reihengrundstück mit Süd-Orientierung und einer Größe von 349 m²; auf den bewerteten Anteil entfallen rechnerisch 116,33 m² Bodenfläche. Es ist nahezu eben, unregelmäßig zugeschnitten, hat eine Straßenfront von ca. 8 m und eine mittlere Tiefe von ca. 39 m. Die Höhenlage zur Straße ist normal, die Einfriedung besteht aus einer Mauer. Durchfahrt und Hofbereich sind vollständig mit Betonverbundsteinpflaster befestigt.