Zwangsversteigerung 2-Zimmerwohnung Nr. 6

Verkehrswert: 222.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss rechts und einem Abstellraum im Untergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichnet, in einem Mehrfamilienhaus. Zugeordnet ist das Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz, im Freiflächenplan mit "St.6" bezeichnet und das Sondernutzungsrecht an dem Garagen-Stellplatz, im Freiflächenplan mit "Gar 1" bezeichnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde durch eine Innen- und Außenbesichtigung größtenteils in Augenschein genommen. Nicht alle Bereiche, insbesondere Abseiten oder Mansarden, waren zugänglich; für diese wird von einem vergleichbaren Zustand mit den besichtigten Bereichen ausgegangen.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist eine Dachgeschosswohnung (rechts, Nr. 6) mit einer Wohnfläche von rund 60 m² sowie einem Kellerraum (ca. 5 m²) im Untergeschoss. Die Wohnung verfügt über eine zweckmäßige Grundrissgestaltung mit guter Besonnung und ausreichender natürlicher Belichtung. Die Raumaufteilung umfasst eine Wohnküche (ca. 28,4 m², südwestlich gelegen, Zugang zum Balkon), ein Schlafzimmer (ca. 12,9 m², südostseitig zur Straße), ein Badezimmer (ca. 7,6 m², nordwestlich gelegen), einen innenliegenden Flur (ca. 9,2 m²) und einen südwestlich ausgerichteten Balkon (ca. 6 m², anteilig 1,5 m² in der Wohnfläche berücksichtigt).

Der Ausbauzustand und die Wohnungsausstattung sind als gut zu bewerten. Das Objekt befindet sich im obersten Geschoss eines kernsanierten Mehrfamilienhauses. Der bauliche Zustand ist gut, es sind keine wesentlichen Mängel im Bereich des Sondereigentums erkennbar.

Das Gebäude selbst ist ein freistehendes, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus aus dem Ursprungsbaujahr 1962, welches 2021–2023 umfassend kernsaniert und um ein weiteres Vollgeschoss aufgestockt wurde. Nach Abschluss der Sanierung erfüllt es den Standard eines KfW-Effizienzhaus 70. Die Gesamtanlage macht insgesamt einen ansprechenden Eindruck. Einzelne Bauschäden betreffen überwiegend das Gemeinschaftseigentum (bspw. Attika-Abdeckung, Balkonentwässerung, Putzschäden).

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich ein Gemeinschafts-Abstellhaus (ca. 42 m², für Fahrräder, Kinderwagen etc., Pultdach mit Kunststoffwellplatten) sowie ein Garagengebäude für zwei Kraftfahrzeuge aus Mauerwerk/Beton mit Flachdach und Kunststoff-Sektionaltoren. Die Nutzungsregelung der Garagen erfolgt über Sondernutzungsrechte.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einheit leerstehend.

• Satteldach (Giebeldach), Dachkonstruktion aus Holz, Dacheindeckung mit Ton-Dachsteinen, Zinkblech-Dachrinnen.

• Heizung: Zentrale Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung mit Raumthermostaten, zentrale Warmwasserversorgung über Speicher im Keller.

• Lüftung: Fensterlüftung, zentrale Lüftungsanlage mit Feuchteregelung.

• Elektroinstallation: Zeitgemäße Ausstattung mit Zählerschrank, Gegensprechanlage, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter.

• Fenster: 3-fach isolierverglaste Kunststofffenster (teilweise Dachflächenfenster, mit elektrischen Rollläden).

• Böden: Schwimmender Estrich, Fliesenbeläge.

• Sanitärausstattung: Wandhängendes WC, Waschbecken, bodengleiche Dusche (ohne Duschabtrennung), weiße Sanitärobjekte, Waschmaschinenanschluss.

Das Objekt liegt in Neckarzimmern (ca. 1.400 Einwohner), Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg.

Das Mehrfamilienhaus befindet sich am nordwestlichen Ortsrand in einer mittleren bis guten Wohnlage. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Wohnanlagen in zwei- bis dreigeschossiger Bauweise. Das Grundstück ist ein unregelmäßig zugeschnittenes Eckgrundstück an einer voll ausgebauten Wohnstraße mit mäßigem Durchgangsverkehr; beidseitige Parkmöglichkeiten am Straßenrand sind begrenzt. Die Umgebung ist durch wohnbauliche Nutzung geprägt, Beeinträchtigungen bestehen nicht. Die Topografie des Grundstücks ist zur Straße ansteigend.

Ein Bahnanschluss besteht im Ort, Busverbindungen sind vorhanden. Die Anbindung an die B27 ist vor Ort, die nächste Autobahn (A6) rund 22 km entfernt.

Das Grundstück hat eine Fläche von 1.132 m², ist unregelmäßig geschnitten (Straßenfront ca. 42 m, mittlere Tiefe ca. 27 m), und mit Rasen und Pflanzungen gestaltet. Es ist voll erschlossen; der Baugrund ist als tragfähig einzuschätzen. Altlastenverdacht besteht nicht.

GENO Legal Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Heilbronner Straße 41, 70191 Stuttgart