Zwangsversteigerung 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Kellerraum

Verkehrswert: 94.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss links mit Balkon und Kellerraum.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag ausschließlich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung der Wohnung war nicht möglich. Die Bewertung der Wohnung stützt sich daher ergänzend auf Grundrissunterlagen, Hausverwaltungsunterlagen, Energieausweis und sonstige Akten.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss links und ist als Sondereigentum mit Kellerraum ausgewiesen. Der Miteigentumsanteil beträgt 69/1.000. Die Wohnfläche wurde nach WoFlV mit 57,74 m² ermittelt. Zur Wohnung gehört ein Balkon.

Nach den vorliegenden Flächenangaben umfasst die Wohnung Wohnzimmer mit 16,30 m², Schlafzimmer mit 14,40 m², Esszimmer mit 13,00 m², Küche mit 5,70 m², Bad mit 5,10 m² sowie Flur mit 4,30 m²; hinzu kommt ein mit 1/4 angesetzter Balkonanteil von 0,70 m². Die Grundrissgestaltung entspricht damit einer 3-Zimmer-Wohnung mit funktionaler Aufteilung.

Der Sachverständige ging mangels Innenbesichtigung von einem Ausstattungsstandard einer Kernsanierung 2020 aus, betont jedoch erhebliche Bewertungsunsicherheiten. Wertmindernd berücksichtigt wurden insbesondere die fehlende Innenbesichtigung, die nicht geregelte Stellplatzsituation, geringe Rücklagen der Gemeinschaft sowie die Beeinträchtigung der Wohnqualität durch die vorbeiführende Durchgangsstraße.

Gebäude

Das Gebäude ist eines von zwei bau- und größengleichen Mehrfamilienhäusern einer Wohnanlage mit insgesamt 14 Wohnungen, verteilt auf je 7 Wohnungen pro Haus. Das bewertete Haus wurde 1953 in Massivbauweise als Wohngebäude für Bahn-Mitarbeiter errichtet und 1993 in Wohnungseigentum aufgeteilt; 2001 wurden die Dachgeschosse ausgebaut und zusätzliche Wohnungen geschaffen.

Das Haus ist voll unterkellert, besitzt massive Umfassungswände aus HBL-Mauerwerk mit ca. 30 cm Stärke, Hohlkörperdecken sowie Beton-Blockstufentreppen mit Kunststeinbelag. Das Gemeinschaftseigentum ist insgesamt befriedigend, teils auch schlecht erhalten. Modernisierungen betreffen insbesondere die Dachdeckung in den 1980er Jahren, Kunststofffenster in den 1990er Jahren, spätere Wohnungs-Gasthermen sowie Badsanierungen in den 1990er Jahren. Energetisch besteht kein zeitgemäßer Standard; insbesondere bei Wänden, Fenstern und Dach bestehen baujahrbedingte Schwachstellen und Wärmebrücken.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt und bewohnt.

Das Objekt liegt in Heidenheim an der Brenz mit rund 49.964 Einwohnern im Landkreis Heidenheim in Baden-Württemberg.

Die Wohnanlage befindet sich im nordwestlichen bzw. innenstadtnahen Stadtgebiet an einer Zubringer- und Durchgangsstraße zu angrenzenden Wohngebieten und Freizeiteinrichtungen. Die Umgebungsbebauung ist gemischt. Die Wohnlage wird durch den Straßenverkehr mittel beeinträchtigt; die vorbeiführende Durchgangsstraße mindert die Wohnqualität.

Schulen, soziale Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten sind in guter bis umfangreicher Versorgung vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung, der Bahnhof Heidenheim liegt ebenfalls relativ nahe. Anbindungen an B 19, B 466 und die A 7 sind gegeben; damit bestehen gute Nah- und Fernverkehrsverbindungen.

Das Grundstück der Wohnanlage ist 1.250 m² groß, fast rechteckig zugeschnitten und geneigt. Die Besonnung und Nutzbarkeit werden als gut beschrieben. Das Grundstück ist voll erschlossen und mit zwei Mehrfamilienhäusern bebaut. Es bestehen keine Grenzbebauungen. Wertrelevant sind ein Geh- und Fahrtrecht sowie ein Leitungsrecht zugunsten eines abgeteilten Hinterliegergrundstücks.